Het aandeel woningbeleggingen blijft onverminderd sterk en zal dit jaar naar verwachting toenemen tot een recordhoogte
Door Elvan Bayraktaroglu
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 15 juli 2016
De eerste vijf maanden van dit jaar is er al voor bijna een miljard euro (€ 908 mln) aan woningdeals gesloten. De afgelopen vier jaar omvatten woningen ongeveer een kwart (24% –27%) van het totale investeringsvolume. In 2013 piekte het aandeel woningbeleggingen tot wel 35% van het totale volume. Dat is niet veroorzaakt een door toename van het volume woningdeals, maar door de afname van de overige beleggingstransacties. Vanaf dat jaar is duidelijk dat de vraag van woningbeleggers naar huurwoningen toeneemt, zowel van Nederlandse als internationale beleggers, en dat de rendementen blijven dalen.
Vastgoedadviseur Capital Value heeft in samenwerking met ING een onderzoek gehouden onder verschillende internationale investeerders, De woningbeleggingsmarkt in beeld 2016. Hieruit blijkt dat er dit jaar € 5,5 mrd beschikbaar is voor investeringen in Nederlandse huurwoningen. De helft van potentiële kopers bestaat uit internationale partijen. Dit jaar tot en met mei waren de internationale kopers gelijk verdeeld onder de Britten en de Duitsers. Deze beleggers trekken op met internationale financiers, die net als hun Nederlandse collega’s meer dan bereid zijn om de knip te trekken voor woningdeals.
Twee buitenlandse investeerders bepalen de voorlopige cijfers tot en met mei van dit jaar: De Duitse woningbelegger Patrizia en zijn Britse branchegenoot Round Hill. Round Hill kocht de afgelopen maanden in vier deals voor ruim € 209 mln aan woningen. Verkopers van de woningportefeuilles waren verschillende private beleggers, MN Servies en Amvest. Patrizia kocht onder andere van Holland Immo Group. Deze aanbieder van niet-genoteerde vastgoedfondsen verkocht voor € 152,5 mln 1275 woningen en 500 parkeerplaatsen.
Nederlandse kopers, waaronder Syntrus Achmea Real Estate & Finance, kochten voor bijna € 85 mln aan woningen van onder andere BDP. Deze ontwikkelaar verkocht vorig jaar nog 4475 woningen, waarvan het leeuwendeel (4000) aan particulieren. Hiermee staat BPD in de Top Woningontwikkelaars op de eerste plaats (zie pagina 32).
Het leeuwendeel in woningbeleggingen (€ 650 mln) bestaat uit bestaande woningbouw. Ruim € 100 mln beslaat woningen waarin is belegd moet nog gebouwd worden en van een nog kleiner deel is de eerste paal al geruime tijd in de grond geslagen.
Woningcorporaties hebben dit jaar voor bijna € 50 mln aan woningen verkocht aan onder andere ontwikkelaars, maar ook weer aan andere corporaties. Ruim € 215 mln werd door projectontwikkelaars (BPD, Janssen de Jong, Van Wijnen) verkocht aan institutionele partijen als ASR Vastgoed Vermogensbeheer, Delta Lloyd en Syntrus Achmea REF.
Alexander Buijs, director Residential Investment Properties CBRE
‘Record aan woningenbeleggingen in 2016’
‘De huidige belangstelling voor de Nederlandse woningmarkt leidt tot een ongekende dynamiek en naar verwachting een ongeëvenaard investeringsvolume in 2016. De marktfundamenten en de lage rente bieden een solide basis voor de belangstelling van privaat en institutioneel vermogen uit binnen- en buitenland.
Er zijn steeds meer private beleggers en fondsbeheerders die het marktmomentum aangrijpen om hun woningportefeuilles te verkopen. Voorbeelden zijn eigenaren als Grouwels, Holland Immo Group en supermarktketen Hoogvliet, die vanuit strategisch oogpunt delen van – of hun gehele – woningportefeuilles verkopen. CBRE verwacht dat het aanbod van dergelijke partijen blijft aanhouden gedurende de rest van het jaar.
In de nieuwbouwmarkt zal het in veel gevallen interessant blijven voor ontwikkelaars en bouwers om aan beleggers te verkopen, in plaats van zich te richten op de particuliere koopsector.
Met een verhouding van 47% van de acquisities gedaan door buitenlandse en 53% door Nederlandse beleggers houden beide kapitaalstromen elkaar nagenoeg in evenwicht. Terwijl internationale partijen, zoals Round Hill en Patrizia, vaker de grotere operationele portefeuilles kopen, zijn het vooralsnog vaak de Nederlandse institutionele beleggers die de ontwikkelingsprojecten bemachtigen. In toenemende mate weten echter ook internationale beleggers en family offices die nieuwbouwprojecten te verwerven.
Zowel het toenemende aanbod van bestaande en woningportefeuilles en nieuwbouwprojecten, als de ongekende interesse van private en institutionele beleggers, zal bijdragen aan een verwacht nieuw hoogtepunt in woningbeleggingsvolume in 2016.’
Kees van Harten directeur Capital Value
‘De woningbeleggingsmarkt is nog flink rekbaar’
‘We hebben geprognosticeerd dat er dit jaar meer dan € 5,5 mrd beschikbaar is voor woningbeleggingen. Dat geld komt bij drie groepen vandaan: ongeveer € 1,5 mrd ligt bij institutionele beleggers, € 1 mrd komt van private beleggers en ongeveer € 3 mrd komt voor rekening van internationale investeerders. We zijn ervan overtuigd dat we het woningbeleggingsvolume van € 3 mrd van 2015 wederom gaan halen. Er zijn nog tientallen nieuwe buitenlandse investeerders zoekende in Nederland, maar tot nu toe niet succesvol. Er is nog steeds meer vraag dan aanbod. Hierdoor blijven de rendementen op woningbeleggingen dalen. Een aantal buitenlandse beleggers heeft in korte tijd een aanzienlijk marktaandeel weten te verwerven.
Een voorbeeld hiervan is de buitenlandse belegger Round Hill, die inmiddels een portefeuille in Nederland heeft opgebouwd van meer dan € 800 mln. De Duitse investeerder Patrizia, die dankzij Vestia een grote portefeuille heeft opgebouwd, breidt nu ook complexgewijs zijn portefeuille uit.
Dit jaar zijn de Nederlandse ontwikkelaars zijn weer flink aan het bouwen, al zijn het relatief weinig huurwoningen. De woningbeleggingsmarkt is nog flink rekbaar.’
