Top Logistiek 2023: Garbe stoomt op naar top-3

‘Nee, uitleggen wat Garbe is, hoef ik niet meer. Die fase zijn we voorbij’, lacht Maurits Smit. Hij is sinds 2020 bij Garbe Nederland verantwoordelijk voor logistiek en industrieel vastgoed. Garbe belegt voor derden en heeft net zoals in andere landen een eigen ontwikkelpoot in Nederland. De effecten op de markt zijn zichtbaar.

Opdracht

Garbe Industrial Real Estate – een Europese top-10 speler, blijkt uit de ranglijst van PropertyEU – zou in Nederland een top-5 speler moeten worden. Die opdracht kreeg Smit mee van het Hamburgse bedrijf, dat wordt aangestuurd door Christopher Garbe. Het is gelukt, blijkt uit de nieuwe ranglijst van PropertyNL in deze editie. Vorig jaar was Smit nog trots op Garbe’s eerste vermelding in de lijst van logistieke ontwikkelaars (13e plaats). Dit jaar staat het bedrijf op een derde plek, na David Hart met DHG en de Van Dijk Groep (VDG).

In cijfers: de Nederlandse logistieke en industriële portefeuille staat op € 1,1 mrd. Dat is 10% van het totale in Europa belegde vermogen in logistiek en industrieel vastgoed. Daar bovenop is de huidige ontwikkelingsportefeuille 150.000 m² groot.

Geheim

Terwijl de markt stilviel, ging Garbe dit jaar door. Er waren transacties in Ridderkerk, Maastricht en Almere en in het najaar komen er ook nog een paar deals bij. Op dit moment wordt er geïnvesteerd in systemen, processen en een nieuw eigen kantoor, omdat het oude te klein is voor de 30 medewerkers. Wat is het geheim? De concurrentie is tenslotte moordend met routinier Prologis, het Europese beursfonds van Rémon Vos (CTP) en family-offices.

Het geheim zit in het trackrecord en de klantenkring onder investeerders die Garbe sinds 1965 groot gemaakt heeft. De eindbeleggers hebben kennelijk het vertrouwen dat het bedrijf ondanks de moeilijke markt waarde weet toe te voegen, zegt Smit. ‘Ontwikkelen en waarde toevoegen zit in het DNA van de organisatie.’ Door de rentestijging is dat steeds moeilijker geworden. In Duitsland wordt op de woningmarkt al gesproken over een bloedbad.

Goudzoekers

Voor logistieke ontwikkelingen is Jouke Kist verantwoordelijk. Hij wijst nuchter op de risico’s bij logistiek. Die zijn van een heel andere orde dan bij retail en kantoren. ‘Ons probleem is dat de grondprijzen zo hoog blijven. Ik verbaas me over goudzoekers die kennelijk iets zien wat wij niet zien. Dan is er in Nederland nog de discussie over verdozing, waardoor procedures langer worden. Maar eigenlijk zijn de grootste problemen de rentestijgingen en de elektriciteitsvoorzieningen. Elektriciteit is steeds vaker niet gegarandeerd.’ Hij ziet echter ook een lichtpuntje: ‘De constructieprijzen dalen. Er is op dit moment op de bouwmarkt sprake van een terugval, waardoor bouwers scherpe aanbiedingen doen om de continuïteit erin te houden.’

Smit wijst op nog een ander verschil met andere vastgoedcategorieën: ‘We zien dat de huren in logistiek het goed doen. Je kunt je afvragen voor hoe lang, maar het is op dit moment een belangrijke plus voor logistiek. Hogere yields worden gedeeltelijk goedgemaakt door hogere huren.’

Ongekend laag

Uit de onderzoeken van onder meer JLL blijkt dat de leegstand in logistiek in het eerste halfjaar ongekend laag was (minder dan 1%). ‘Dat ligt bij ons op dit moment hoger – tussen de 3% en 4%. Dat heeft een incidentele reden: in Aalsmeer zijn twee gebouwen op risico ontwikkeld. Eén ervan verwacht ik dit najaar al volledig te verhuren en het tweede zal in deze markt niet lang daarop volgen. De tweede reden is dat we één gebouw bewust leeg laten staan, omdat we dan met de herontwikkeling de vrije hand hebben.’

Niet slopen

Kist kijkt vooral hoe Garbe bestaande complexen kan uitbreiden. ‘Ook milieutechnisch is het meestal beter om niet te slopen.’ Hij ziet in het verduurzamen van bestaande complexen nog een grote markt. ‘Wij hebben ambities in met name het zuiden en het oosten van Nederland, minder in het noorden. Daarbij zijn we ons nu ook aan het oriënteren op België, een intransparante markt vergeleken met Nederland, maar wel een markt met mogelijkheden.’

Verder heeft Garbe een duurzaamheidsfonds (zie kader). Kist zoekt de toekomst ook in verdere professionalisering van de sector. Met behulp van Garbe Duitsland is er een tool ontwikkeld waarmee logistieke eigenaren, huurders en gebouwen in kaart zijn gebracht. Ook grote vastgoedadviseurs hebben veel tijd en energie in dergelijke tools gestopt. Smit: ‘Ik ken dergelijke dashboards wel, maar wij willen onze eigen tool gebruiken. Die is specifiek gebouwd om (her)ontwikkelingsproposities te zoeken en daarmee investeerders en huurders te helpen.’

Profiel Garbe
De grote man achter Garbe is Christopher Garbe. Hij heeft het Hamburgse woningontwikkelaarsbedrijf van zijn vader Bernhard verder uitgebreid. Christopher heeft het bedrijf de afgelopen jaren laten uitgroeien tot een pan-Europese speler, vooral in logistiek vastgoed. Garbe is echter veel meer dan een ontwikkelaar. Met € 11 mrd assets under management (inclusief onder handen zijnde ontwikkelingen) doet het bedrijf ook mee met de grote Europese real estate investment managers.
In Nederland zijn twee takken actief: logistiek onder leiding van Maurits Smit en andere vastgoed assets onder leiding van Michiel Dubois. Dubois werkt in heel Europa voor Garbe. Smit was aanvankelijk alleen met logistiek in Nederland bezig, maar daar komt verandering in. Hij doet een studie naar de Belgische markt en hoopt daar binnenkort zijn eerste investering te doen.
De meeste institutionele fondsen van Garbe hebben in principe een onbeperkte looptijd (open end), maar in de praktijk komt het erop neer dat er na 12–15 jaar met beleggers wordt gesproken over doorgaan of niet. Bij Angelsaksische fondsen is die termijn vaak korter, 5–7 jaar. Garbe heeft ook een Europees Science&Tech-fonds, met gebouwen in onder meer Berlijn, München en Leiden. Vorig jaar introduceerde Garbe GLIF+ III, een duurzaam beleggingsfonds met de ambitie om uit te groeien naar € 5 mrd.
Garbe heeft nu meer dan 300 medewerkers op 16 locaties in Europa. Naast Garbe Institutional Capital (kantoren, retail en woningen) en Garbe Industrial Real Estate (logistiek) is het bedrijf actief als ontwikkelaar met Garbe Immobilien-Projekte en als property manager onder de naam Fontenay.