Het jaarlijkse PropertyNL-onderzoek naar leningvolume en -productie voor commercieel vastgoed laat een teruggang zien bij ABN Amro. Rabobank REF springt in het gat, maar er is ook nog ruimte voor nieuwkomers.
In de top-10 van vastgoedbanken pakt Rabobank REF zijn rol als marktleider, blijkt uit het jaarlijkse onderzoek van PropertyNL. De leningproductie vloog in 2024 met 42% omhoog en qua leningvolume is de bank nu met afstand nummer één. Ook de Duitse banken lieten meer van zich horen dan in 2023. Waar winnaars zijn, zijn echter ook verliezers. De verliezer van 2024 is ABN Amro Commercial Banking RE, met een teruggang van de leningproductie van 32% en een met 17% gekrompen portefeuille.
Het totale leningvolume van de top-10 is ongeveer gelijk gebleven op € 77 mrd (€ 76 mrd in 2023), terwijl de leningproductie steeg van € 13 mrd tot € 16 mrd in 2024. Ook andersoortige financiers en intermediairs groeien daarnaast flink door. Mogelijk Vastgoedfinancieringen en SolidBriq passeerden de grens van € 1 mrd uitstaand volume. Mogelijk heeft daarbij ook nog een hoge leningproductie, van meer dan een half miljard. Dat is ongeveer een derde wat ABN Amro vorig jaar heeft weggezet.
Fundamenteel probleem
De problemen bij ABN Amro raken een meer fundamenteel probleem: de grootbanken zijn niet in staat om hun rol als financier van de gebouwde omgeving in Nederland goed op te pakken. Daarvoor zouden leningvolume en leningproductie veel hoger moeten liggen.
Om die stelling te onderbouwen, kun je kijken naar het transactievolume in professioneel vastgoed. Dit geeft inzicht in nieuwe leningen. Het afgelopen jaar is de geschiedenis ingegaan als een geslaagd aandelenjaar, maar een nog steeds zorgelijk vastgoedjaar. Met de neus (te) dicht op de feiten van 2023 en 2024 van de Nederlandse beleggingsmarkt voor vastgoed lijkt sprake van herstel. Het transactievolume van professionele vastgoedbeleggingen steeg met 42% tot ruim € 15 mrd (cijfers Stivad). Maar wie een iets langere horizon heeft, ziet een fors lager niveau dan de € 21 mrd van 2022 – een volume dat als meer ‘normaal’ kan worden gerangschikt.
De markt bestond vroeger voornamelijk uit nieuw ontwikkeld vastgoed, dat werd afgenomen door institutionele beleggers. Deze beleggers hadden met hun zorg om hun eigen geld goed weg te zetten weinig behoefte aan financieringen van derden. Bovendien hielden de beleggers hun vastgoed in de regel zelf, met looptijden van wel meer dan dertig jaar.
Compagnons
Inmiddels is de markt totaal veranderd, met allerlei typen beleggers die vastgoed in perioden van zeven jaar afstoten en gebruikmaken van ‘leverage’ waar de vastgoedfinanciers aan te pas komen. Naar Angelsaksisch voorbeeld kan de markt verder groeien met verschillende type leningen, gerangschikt naar risicocategorie (junior, mezzanine en senior) en verschillende aanbieders met allemaal aparte eisen aan risicoprofiel en rente-opslagen.
Zo komen we gezamenlijk ING, Deutsche Bank, Berlin Hyp en Volksbank tegen, die elkaar vroeger als ware elkaar de tent uit vochten. Nu opereren zij in een team, vaak onder de hoede van de debt-brokers van de grote vastgoedadviseurs, zoals CBRE en Cushman & Wakefield of zelfstandige ‘financiële architecten’, zoals Adelaer.
Al die partijen hebben elkaar nodig. De grootbanken zijn zelf door de regelgeving van Basel III niet in staat om grote ‘tickets’ zelfstandig te financieren. Zij zijn dus blij wanneer ze compagnons kunnen vinden. Hierdoor zijn de verschillende typen financiers op de Nederlandse markt zo lief voor elkaar, dat enig wantrouwen op zijn plaats is. De historie van bankieren wordt nu eenmaal niet gekenmerkt door wederzijdse liefdesverklaringen, maar door een bikkelharde ‘survival of the fittest’.
Strijd om stukje zekerheid
De werkelijke onderlinge strijd openbaart zich bij een stijging van de ‘non-performing loans’ – de partijen die niet meer aan hun verplichtingen kunnen voldoen. Dan ontstaat een strijd tussen financiers om elk stukje zekerheid. Vervolgens worden de ziekenboegen van de banken gevuld en kan het uitwinnen beginnen. De vraag is hoe dat in een nieuwe crisis gaat, want veel van de financiers van nu hebben daar weinig ervaring mee, laat staan een aparte afdeling voor. Maar zolang partijen vechten om een financiering, kunnen vastgoedfinanciers profiteren van deze romantische periode.
Buitenlandse financiers komen, buitenlandse beleggers gaan
Uit het onderzoek van PropertyNL blijkt dat bij de banken de inbreng van buitenlandse partijen stijgt. De vier in Nederland actieve Duitse hypotheekbanken wisten hun belang te vergroten. Tegelijk verlaten buitenlandse beleggers ons land. Om de Nederlandse doelstellingen voor woningbouw in 2030 te halen is een grote inspanning noodzakelijk van zowel buitenlandse beleggers als financiers. Lukt dat ook?
Professionele beleggers investeerden vorig jaar 40% van het totaal van € 15 mrd – oftewel € 6 mrd – in woningen (bron: Stivad). Het onderzoek naar financiers van PropertyNL richt zich op vastgoed dat is verworven door deze professionele partijen. Dit staat apart van particuliere hypotheken, waarvoor de hypotheeksom volgens het Kadaster in het tweede halfjaar van 2024 € 79,4 mrd bedroeg. Dat was ruim € 20 mrd meer dan in het eerste halfjaar.
Rabobank is marktleider volgens het onderzoek van PropertyNL in hypotheken voor professionele woningbeleggers. De bank claimt ook in het segment particuliere hypotheken het marktleiderschap met een marktaandeel van 19% (samen met dochterbedrijven Obvion en Vista).
ING is nummer twee en ABN Amro nummer drie, net zoals bij de zakelijke hypotheken die PropertyNL onderzoekt. De Duitse hypotheekbanken zijn niet actief op de particuliere markt. Daarentegen is de Volksbank (nummer 4 in woninghypotheken) niet actief op de zakelijke markt. Ook de verzekeraars Nationale Nederlanden en Aegon hebben geen zakelijk loket.
Corporaties hebben voor hun sociale woningen (DAEB) een loket bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Willen ze iets extra’s in bijvoorbeeld de middenhuur, dan moeten ze zelf de kapitaalmarkt op. De corporaties hebben zich gecommitteerd aan 50.000 nieuwe middenhuurwoningen tot en met 2030, maar zonder de dekking van WSW hebben zij al gedreigd niet verder dan de helft te zullen komen. Hier ligt mogelijk nog een taak voor de staatsgerelateerde banken BNG en de Waterschapsbank.
De verwachtingen voor het volume zakelijke woningtransacties zijn dit jaar zijn niet hoog gespannen vanwege onzekerheid op de woningmarkt. Beleggers zijn massaal aan het uitponden, omdat de huurinkomsten onvoldoende rendement opleveren. Minister Keijzer probeert het leed te verzachten door meer marktconforme huur in steden mogelijk te maken, maar de vraag is of dat voldoende is. Het grootste probleem vormt de stapeling van fiscale maatregelen, en daar heeft de minister geen grip op.
Hoewel de Nederlandse problemen op de woningbeleggersmarkt niet uniek zijn in Europa, blijkt uit de cijfers dat de positie van Nederland als beleggingsland voor buitenlanders snel verslechtert. Het aandeel van buitenlandse beleggers in Nederlandse woningbeleggingen liep in 2024 – net als in 2023 – sterk terug. In 2024 hadden buitenlandse beleggers een aandeel van 5% in het totaal van aangekochte Nederlandse woningcomplexen. In 2023 lag dit percentage nog op 30% en in 2022 en 2021 zelfs op 42%.
