Top-50 Ontwikkelaars: minder vierkante meters

Vorm boekt een sterke toename van projecten, wat dit jaar de vierde plaats oplevert. In totaal heeft Vorm dit jaar voor ruim 378.000 m² in aanbouw en opgeleverd, verdeeld over zestien projecten. Het accent ligt zoals bij veel andere ontwikkelaars sterk op woningen, gecombineerd met wisselende metrages aan retail of kantoorruimte. Uitzondering vormt het in samenwerking met Edge opgeleverde Pulse in Amsterdam, waar kantoorruimte de overhand heeft.

Projectontwikkeling kent jaarlijkse bewegingen: opgeleverde projecten worden afgestreept en nieuwe projecten kennen een lange aanloop voordat de bouw werkelijk kan starten. Dan kan er weleens een ‘gat’ vallen in de lopende portefeuille.

Tegelijkertijd zorgt de lange looptijd ervoor dat er genoeg ontwikkelaars zijn die dankzij grote projecten jaar na jaar een stabiele positie innemen. Dat geldt voor COD/Borghese en Edge in de top, maar ook voor partijen als Duqer, Heylen en Explorius net achter de top-10. Leyten komt de top-10 binnen met acht projecten, waarvan er één dit jaar is opgeleverd (Stadhuisplein Rotterdam). De overige projecten worden de komende jaren opgeleverd; drie daarvan hebben een opleverdatum van 2030 of later. Logistiek specialist Necron is ook een nieuwkomer in de top-10, met projecten die uiterlijk in juli 2027 worden opgeleverd: een veel kortere horizon dus.

Transformaties in de lift?

Zoals eerder al vastgesteld, kan er nog wel meer vastgoed worden getransformeerd naar woningen. Het CBS meldde dat in 2024 het aantal transformaties met 10% is afgenomen tot 7900. Uit de opgaves van de projectontwikkelaars kunnen we nog niet direct een duidelijke kentering afleiden, maar transformatie staat bij bijna iedereen op het programma. Bij sommige partijen is het een uitzondering; 3W en FiMek melden bijvoorbeeld wel de afronding van de transformatie van het voormalige V&D-pand in Maastricht, maar dat is dan ook hun enige project op dat gebied.

Andere ontwikkelaars transformeren er daarentegen aardig op los: Borghese heeft er liefst veertien op stapel in 2025, maar ruim de helft daarvan zit nog in de planfase. Dreef heeft dit jaar meerdere transformaties afgerond. E.CP richt zich op een specifiek soort transformatie met het ombouwen van panden tot bioscoop, al dan niet met retail of wonen. Dat gebeurt onder meer in Hilversum en Leiden.

Minder meters

In vergelijking met 2024 levert dit jaar in vierkante meters zo’n 7% minder aan projecten op. Daarbij is een correctiefactor gehanteerd voor de verschillen in vierkantemeterprijzen tussen wonen, kantoren, retail en logistiek. Op basis van werkelijk opgegeven metrages is de daling sterker: 13%. Met andere woorden: de daling zit vooral in de ‘goedkope’ bedrijfsruimte- en winkelmeters.

In logistiek maak je de meeste meters: logischerwijs levert bedrijfsruimte dan ook de grootste bijdrage aan de totaalmetrage: 38%. Woningen volgen echter niet ver daarachter met een aandeel van 32%. Dan volgen kantoren (13%), retail (5%) en overig (12%), waaronder bijvoorbeeld horeca en parkeervoorzieningen vallen.

Gecorrigeerd voor kosten per vierkante meter hebben woningen met 41% het grootste belang bij de ontwikkelaars. Logistiek krimpt dan naar 25%.

Geld is niet de oplossing

Woningen en bedrijfsruimte beslaan dus ruim twee derde van de projecten. Actuele knelpunten als netcongestie, stikstofregels en trage vergunningverlening liggen dan op de loer. Om de woningnood aan te pakken, willen veel partijen – gemeenten ook – versnellen. Daar is geld voor: het Rijk steekt bijvoorbeeld € 2,5 mrd in een pot voor gemeenten die betaalbaar bouwen en corporaties hebben inmiddels voor € 100 mrd aan leningen uitstaan bij het fonds voor de sociale woningbouw. Maar anderzijds moet dat gebouwde ook worden verkocht, en dat ziet bijvoorbeeld Heijmans nog niet zo soepel lopen bij de binnenstedelijke projecten. Bovendien liggen de bouwkosten voor een gemiddelde woning inmiddels tussen de € 1900 en de € 2400 per vierkante meter: betaalbaar én rendabel bouwen blijft daarmee een forse uitdaging voor ontwikkelend Nederland.

De overheidsmiljarden leiden niet automatisch tot snellere woningbouw, signaleert de Rekenkamer. ‘Geld alleen krijgt projecten niet sneller van de grond’, concludeert vastgoedadviseur Fakton dan ook bij monde van Evelyn Rademaker. Geld maakt de businesscase rond, maar versnelling vraagt een strakke organisatie en duidelijke verantwoordelijkheden. ‘Dat betekent vanaf het begin één gezamenlijke planning van gemeente, corporatie, ontwikkelaar en nutsbedrijven, een duidelijke nota van uitgangspunten die keuzes over ontwerp en betaalbaarheid borgt, realistische projecten die de volle aandacht verdienen en strakke afspraken om hobbels in gebiedsontwikkeling snel samen op te lossen.’

En dan is het nog afwachten welk kabinet er straks aantreedt: komen er straks echt tien nieuwe steden, zoals beoogd premier Jetten wilde? Dan valt er nog tientallen jaren te ontwikkelen, maar de huizenmarkt lijkt er op de korte termijn maar weinig mee geholpen.

Inzakkende vraag logistiek

In de logistieke hoek lijkt er eerder sprake van een omgekeerde beweging met een inzakkende vraag, nadat de coronacrisis juist een piek had opgeleverd. Gevolg: grote distributiecentra die in de hausse op de tekentafel lagen, zijn nu maar moeilijk aan de man te brengen. Terwijl de overheid zich op de woningmarkt stort, lijkt hier het ontbreken van regie door het Rijk overaanbod in de hand te hebben gewerkt, zo analyseerde CBRE eerder.

Desondanks gooide een partij als het Zwijndrechtse JPG Groeneweg eerder dit jaar de ontwikkelings-handdoek in de ring. Te veel regels, gaf directeur Hans Groeneweg op als reden. Hij hekelde vooral het gegoochel met stikstofberekeningen om projecten er toch door te krijgen. ‘Bij de ene gemeente wordt er bijna niet ingegaan op een berekening, maar bij de andere gemeente zitten ambtenaren er wel bovenop. Het verschil is enorm groot.’

En dan moet je als ontwikkelaar ook financieel met de Bibob-billen bloot om witwasrisico’s uit te sluiten. Of het helpt? Groeneweg vindt van niet: ‘Een crimineel die geld wil witwassen gaat echt geen moeite doen om twee jaar met de gemeente en een gebruiker al die procedures te doorlopen. Die wil snel actie.’ Overigens is er volgens de ex-ontwikkelaar in elk geval in de Rotterdamse regio ‘gillend behoefte aan bedrijfsruimte’.

Bekijk hier de volledige top-50

Bouwkosten woningen en kantoren stijgen het sterkst
De bouwkosten zijn de afgelopen jaren in vrijwel alle sectoren toegenomen, maar het tempo van die stijging verschilt sterk per gebouwtype. Uit onderzoek van IGG Bouweconomie, gebaseerd op de uitgebreide databanken van BouwkostenKompas, blijkt dat woningen en kantoren relatief de sterkste prijsstijging laten zien.
Vooral in stedelijke gebieden laten hogere eisen aan duurzaamheid, afwerking en installaties de bouwkosten van woning- en kantoorprojecten verder stijgen. Ook de invloed van schaarste aan arbeid en stijgende materiaalkosten is in deze segmenten sterker voelbaar.
Bedrijfsgebouwen en retail laten daarentegen een gematigder prijsontwikkeling zien. De bouwconcepten zijn hier vaker gestandaardiseerd, de afwerkingsniveaus lager en de functionele eisen minder complex. Daardoor reageren deze categorieën minder heftig op marktveranderingen.
De weging van de verschillende gebouwtypen in het totale bouwkostenonderzoek is hierdoor belangrijker geworden. Een verschuiving in het aandeel van woning- of kantoorprojecten kan het gemiddelde bouwkostenniveau significant beïnvloeden.
IGG Bouweconomie monitort deze trends continu via de BouwkostenKompas-databases, waarin duizenden actuele projecten zijn opgenomen. Hiermee biedt IGG inzicht in marktbewegingen, wat een basis kan vormen voor ramingen, benchmarks en beleidsanalyses in de vastgoedsector.

Verantwoording
De PropertyNL Top Ontwikkelaars is opgesteld in samenwerking met IGG Bouweconomie, een adviesbureau op het gebied van kostenmanagement en data-analyses. De basis van de dataverzameling zijn projecten commercieel vastgoed (winkels, kantoren, bedrijfsruimte, hotels en overig) die zijn opgeleverd in 2025, en projecten die op 31 december 2025 in aanbouw zijn. De projecten betreffen nieuwbouw, herontwikkeling (functie blijft hetzelfde) en transformatie (functieverandering).
Voor de dataverzameling hebben alle ontwikkelaars commercieel vastgoed een enquête gekregen. Als er meer ontwikkelaars bij een project betrokken zijn, worden projecten naar rato van het aantal deelnemende marktpartijen toegerekend.
Om de totale waarde van de portefeuille opgeleverd en in aanbouw te kunnen berekenen zijn de metrages omgerekend naar een fictieve investeringswaarde, berekend door IGG Bouweconomie. Hiervoor is de portefeuille opgedeeld in verschillende gebouwtypen, waarvoor per type globale gewogen investeringskosten zijn bepaald. De totale investeringswaarde is berekend door de metrages te vermenigvuldigen met de gewogen investeringskosten.