Johan Conijn voelt de urgentie van de woningbouw op alle fronten: ‘Het gaat te langzaam, de noodzaak wordt niet gevoeld en er was jaren geleden al discussie over!’
Door Lucas Ligtenberg
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 16 juli 2021
De woningmarkt is een onderwerp van gesprek in de formatie, in de media, in de kroeg en op verjaardagen. Velen hebben een uitgesproken mening over een bepaald aspect ervan: wat de oorzaken zijn van de stijgende prijzen en het tekort aan woningen, wat er moet gebeuren om het tij te keren en hoe de overheid zou moeten ingrijpen. Weinigen weten er echt genoeg van om het er geïnformeerd over te kunnen hebben, maar Johan Conijn is zo iemand.
Conijn, verbonden aan Finance Ideas, was eerder onder meer directeur bij Ortec Finance, bijzonder hoogleraar Woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam, directeur bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting, onderzoeker bij RIGO en verbonden aan de TU Delft en het EIB. Hij is in staat de woningmarktproblematiek, waarin alles met alles lijkt samen te hangen, vanuit elke hoek aan te vliegen. De boodschap die in zijn uitspraken doorklinkt, is er vooral een van urgentie op alle fronten: er moet worden gebouwd, het gaat te langzaam, de noodzaak wordt niet gevoeld, daar was jaren geleden al discussie over en woorden van gelijke strekking.
Voorspellen is moeilijk
Om met de deur in huis te vallen: hoe gaat het verder met de stijgende woningprijzen? ‘Voorspellen is moeilijk’, zegt Conijn per videoverbinding. ‘Aan het begin van de pandemie werd bijvoorbeeld een prijsdaling voorspeld. Dat is nooit gebeurd. De woningprijzen bleven stijgen. Het tempo van prijsstijgingen is bijzonder onevenwichtig; door een daling worden we altijd verrast. Zoals het nu gaat, kan het niet lang doorgaan. Maar wanneer bereiken we een plafond? Ik zou het niet weten. De Rabobank denkt dat dat dit jaar nog niet gebeurt, zij verwachten in 2021 een prijsstijging van 11%.’
Het stuwmeer van besparingen dat in de coronaperiode is gevormd, wordt volgens Conijn niet alleen besteed aan nieuwe woningen, maar landt ook in de rest van de economie. Aan de stijging van de woningprijzen moet wel een einde komen. Conijn: ‘Prijsstijgingen zijn wonderlijk en vaak bijna niet te verklaren. Binnen een à twee jaar moet er iets gebeuren met de prijzen op de woningmarkt. De rente stijgt, dat is vaak wel een factor. Verder komt er een nieuw regeerakkoord. Ik verwacht dat dat wel iets zal bevatten om de woningmarkt te reguleren. Je kunt daarbij denken aan de hypotheekrenteaftrek sneller afschaffen, zoals onder meer De Nederlandsche Bank wil, maar ook aan een striktere loan-to-value ratio voor het verkrijgen van een hypotheek.’
Urgentie
In de discussie over de woningmarkt wordt de afgelopen twee jaar gerept over de circa 1 mln nieuwe woningen die nodig zullen zijn in de komende tien jaar. Zijn die werkelijk nodig? Conijn: ‘De urgentie van het probleem is belangrijk. Die 1 mln is een vlag waarmee we zwaaien. Natuurlijk zijn er kanttekeningen te plaatsen bij het cijfer en sommige zijn ook wel terecht, maar we moeten uitkijken dat die vlag niet ondersneeuwt. Iemand als Hans de Geus is met zijn boek ‘Hoe ik toch huisjesmelker werd’ die vlag aan het besmeuren. Hij zegt dat de bouwlobby achter de woningkrapte en de prijsstijgingen zit. Nou, als er naast jou 75 gegadigden zijn voor een woning, dan ga je overbieden. Het betekent dat er serieus vraag is naar die woning, daar komt echt geen bouwlobby aan te pas. Het woningtekort speelt in de problematiek dan ook een zelfstandige rol. Vooral koopstarters zijn daarvan de dupe.’
Minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse zaken heeft volgens Conijn de laatste jaren ‘best goede stappen gezet’. Er was een woningbouwimpuls van bij elkaar € 1 mrd voor gemeenten. ‘Helaas gaat het traag’, zegt Conijn. ‘Die miljard is nog lang niet besteed.’ Er zit nu wel steeds meer in de pijplijn, en het aantal bouwvergunningen stijgt weer. Die zitten nu op het niveau van begin 2018. Het gaat weer iets beter, ondanks de problemen met stikstof en Pfas, maar de verstoring van de markt door het woningtekort is nog niet voorbij.
Enige regulering noodzakelijk
De landelijke politiek is wat betreft het aanzwengelen van meer woningen niet altijd betrouwbaar. Volgens Conijn realiseren politici zich niet altijd dat ze het bouwen schaden, bijvoorbeeld bij exploitatieafspraken. ‘Je moet verkopen van woningen niet gaan blokkeren als institutionele beleggers daar na pakweg 15 jaar toe willen overgaan om kapitaal vrij te maken’, zegt hij.
Enige regulering is volgens Conijn onvermijdelijk en zelfs noodzakelijk, maar de uitwerking moet de bouw niet belemmeren. Hij denkt dan vooral aan de grote woningbeleggers als BPD, Bouwinvest en Amvest. ‘Zij zorgen echt voor meer woningen op de markt.’ Ze verhuren de woningen en behalen daarmee rendement voor de pensioenfondsen die ze vertegenwoordigen. ‘En dat moet wel een redelijk rendement zijn’, vindt Conijn.
Het bruto aanvangsrendement is de afgelopen jaren gedaald, nu de bouwkosten hard stijgen. Het was 6%, maar beweegt zich nu in de richting van 3,5%. Conijn: ‘Deels is dat marktwerking, maar verder omlaag is eigenlijk niet verantwoord. Dan haakt deze groep bouwende beleggers af en bouwen ze niet meer. Ze hebben pensioenverplichtingen. Dus ik zeg: rem deze partijen niet te veel af, de nieuwbouw moet voortgang blijven vinden.’
Naast de belegger die bouwt (build to rent) is er buy to let, de – kleine – belegger in bestaande woningen. Conijn: ‘Hoe meer dat kan worden beperkt, hoe beter, volgens mij!’ Voor de woningmarkt heeft het namelijk meer nadelen dan voordelen. Het aanbod stijgt er niet door, het werkt prijsopdrijvend en de koopstarter die wil doorstromen blijft vastzitten als huurder.
Om de groep kleine beleggers in bestaande woningen tegen te gaan, is Conijn voor de zelfbewoningsplicht die grote steden opleggen. Hij denkt wel dat de maatregel inmiddels te laat komt. Dat spijt hem: ‘In 2014 was die discussie er al!’ Toch blijft hij voor vormen van opkoopbescherming op lokaal niveau, maar elke stad moet er zelf in de eigen gemeente een passende vorm voor vinden.
Steen in de vijver
Een recent rapport van het Economisch Instituut voor Bouwnijverheid (EIB), ‘Ruimtelijke ordening en bouwlocaties’, vraagt aandacht voor de praktische invulling van plannen voor honderdduizenden woningen in de komende tien jaar. Conijn: ‘Het is een steen in de vijver! Het rapport geeft een duidelijk signaal af: als we willen bouwen, kan het niet alleen in de bestaande bebouwing. Anderzijds hoeft woningbouw niet al te zeer ten koste te gaan van het bestaande landschap. 7% van de oppervlakte van Nederland voor wonen is nog heel redelijk, en daar zou dan 1,5% van de landbouwgrond bij komen.’
Daar zitten volgens Conijn op zichzelf niet de problemen, en die zitten evenmin in de bouw. De echte bottleneck zijn de gemeentelijke, administratieve processen. De beleidskeuzes, de bestemmingsplannen die moeten worden gewijzigd en het verstrekken van de omgevingsvergunning. Dat duurt soms veel te lang. Conijn: ‘En we kunnen niet wachten! Om een nieuwe woning neer te zetten, hebben we soms zeven tot tien jaar nodig.’
Gerelateerde artikelen:
