Het aantal verkochte woningen neemt weer geleidelijk aan toe, concludeert het Expertisecentrum Woningwaarde. 'Het aantal opgeleverde nieuwbouwkoopwoningen daalt echter alweer twee jaar en dat proces is nog niet ten einde.'
Het Expertisecentrum Woningwaarde, onderdeel van de TU Delft, stelde voor de vijftigste keer de kwartaalrapportage Monitor Koopwoningmarkt op. De overkoepelende conclusie is dat het aantal verkochte woningen in de bestaande voorraad en op de nieuwbouwmarkt wel weer toeneemt, maar dat het wel traag gaat. 'Daardoor zijn de prijzen bijna continu gestegen en is het aantal NHG-garanties en Startersleningen flink toegenomen.'
Herstel, stabilisatie, dip en weer herstel
Terugblikkend verdeelt het expertisecentrum de afgelopen 12,5 jaar in vier perioden. ‘Tussen 2013 en 2017 is er sprake geweest van een sterk herstel aan zowel de vraag- als aanbodkant van de markt voor koopwoningen, gevolgd door een zekere stabilisatie van de omstandigheden in de periode 2018-2020. Na een kortstondige dip in de woningmarktomstandigheden in de jaren 2021 en 2022, herpakken zowel de markt voor bestaande koopwoningen, als de nieuwbouwmarkt zich weer (voorzichtig) vanaf begin 2023.’
Uitpondeffect ook in tweede kwartaal
De NVM registreerde 42.100 verkochte woningen in het tweede kwartaal en dat is een stijging van 14,7% vergeleken met dezelfde periode vorig jaar. ‘Deze stijging is mede het gevolg van de extra verkoop van huurwoningen door particuliere verhuurders in de afgelopen kwartalen. Het aantal verkochte woningen in het tweede kwartaal van 2025 is daarmee terug op het niveau in het tweede kwartaal van de jaren 2018-2020, maar blijft nog wel achter bij de dynamiek in de jaren 2015-2017.’ Toen werden er zo’n 5.000 woningen per kwartaal extra verkocht.
Verkoop nieuwbouwkoopwoningen trekt maar langzaam aan
Het aantal verkochte nieuwbouwwoningen kwam in het eerste kwartaal van 2025 uit op circa 8.000. ‘De grote dip tussen 2020 en 2023 is daarmee duidelijk voorbij. Toch blijft dit aantal transacties nog ver verwijderd van de top in 2021 (circa 10.000 woningen).’ Het trage herstel is vooral te wijten aan de nog steeds ongunstige omstandigheden aan de aanbodkant van de nieuwbouwmarkt.
Nog twee jaar wachten op stijgende trend
De ontwikkeling van het aantal opgeleverde nieuwbouwkoopwoningen is nog steeds zorgelijk, aldus het expertisecentrum. Tussen 2017 en 2022 zijn zo’n 8.000 nieuwe koopwoningen per kwartaal opgeleverd, maar de afgelopen twee jaar is er sprake van een dalende trend, met 4.200 woningen in het eerste kwartaal van 2025. ‘Het aantal bouwvergunningen is licht gestegen in de afgelopen zes kwartalen, maar het zal naar verwachting nog twee jaar duren voordat dat resulteert in een positieve trend in het aantal nieuw opgeleverde koopwoningen. En dat is geen goed nieuws voor de huidige woningzoekenden en voor de dynamiek in de bestaande woningvoorraad.’
Koopprijzen ruim over de kop
Door de disbalans tussen vraag en aanbod en het aanhoudende vertrouwen in de markt zijn de verkoopprijzen voor koopwoningen sterk gestegen, met uitzondering van de periode 2021-2022. ‘De gemiddelde verkoopprijs voor nieuwbouwwoningen is tussen 2013 en 2025 bijna verdubbeld.’ De mediane verkoopprijs voor bestaande koopwoningen zoals geregistreerd door de NVM is zelfs met 140% toegenomen. Het Kadaster en het CBS houden het op een prijsstijging van ongeveer 120%. ‘Dit komt neer op bijna 10% nominaal per jaar gemiddeld in de beschouwde periode. In reële termen (gecorrigeerd voor de inflatie) bedraagt de koopprijsstijging nog steeds 5% per jaar.’
Meer NHG-garanties en Startersleningen
Tegenover de sterke prijsstijgingen staat een maximale leencapaciteit voor potentiële kopers die maar met gemiddeld 40% is gestegen. ‘Het kopen van een woning is daarmee steeds moeizamer geworden voor huishoudens met een modaal inkomen. Mede als gevolg van deze discrepantie tussen de maximale leencapaciteit en de koopprijsontwikkeling, neemt de ondersteuning van doorstromers en zeker van starters op de koopwoningmarkt weer flink toe. Vanaf het tweede kwartaal van 2022 stijgt het aantal nieuw verstrekte NHG-garanties voor koopwoningen in de bestaande woningvoorraad naar 26.000 garanties in het tweede kwartaal van 2025. Daarmee wordt het niveau van 2015 weer bereikt.’
Ook het aantal aangevraagde en verstrekte Startersleningen laat sinds eind 2021 een flinke stijging zien. In het tweede kwartaal ging het om 2.600 aanvragen en 2.000 verstrekkingen. ‘Deze aantallen komen zelfs boven het niveau uit de periode medio 2013 - medio 2014 uit, toen jongere koopstarters aan het eind van de kredietcrisis weer de instap op de koopwoningmarkt durfden te maken.’
De hypotheekmarkt beweegt mee met de woningmarkt en laat de laatste anderhalf jaar een gestaag oplopend aantal aanvragen zien naar circa 140.000 per kwartaal.
