Thema transformatie 2021: Van Telegraaf-gebouw naar District West

Matthijs Bakker kan zijn enthousiasme voor het Amerika-gebouw niet onderdrukken. Het wordt het middelpunt van dé nieuwe (her)ontwikkeling van District West. Met grote gebaren wijst hij hoe het zal worden: ‘Het lelijke omhulsel gaat er dus af, en dan houd je een prachtig authentiek stalen skelet over. Heel industrieel, want hier werden vroeger de kranten gedrukt. Dat skelet gaan we hergebruiken en gedeeltelijk verplaatsen naar de andere kant van het gebouw, waardoor het als geheel in het midden van het gebied komt te liggen. En dat wordt dan een open gebouw met atrium, horeca, sportfaciliteiten, ontmoetingsruimten, rooftopbar en de thuisbasis van de actieve programmering: het hart van District West, voor alle kantoorgebruikers hier.’

Hart onder de riem
Bakker is managing partner van APF International, de ontwikkelende belegger die de ‘Telegraaf-locatie’ in Amsterdam Sloterdijk gaat aanpakken. Het is een van de grootste herontwikkelingen in Nederland. Mede door de omvang biedt District West bij uitstek de mogelijkheid voor een uitgebreid servicepakket voor het ontzorgen van alle gebruikers en actieve programmering in het gebied. Samen met Martijn Windels, ook managing partner van APF, vertelt Bakker tijdens een gesprek in het tijdelijke optrekje ter plaatse wat er te gebeuren staat.
Het gebouw dat APF gekocht heeft, is zeer herkenbaar doordat er in markante letters ‘Telegraaf’ op staat. Ook een reusachtige, in het donker mooi uitgelichte boom naast de rijksweg A5 markeert de plek. Deze ‘tree of hope’ wil de evenementenbranche een hart onder de riem steken in de coronatijd. APF kocht het complex samen met Angelo Gordon in oktober 2020 voor € 87 mln van het Belgische Mediahuis, sinds 2017 eigenaar van onder meer de Telegraaf. Peak Development en CBRE Development Services zijn aangetrokken als gedelegeerd ontwikkelaars.

Samenwerking
Voor APF is dit niet de eerste transformatie of herontwikkeling die op het pad komt. Samen met andere investeerders zijn al de nodige turn-arounds gerealiseerd (zie kader). Het is door deze opgedane ervaring dat APF door Mediahuis en adviseur CBRE gevraagd werd mee te doen aan een pitch voor deze ontwikkeling. Windels: ‘Er zijn nu eenmaal niet zo heel veel partijen die zulke complexe en multidisciplinaire (her)ontwikkelingen aankunnen.’
Voor District West tekent APF in een joint venture met het Amerikaanse Angelo Gordon, een partner waarmee het al meerdere projecten in Nederland heeft opgepakt. Bakker: ‘Angelo Gordon brengt het kapitaal in, we combineren onze strategische knowhow en wij doen als lokale partner hier het werk en investeren als APF-partners mee.’ Windels: ‘De investeringshorizon van de joint venture is vijf tot zeven jaar. Na oplevering, verhuur en gestabiliseerde cashflow wordt het verkocht. De onderhandelingen met het Havenbedrijf en de gemeente over de erfpacht zijn afgerond. Wanneer we voor het eerste deel een omgevingsvergunning hebben gekregen, kunnen we in het eerste kwartaal 2022 echt van start.’

Bijenkorf
Het complex dat is gekocht bestaat uit 42.000 m², verdeeld over drie gebouwen die onderling met elkaar verbonden zijn. Een van die gebouwen, de laagbouw met de Telegraaf-letters erop van 21.000 m², wordt langjarig teruggehuurd door Mediahuis. Het hoge gebouw van 10.000 m² wordt momenteel tijdelijk gehuurd door APG. Dat vertrekt in het eerste kwartaal van 2022 naar de herontwikkeling die Edge even verderop voor de pensioenuitvoerder realiseert. Naast de gebouwen ligt een terrein dat nu gebruikt wordt om te parkeren, maar waar uiteindelijk nog 65.000 m² kantoorruimte en voorzieningen bij gerealiseerd kan worden omdat het parkeren onder de nieuwbouw wordt gerealiseerd. Daarmee krijgt District West in totaal ruim 100.000 m² kantoorruimte en voorzieningen.
‘We beginnen met het gebouw van APG’, aldus Windels. ‘Zodra zij vertrokken zijn, starten we met de herontwikkeling van het gedeelte dat zij nu in gebruik hebben.’ Bakker: ‘In principe wordt dit een multitenant-kantoor met plekken van 20 tot 2000 m². Een bijenkorf, met zzp’ers en kleinere gebruikers, maar ook middelgrote tot grotere organisaties. Met de huidige, zeer efficiënte opzet van het gebouw is het lastig een sociaal hart en de beoogde interactie te realiseren, iets wat juist zo kenmerkend is voor een bijenkorf. Daarom voegen we aan de onderste lagen met houtbouw extra ruimte toe om een grote entree en sociaal hart te creëren. Ook komen hier plekken voor privé-buitenruimte. Daarmee wordt het gebouw in totaal 13.500 m².’

Hart van de ontwikkeling
Gelijktijdig zal de herontwikkeling van het Amerika-gebouw gaan plaatsvinden. Windels: ‘Ook hier starten we met de realisatie in de eerste helft van 2022, zodat het gereed is in het tweede kwartaal van 2024. Juist omdat dit het sociale hart van de ontwikkeling wordt, is het belangrijk dit snel te realiseren.’ Het is een gebouw van 10.000 m² groot, met vloeren van 1700 m² die ruim en open zijn. Volgens Bakker en Windels perfect voor gebruikers die één of meer vloeren willen hebben. Ook zal er begonnen worden met het buitenterrein en de entree; de groene loper die het gebied markeert. De overige meters worden verdeeld over één of vier nieuwbouwkantoren, waarvan de omvang nog flexibel is. Windels: ‘Dat kunnen we nu dus nog laten afhangen van de behoefte van een gebruiker.’ Naar verwachting zullen de huurprijzen rond € 250 per m² liggen voor de gebouwen die allemaal all-electric, CO2-neutraal en Paris-proof zullen zijn.

Eigen identiteit
District West wordt niet zomaar een verzameling kantoren, benadrukken Windels en Bakker, maar een gebied met een eigen identiteit. Het heeft de slogan ‘Growing the new standard, embracing the future’ meegekregen, en bij het zoeken naar huurders wordt er op deze doelgroep gemikt. Bakker: ‘We willen corporates gemixt met start-ups en scale-ups hebben die het verschil willen maken voor de toekomst, die flexibel thuis en op kantoor werken en voor wie de kantooromgeving dus iets extra’s moet bieden.’ Windels: ‘Praktijkvoorbeelden als science parks laten zien dat het succesvol is als je een gebied een bepaald thema meegeeft. Maar dan moet je je er wel aan vasthouden. Huurders zullen zich dus echt thuis moeten voelen bij het thema.’ Om die identiteit te creëren, zal er een centraal management komen dat op allerlei manieren die community kan faciliteren en de actieve programmering van het gebied verzorgt. Hoe dat management precies vorm zal krijgen, wordt nog bekeken.

Gebied in transitie
De herontwikkeling komt in een gebied te liggen dat zelf volop in transitie is. De gemeente wil Sloterdijk omvormen van puur werkgebied naar gemengd wonen en werken. Bakker: ‘Dat is voor ons alleen maar een voordeel: hoe meer wonen, hoe meer reuring.’ Is wonen dan ook geen optie voor District West zelf? Windels: ‘Hier niet. De relatie met de haven vraagt hier om een kantoor- en verblijfsgebied, dat op het snijvlak van de reuring in de haven en de transitie van Sloterdijk centrum naar meer woongebied het beste van beide werelden biedt. Het gebied achter District West verkleurt nu al. Dat zal onze investering alleen maar ten goede komen.’

Van maatschapaanbieder tot ontwikkelende belegger
In 2005 publiceerde PropertyNL voor het eerst over APF: ‘Deze eveneens nieuwe aanbieder van vastgoed-cv’s kan uitgroeien tot een geduchte concurrent’, schreven we destijds in ons overzicht van maatschapaanbieders. Tegenwoordig heeft APF € 1,4 mrd assets under management en is het bedrijf behalve in vastgoedmaatschappen ook actief in investment management met exclusievere mandaten.
Na de financiële crisis in 2008 besloot APF partijen te zoeken waarmee anticyclisch geïnvesteerd kon worden. Dat werd gestimuleerd door de samenwerking met investeerder Fotex, een beursgenoteerde partij met Hongaarse wortels, waarvoor APF het Nederlandse investment management ging doen. De banden tussen Fotex en APF zijn nog steeds nauw: zo zijn Martijn Windels en Wiggert Karreman van APF commissaris bij de investeerder. Ook de samenwerking met het Israëlische Aspen Real Estate richtte zich op anticyclisch investeren.
Met de joint venture met Ares Management in 2015 werd investment management voor dit soort partijen een nog groter onderdeel van de bedrijfsvoering van APF. Met Ares werd een portefeuille aangekocht van 150.000 m² kantoorruimte met 40% leegstand, die grondig werd herontwikkeld en getransformeerd. Nog in 2020 resulteerde dat onder meer in de verkoop van 342 appartementen aan Amvest op de plek van een gesloopt kantoorgebouw aan de Boompjes in Rotterdam.
Met het Amerikaanse Angelo Gordon heeft APF weer een andersoortige relatie: de joint ventures daarmee zijn per gebouw gestructureerd. Dat geldt bijvoorbeeld voor het gebouw Life op Papendorp, dat na het oplossen van leegstand in 2020 verkocht werd aan Aspen Real Estate, maar ook voor het rijksmonumentale Herenstaete in Amsterdam, dat wordt gerenoveerd en is verkocht aan CBRE GI. De partijen realiseren ook in een joint venture kantoorgebouw Central Park en woongebouwen in het Utrechtse stationsgebied.