Gemeenten en institutionele beleggers missen miljoenen bij de exploitatie van parkeergarages, meent de cio van ParkBee, Rutger Schuur. De crisis zal de markt opschudden.
Door Wabe van Enk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 26 maart 2021
Aan de Mr. Treublaan in Amsterdam – tussen het Amstelplein en de Amsteldijk – ligt het hypermoderne flex-complex The Cloud. Hier huizen Amazon, Uber en Ebay, en sinds vorige maand heeft ook een ParkBee hier plek van bijna 1300 m². Het parkeerbedrijf is in korte tijd gegroeid naar 75 werknemers en zocht een inspirerende en duurzame omgeving (Breeam Excellent). Die kwam vrij doordat vakantiehuisverhuurder Belvilla opstapte.
Cio Rutger Schuur erkent dat ParkBee wel even heeft getwijfeld over de verhuizing. De inspiratiekamers, de chillrooms en de bar liggen er nu door de lockdown verlaten bij, maar Schuur straalt optimisme uit. Op basis van de lockdown van maart 2020 voorspelt hij dat het nog zeven weken duurt voor het verwachte parkeerniveau weer terugkomt. ‘Dan bedoel ik niet terug naar het niveau van 2019, maar terug naar het niveau dat wij begroten. Wij zijn de laatste jaren steeds verdubbeld.’
Overstap
De scale-up ParkBee toont groeicijfers die Schuur niet kende bij zijn oude werkgever ABN Amro. Hij was baas van Real Estate, Healthcare and Construction bij de bank voordat hij met een tussenstap bij Jan Snel koos voor een nieuw avontuur bij ParkBee. Gaandeweg ontstaat meer begrip over zijn overstap. Op het moment dat het interview plaatsvindt, is de bank net uit de AEX gezet. Schuur vindt dat heel spijtig. Het was immers dé bank.
ParkBee verraste dit voorjaar door samen met Primevest Capital Partners voor € 14 mln twee parkeergarages in het zakendistrict Wijnhaven in Rotterdam te kopen. ‘Het is een proof of concept om automobilisten, vastgoedeigenaren en gemeenten beter gebruik te laten maken van de stedelijke ruimte’, aldus Schuur.
Hij ontdekte dat parkeren niet bepaald een favoriet onderwerp is bij gebruikers, en ook niet bij gemeenten en beleggers. ParkBee heeft een missie en hij draagt die met verve uit. ‘Changing the game’, het vorig jaar verschenen boek van Lucas Simons en André Nijhof, is zijn nieuwe inspiratiebron. ‘Zij laten zien hoe je gevestigde markten kunt transformeren naar nieuwe ‘Paris Proof’-markten.’
Netwerk
Het lijkt net of hier niet de cio van een scale-up spreekt, maar de voorzitter van de Dutch Green Building Council. Schuur slaat moeiteloos de brug tussen het parkeerbedrijf en zijn ‘uit de hand gelopen hobby’ als voorzitter van DGBC. De markt voor parkeren bestaat uit drie grote aanbieders (zie pagina 40) die de markt domineren. ‘Juist dit type markten leent zich voor een grote verandering, en daar komt ParkBee om de hoek kijken.’
Een concreet voorbeeld is de markt in Amsterdam, waar Q-Park, Apcoa en Interparking samen tientallen parkeergarages hebben. Inmiddels heeft ParkBee al meer dan 90 locaties in Amsterdam. ‘Ik denk dat wij hier wel naar 200 locaties kunnen groeien en daarmee een groot netwerk aan parkeerders kunnen aanbieden. Dit kan prima met of naast de traditionele partijen. Wij doen dan wel kleinere garages, maar we kunnen daarmee een grote dekking bieden aan onze parkeerders. De capaciteit is er, maar die moet je wel beter benutten.’
Het idee lijkt simpel: als de parkeerklant altijd dicht bij zijn bestemming de goedkoopste plek vindt, zal ParkBee het meest efficiënt kunnen zijn voor de gemeente of belegger. De theorie gaat ervan uit dat parkeren een ondergeschoven kind is, waarbij niet goed gelet wordt op de bezettingsgraad.
Bezettingsgraad optimaliseren
Schuur heeft de Hogere Hotelschool doorlopen, zeer a-typisch voor een voormalig bankier. ‘Bij hotels draait het om optimaliseren van de bezettingsgraad. In parkeergarages is vaak maar een bezettingsgraad van 15%, omdat ze ooit gebouwd zijn met een hoge parkeernorm of een piekbezetting. Zo’n lage bezetting is in de hotellerie onvoorstelbaar. Je kunt meer leren van hotels. Neem het voorbeeld van Okura. Ik ken de manager die het initiatief nam om van 400 naar 300 grotere kamers te gaan. De markt versleet hem voor gek, maar de verbouwing was door de hogere bezettingsgraad en de hogere kamerprijs een succes. Neem WTC Amsterdam, een succesvolle garage, maar met te smalle vakken. De consequentie is dat als de garage zogenaamd vol is, er tientallen auto’s twee parkeerplekken bezetten. Door een betere indeling is toch winst te behalen.’
Schuur heeft een dagtaak aan het wegnemen van angst voor de melding ‘vol’. Niets is toch vervelender dan in een rij te staan voor een volle parkeergarage? ‘ParkBee baseert zich op nieuwe technologie. Hoe groot is de kans dat ‘vol’ zich voordoet? In 98% van de gevallen is er plek. Wij kunnen met onze data nauwkeurig de bezetting voorspellen en daar de beschikbare capaciteit op aanpassen, bijvoorbeeld met dynamische pricing. Eventueel kunnen we een alternatief bieden door ons grote netwerk.’
Hij vergelijkt het met de laadstress van automobilisten met elektrische auto’s. Als je je laat gidsen naar de superchargers van Tesla en je weet wat de beschikbare capaciteit is, ben je de stress snel kwijt.
Groen in plaats van parkeren
Door veel verschillende plekken met verschillende doelgroepen te mixen, valt veel winst te behalen. ‘Bewoners willen ’s avonds en ’s nachts parkeren, kantoorgebruikers overdag. Aan de Zuidas heeft iedereen een eigen parkeergarage in plaats van een mix.’
Schuur denkt dat gemeenten hier ook in het kader van Paris Proof aan willen meewerken. ‘In 2023 wil bijvoorbeeld Amsterdam 10.000 parkeerplekken minder op straat. Dat zijn 19 voetbalvelden waarvoor groen en parken kunnen terugkomen. Er is voldoende plek onder de grond, maar dan moet je die wel beter benutten. Dat kan met onze technologie’, aldus Schuur. Het beperken van parkeernormen, het weren van auto’s bij de grachten – voor Schuur zijn het geen nachtmerries, maar wenkende, groene perspectieven.
Over ParkBee
ParkBee is opgezet door Jian Jiang en Tom Buchmann. Het bedrijf heeft 75 medewerkers met 300 parkeerlocaties in Nederland en Engeland, in totaal goed voor meer dan 20.000 parkeerplekken. Het mikt op 15 grote steden met parkeerlocaties met meer dan 30 parkeerplekken.
ParkBee heeft partnerships met vele apps, zoals Parkmobile, ANWB, Yellowbrick, Waze en Google. Daarmee krijgt het bedrijf toegang tot miljoenen gebruikers. Het bedrijf weet via zijn data precies wie de potentiële gebruikers zijn en stuurt die met slimme marketing naar zijn parkeerlocaties. Zo helpt het beleggers en grote eindgebruikers om de bezetting van parkeergarages te optimaliseren.
Gerelateerde artikelen:
