In H1 is de kantooropname niet alleen gedaald door corona, maar ook door structurele onzekerheid over de werkomgeving op langere termijn
Door Wabe van Enk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 28 augustus 2020
Het zou mooi zijn als er een nieuw evenwicht ontstond van bedrijven die extra kantoormeters nodig hebben om werknemers veilige ruimte te bieden en bedrijven die minder meters nodig hebben omdat meer werknemers thuis werken.
Dat evenwicht staat jammer genoeg los van de economische realiteit. Werkgevers zijn in coronatijd vooral bezig met het opvangen van omzetverlies door kostenreductie op arbeid en huisvesting. Het massa-ontslag zal in het tweede halfjaar komen, wanneer de afgeslankte derde noodmaatregel overbrugging voor werkbehoud (NOW) afloopt. Het aantal faillissementen lag in het eerste halfjaar lager dan in de eerste helft vorig jaar, maar dat blijft niet zo. Als in het eerste halfjaar de opname kantoormetrage al circa 30% lager lag, dan voorspelt dat weinig goeds voor het tweede halfjaar.
Een geluk bij een ongeluk is dat de grootste ontslagrondes zullen plaatsvinden in de grote steden, en daar was de kantorenleegstand het laagst. Een voorbeeld hiervan is Booking, de grootste zoeker naar kantoorruimte in de afgelopen jaren en nu de Amsterdamse werkgever die het ruimste in zijn jas zit.
Flex-kantoren
Het eerste wat werkgevers kunnen schrappen zijn de flexibele kantoorruimten van flex-aanbieders, beleggers zoals NSI met HNK en gebruikers zoals Deloitte met zijn Amsterdamse hoofdkantoor.
Flex-aanbieders dromen ook van een nieuw evenwicht: veel bedrijven verlaten de flexibele schil omdat zij moeten bezuinigen, zoals de genoemde Booking, maar er staan veel bedrijven in de startblokken om bij het aflopen van hun vaste huurcontract de flexibiliteit van deze concepten te omhelzen.
Die droom voor de toekomst staat haaks op de harde realiteit van vandaag dat flex-aanbieders ruimte hebben ingekocht bij vastgoedbeleggers en daar door de crisis te weinig huurinkomsten tegenover kunnen zetten. Het zal daarom aan de vastgoedeigenaren zijn hoe zij een nieuw evenwicht voor zich zien: door flex-aanbieders te vervangen, ontstaan immers niet meer huurinkomsten.
Wensdenken
In coronatijd zijn er veel artikelen geschreven over de toekomstige rol van het kantoor als ‘the place to be’ voor creativiteit en kennisuitwisseling, een perfecte match met de structureel in belang toenemende thuiswerkplek. Dit soort verhalen is vaak losgezongen van de werkelijkheid. De werkelijkheid van nu is dat de peperdure kantoren voor juristen, accountants en financiële instellingen in het donker zijn gehuld. Werkgevers zullen elk expirerend huurcontract gebruiken om van meters af te komen. Dat miljoenen werknemers nu wel voordelen zien van thuiswerken, verandert zodra mensen bang worden dat zij in de toekomst misschien helemaal niet meer naar kantoor hoeven te komen.
Uit het gesprek met Dynamis op pagina 44 in deze editie blijkt dat de vraag naar duurzame hoogbouw-toplocaties wel eens kan verschuiven ten faveure van het simpelere meerlaagse kantoor met eigen entree en ramen die open kunnen.
De onderzoeken naar de ideale kantooromgeving doen denken aan de onderzoeken naar woningbehoefte, waaruit steevast naar voren komt dat Nederlanders vooral twee-onder-een-kapwoningen wensen. De praktijk staat daar haaks op: al jaren realiseren bouwers steeds meer kleinere appartementen in hogere verdichting. Wensdenken versus werkelijkheid: het vastgoed zal eraan moeten wennen dat de gemiddelde gebruiker andere zaken aan zijn hoofd heeft dan kantoorhuisvesting.
Bijzondere transacties in H1 2020
PropertyNL vroeg adviseurs hun toegevoegde waarde te laten zien met bijzondere transacties, met bijvoorbeeld een bijzonder object, een afwijkende prijs of een speciale koper. De adviseurs staan op alfabetische volgorde
BMV Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis
Huurder: Specialized
Verhuurder: Propertize
Datum: 15 juni
Adres: Utrechtseweg 310, Arnhem (gebouw B01, B12 en B13)
Metrage: 2700 m²
Met Specialized huisvest het landgoed Arnhems Buiten een wereldwijd opererend innovatief bedrijf, dat zich schaart onder internationale spelers als DNV-GL en Tennet.
Boers&Lem Vastgoedconsultants
Huurder: Hoppmann
Verhuurder: Elaron Ootmarsum
Datum: 15 januari
Adres: Zutphenstraat 6, Oldenzaal
Overige betrokken vastgoedadviseur(s): Cushman & Wakefield
Nadat we het object in verhuur hebben gekregen hebben we het binnen 1 maand verhuurd aan Hoppmann, wat laat zien dat er een tekort is aan moderne, hoogwaardige industriële gebouwen in de regio Twente.
Briq Real Estate
Huurder: Staat der Nederlanden/Rijksvastgoedbedrijf
Verhuurder: MT PropCo (asset manager: Cornerstreet Capital)
Datum: 1 april
Adres: Maastoren, Wilhelmina 1–103, Rotterdam
Metrage: 7000 m² kantoorruimte + parkeerplaatsen
Grootste kantoorhuurtransactie in Rotterdam in het eerste halfjaar van 2020, en mogelijk het gehele jaar, in het hoogste kantoorgebouw van de Benelux, de Maastoren.
Castanea Bedrijfsmakelaars
Huurder: Delaware Consulting
Verhuurder: Boatex Beheer
Datum: 15 juni, ingang 1 oktober
Adres: Gooimeer 4, Naarden
Metrage: 1236 m² en 30 parkeerplaatsen
Huurprijs: € 125 per m² per jaar, exclusief btw
De Gooise Poort bestaat uit drie volledig gerenoveerde, L-vormige kantoorgebouwen met energielabel A. Deze transactie laat zien dat ook in deze tijd zulke grote aantallen meters worden verhuurd.
COG Makelaars
Huurder: T-Systems Nederland
Verhuurder: Van Wilsum Vastgoedbeheer
Adres: Office Park Rijswijk, De Bruyn Kopsstraat 15, Rijswijk
Metrage: 1878 m² kantoorruimte en 55 parkeerplaatsen
Huurprijs:
Overige betrokken vastgoedadviseur(s): JNW Makelaars
Office Park Rijswijk is een hoogwaardig kantorencomplex van 16.000 m² in de kantorenwijk Plaspoelpolder.
Colliers
Huurder: ProRail
Adres: Graadt van Roggenweg 200–250, Utrecht
Metrage: 2250 m² kantoorruimte
Overige betrokken vastgoedadviseur(s): CBRE
De ligging van het pand is doorslaggevend geweest. Het gebouw staat naast het nieuw te ontwikkelen Jaarbeursterrein, zodat medewerkers van ProRail zelf makkelijk met het openbaar vervoer kunnen reizen.
DRS Makelaars
Huurder: ABN Amro en dochter ICS huren 19.385 m² in Square 58 aan de Wisselwerking 58. De huidige huurder T-Mobile huurt de huidige ruimte van ICS, 8680 m² aan de Wisselwerking 22 en 32–36, terug
Verhuurder: Signal (nr. 58), Project Diemen Wisselwerking (nr. 32–36), particuliere belegger (nr. 22)
Datum: 10 maart
Adres: Wisselwerking 58, 32–36 en 22, Diemen
Overige betrokken vastgoedadviseur(s): MVGM, Van Gool Elburg
Een complexe en creatieve transactie, waarbij drie eigenaren waren betrokken en de verschillende locaties met elkaar werden uitgeruild.
Euverman Bedrijfsmakelaars
Huurder: Stichting Wijkracht
Verhuurder: 2 particuliere beleggers
Datum: 16 juni
Adres: Johannaweg 26, Hengelo
Metrage: 1050 m²
Huurprijs: € 50.000 vrij van btw
Euverman heeft in 2018 twee particuliere beleggers begeleid bij de aankoop van het voormalige kantoor van Twinta van Den Reast Holding. In juni is dit kantoor verhuurd. Het gebouw wordt verduurzaamd en geschikt gemaakt voor een nieuwe zorgpartij. Een mooi voorbeeld van zowel aankoop en verhuur als verduurzaming van een kantoor.
HRS Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis
Huurder: Sawiday Netherlands
Verhuurder: WDP
Datum: 1 juli
Adres: Zandzuigerstraat 10, ’s-Hertogenbosch
Een mooie aanhuurtransactie van een nieuwbouw logistieke bedrijfsruimte in Den Bosch, aan een Bossche partij die groeiende is.
JLL
Huurder: LUMC (Leids Universitair Medisch Centrum) en Necstgen (Netherlands Center for the Clinical advancement of Stem Cell & Gene Therapies)
Verhuurder: Astellas
Datum: 11 juni
Adres: Sylviusweg 62, Leiden Bio Science Park
Overige betrokken vastgoedadviseur(s): C&W
Het Mirai House wordt hiermee een van de grootste stamcel- en gentherapiefaciliteiten in Europa. Het toont tevens de kracht van kennisclusters zoals het Leiden Bioscience Park.
Ooms Drechtsteden Bedrijfshuisvesting, partner in Dynamis
Transactiereeks Dordrecht
Pieter Zeemanweg 131–137: verhuurder: cv Pieter Zeemanweg 131, huurder: House of Gia; 3755 m² bedrijfsruimte, 1293 m² kantoorruimte + 58 parkeerplaatsen, € 351.775 per jaar
Robijn 600: verhuurder: Jan Voskamp Vastgoed Almelo, huurder: Trelleborg Antivibration Solutions Netherlands, 1267 m² bedrijfsruimte, 540 m² kantoorruimte + 27 parkeerplaatsen, € 140.000 per jaar
Donker Duyvisweg 56: verhuurder: Dulip, huurder: BQS Best Quality Service, 4609 m² bedrijfsruimte, 1202 m² kantoorruimte + 67 parkeerplaatsen, € 352.950 per jaar
We boden het pand aan de Pieter Zeemanweg te koop aan, maar House of Gia wilde het graag huren. Daarvoor moesten de huidige huurders eerst verhuizen. Trelleborg wilde graag naar de Robijn 600, maar daarvoor moest de huurder daarvan, BQS, weer verhuizen. Voor hen vonden we alternatieve huisvesting aan de Donker Duyvisweg 56. Dit alles lukte binnen twee maanden, inclusief een koper voor de Pieter Zeemanweg.
Parc Makelaars
Huurder: Luzac
Datum: 1 februari
Adres: Willem Ruyslaan 75, Rotterdam
Metrage: 2500 m²
Overige betrokken vastgoedadviseur(s): JLL
De off-market verhuur van dit voormalige bankgebouw aan onderwijsinstelling Luzac was een uitdagend project vanwege de vergunningsprocedure en de wens van huurder om in de zomervakantie te verhuizen.
RSP Makelaars
Huurder: Forte Capital
Verhuurder: Global Arbitrage Holding
Datum: 13 juli
Adres: Emmaplein 141, ’s-Hertogenbosch
Huurprijs: € 100.000 per jaar
Overige betrokken vastgoedadviseur(s): CBRE
De huurder koos voor het voormalige kantoor van het Brabants Dagblad vanwege het ongekend hoge afwerkingsniveau van met 360 graden uitzicht over de Bossche binnenstad.
Verschuuren & Schreppers Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis
Huurder: ProRail
Verhuurder: Aroundtown Holdings
Datum: ingangsdatum 1 september
Adres: The Core, Dr. Dorgelolaan 14, Eindhoven
Metrage: 2923,5 m² kantoorruimte met 37 parkeerplaatsen
Huurprijs: € 165 per m² kantoorruimte en € 1250 per parkeerplaats per jaar
Overige betrokken vastgoedadviseur(s): JLL en Res&Smit
De verhuurder heeft durf en ondernemerschap getoond door het gebouw volledig te renoveren naar maatstaven van de markt, wat direct geleid heeft tot deze eersteklas huurder.
Gerelateerde artikelen:
