De winkelmarkt zit in de stilte voor de storm. Door de huidige moeilijkheden wordt transitie echter sneller mogelijk
Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 28 augustus 2020
Na de hotelsector is van alle sectoren in het vastgoed de winkelsector in deze pandemie het hardst geraakt. Het sterk gedaalde consumentenvertrouwen, enorm gedaalde traffic in de winkelstraten en fors gedaalde omzetten in vooral de non-food, hebben gevolgen voor het vastgoed. Nog nooit zijn er zo weinig beleggingstransacties geregistreerd geweest – het volume kwam in het tweede kwartaal amper boven € 100 mln uit. Er zijn verhuurtransacties geweest, maar ook dat aantal is veel lager dan normaal. Volgens JLL is de leegstand aan het einde van de eerste jaarhelft uitgekomen op 10,8%.
Het zwaard van Damocles hangt boven de retailmarkt. Het is waar: nog niet veel retailers zijn failliet. De bekendste omvaller is FNG, met Nederlandse dochters als Claudia Sträter, Steps, Promiss, Miss Etam en Henkelman Schoenen. Evenals het in moeilijkheden verkerende Hema zijn de formules echter nog niet uit het winkelbeeld vertrokken, omdat er nog serieuze belangstelling van investeerders voor is.
Stilte voor de storm
De verwachting is echter dat het de stilte voor de storm is. De retailers worden nu nog geholpen door de overheid, maar als dat wegvalt, zullen veel winkels hun deuren gaan sluiten. Internationale winkelbedrijven nemen het voortouw: Inditex heeft aangekondigd wereldwijd 1200 winkels te gaan sluiten om zich meer online te gaan concentreren. Ook H&M heeft de sluiting van 170 winkels aangekondigd. Marks & Spencer zegt 7000 werknemers te gaan ontslaan, wat ongetwijfeld ook ten koste van vestigingen zal gaan. Nederlands onderzoek van Q&A, in opdracht van onder meer de Retailagenda, onder retailers, verhuurders en consumenten voorspelt dat 15% van de non-food winkels dit jaar zal verdwijnen. In de komende twee jaar zal dat oplopen tot 25–30%. De leegstand van 7% van voor de crisis zal daarmee naar 19% springen.
Terwijl de online verkopen fors toenamen, is de traffic op de A1 in de steden drastisch afgenomen. Dit zijn de plekken waar de huren het hoogst zijn. De grote vraag is of die traffic en de omzetten ooit nog op het niveau terugkomen van het pre-coronatijdperk. Zo niet, dan gaat dat wat betekenen voor de huurniveaus. Retailers zelf denken dat huurdalingen van 30–40% in grote steden noodzakelijk zijn om vestigingen winstgevend te laten zijn.
Doorbijten
Toch zijn de professionals in het vastgoed niet helemaal in mineur over de winkelmarkt. Volgens hen is dit een trend die al een aantal jaar zichtbaar is, maar nu in een enorme versnelling komt. Dat is nu wel even doorbijten – en vooral voor partijen met hoge schuldposities kan het pijnlijk worden – maar het brengt de toekomst ook sneller dichterbij. Het zal eerder duidelijk zijn welke gebieden het wel redden en welke niet. Prijzen zullen zodanig dalen dat investeringen in transformatie lucratief worden voor partijen die op zoek zijn naar value-add beleggingen.
Voor vastgoedadviseurs kunnen deze tijden met veel reuring goed zijn, maar dan moeten ze wel out-of-the-box kunnen denken. Op niet iedere plek is transformatie naar woningen wenselijk, en de traditionele winkelinvulling voldoet duidelijk niet. Nu consumenten het eindeloze aanbod en gemak van internet hebben leren kennen, zullen ze andere eisen aan funshoppen gaan stellen. Hier en daar een fastfoodrestaurantje erbij is dan echt niet goed genoeg.
Gelukkig blijkt er zeker creativiteit in de markt te zijn. Savills denkt bijvoorbeeld aan de gaming-industrie als potentiële nieuwe huurdersgroep. Het eerste halfjaar 2020 brengt bovendien ook opmerkelijke transacties. Zo zagen KroesePaternotte en The Sting kansen in de vele leegstaande Hudson’s Bay’s, heeft transformatiespecialist Certitudo Het Binnenhof en Entrepotgebouw in Rotterdam gekocht en gaat COD met Amvest zijn tanden zetten in Megastores in Den Haag.
Certitudo koopt in Rotterdam
Certitudo Capital heeft voor € 55 mln het wijkwinkelcentrum Binnenhof en het monumentale Entrepotgebouw gekocht. Het herontwikkelde Entrepotgebouw is een hippe verzamelplaats voor entrepreneurs, horeca-ondernemers en retailers op de Kop van Zuid. Huurders zijn onder meer supermarktformule Jumbo, sportschool BasicFit, co-working concept De Stadstuin en een diversiteit aan horecagelegenheden.
Binnenhof is een winkelcentrum van 12.000 m² met drie supermarktformules (Lidl, Plus en Aldi) in de dichtbevolkte stadswijk Ommoord. Het winkelcentrum wordt mogelijk uitgebreid met twee woontorens, waardoor ruimte ontstaat voor 375 woningen. Beide aankopen passen volgens Certitudo binnen het Residential for Retail-concept van het bedrijf: de sleutel tot succes voor winkelcentra is om het eendimensionale winkelbeeld te doorbreken – niet door het louter toevoegen van horeca, maar door op gebiedsniveau te werken aan de juiste mix van winkelen, horeca, wonen en leisure.
COD en Amvest kopen Megastores Den Haag
Ontwikkelcombinatie COD en Amvest hebben winkelcentrum MegaStores in Den Haag gekocht van HS-Retail. Het object omvat meer dan 80.000 m² winkelruimte, horeca, leisure en circa 1800 parkeerplaatsen. COD en Amvest willen huur- en koopwoningen realiseren met behoud van retail. Het doel is onder meer het winkelcentrum te herontwikkelen. De omgeving rondom MegaStores is in transitie. De herontwikkeling zal hierop inspelen door te focussen op een goede huurdersmix. Hierbij wordt rekening gehouden met zowel de regionale als de lokale rol die MegaStores vervult. Colliers International trad op als commercieel adviseur aan de verkoopzijde, Savills IM als asset manager. De kopers werden begeleid door JLL.
The Sting opent nieuwe formule in coronatijd
Opgelopen voorraden omdat de winkels vanwege corona tijdelijk dicht waren, en tegelijk veel vierkante meters vrij sinds Hudson’s Bay er in december de stekker uittrok: volgens Gijs Bessem van winkeladviseur KroesePaternotte een match made in heaven. Bessem vertelt: ‘Al kletsend tijdens een kopje koffie werd het plannetje geboren: Sting Companies zat met onverkochte voorraden van onder meer de formules The Sting, Costes, Cotton Club en Distrikt Norrebro, en in heel wat steden staan er heel wat voormalige Hudson’s Bay’s leeg. De coronababy die geboren werd, heet De KoopMan.’
Sting Companies huurde tijdelijk de voormalige V&D’s in Tilburg (13.170 m², eigenaar Wereldhave), Breda (18.000 m², van Kroonenberg), Rotterdam (10.000 m², eigenaar Angelo Gordon en Cairn Real Estate) en Amersfoort (11.000 m², van ASR). In Amsterdam huurt Sting Companies voor De KoopMan de voormalige vestiging van H&M aan de Nieuwendijk 154 (2000 m², Kroonenberg Groep). In de hoofdstad waren de drie panden van Hudson’s Bay aan het Rokin immers al verhuurd aan betaalbedrijf Adyen, dat op de 16.000 m² kantoor zal gaan houden. Ook hier was KroesePaternotte bij betrokken namens Zürich Gruppe Deutschland, een deal die in het begin van de coronatijd in april werd getekend.
Tilburg, Amsterdam, Amersfoort, Breda en Rotterdam zijn de vestigingen van De KoopMan die vooralsnog bekend zijn gemaakt. Volgens Bessem zijn er echter nog onderhandelingen gaande over andere locaties. Bessem: ‘De nieuwe formule van Sting blijkt het heel goed te doen; daarom worden de contracten met tijdelijke looptijden omgezet in langjarige. Nu de opgelopen voorraden zijn weggewerkt, gaat er apart geproduceerd worden voor De KoopMan.’ De nieuwe formule bestaat uit scherpe prijzen, maar met een luxueuze winkeluitstraling.
Overigens staan niet alle eigenaren van voormalige Hudson’s Bay-vestigingen al open voor nieuwe huurders. Sommige eigenaren zijn nog bezig met rechtszaken met het warenhuis.
Bijzondere transacties in H1 2020
PropertyNL vroeg adviseurs hun toegevoegde waarde te laten zien met bijzondere transacties, met bijvoorbeeld een bijzonder object, een afwijkende prijs of een speciale koper. De adviseurs staan op alfabetische volgorde
Adhoc Horecamakelaars
Huurder: The Fat Panda
Verhuurder: Unibail-Rodamco-Westfield
Adres: Westfield Mall of the Netherlands, Leidschendam
Metrage: 525 m²
Adhoc Horecamakelaars is betrokken bij de verhuur van units in het Dining Plaza in Westfield Mall of the Netherlands. The Fat Panda wordt een nieuw, spraakmakend sushirestaurant van internationale allure.
Brck Bedrijfsmakelaars
Huurder: Scotch & Soda
Verhuurder: particuliere verhuurder
Datum: 1 april
Adres: Wolfstraat 18, Maastricht
Metrage: 390 m² bvo winkelruimte
Huurprijs: € 255.000 per jaar, excl. btw
Overige betrokken vastgoedadviseur(s): Van de Laar Makelaars, Cushman & Wakefield
De locatie bestond uit gedeeld eigendom tussen twee particuliere eigenaren. De betrokken makelaars hebben er samen voor gezorgd, ingegeven door de wens van huurder, dat de eigendommen zijn gesplitst. Hieruit blijkt maar weer dat vastgoed vooral mensenwerk is.
De Mik Bedrijfshuisvesting
Huurder: Daka
Verhuurder: Psilos
Adres: Loosdorp 2 (Leerdam), Cor Kieboomplein 100 (Rotterdam), Hadrianussingel 16–18 (Beuningen)
Metrage: 15.500 m²
Deze retail-transactie is aansprekend gezien de omvang, maar vooral omdat de deal werd beklonken in een periode dat de twijfel over de gevolgen van de corona-uitbraak voor alle betrokken partijen al voelbaar was.
Dijkvast
Huurder: Dille en Kamille
Verhuurder:
Adres: Nieuwestad 48, Leeuwarden
Vorig jaar adviseerden we Schuurman Schoenen bij de verhuizing van Nieuwestad 48 naar de Wirdumerdijk 9–11. Dille en Kamille wil bij het vrijgekomen pand de uitstraling van het voormalige Hotel Bellevue accentueren en het pand verduurzamen. Nieuw met behoud van oud!
Keij & Stefels Verhuurmakelaar
Huurder: Amigo Budget Hostel
Datum: 1 maart
Adres: Linnaeusstraat 199, 201, 203, Amsterdam
Overige betrokken vastgoedadviseur(s): Duijn Horecamakelaars
Voor onze beheerklant een nieuwe huurovereenkomst afgesloten met Amigo Hostel, een mooie toevoeging aan Amsterdam-Oost!
MVGM Bedrijfsmakelaars
Huurder: Basic Fit Nederland
Verhuurder: Bryant Park Netherlands Acquisition I
Datum: 1 maart
Adres: Stadionplein 10, Maastricht
Huurprijs: € 122.780 per jaar, excl. btw
Overige betrokken vastgoedadviseur(s): Spring Real Estate Amsterdam
Met de komst van Basic Fit krijgt deze bedrijfsruimte aan de voorkant van voetbalstadion de Geusselt een sportieve invulling. De overeengekomen huurperiode bedraagt 12 jaar.
Rodenburg Makelaars, partner in Dynamis
Huurder: Trekbikes
Datum: 1 juli
Adres: Vechtstraat 4-6, Zwolle
Metrage: 525 m² winkelruimte
Huurprijs: € 50.600 per jaar, exclusief btw
Trekbikes speelt uitstekend in op de coronaperiode, waarin sportscholen gesloten bleven en mensen meer buiten sportten. Ze zijn een waardevolle toevoeging.
Uniek Bedrijfsmakelaars
Huurder: Basic Fit Nederland
Verhuurder: twee particuliere beleggers
Datum: 1 april
Adres: Waagstraat 81/Stationsweg, Lelystad
Opvallend is dat de ruimte van de buurman betrokken is bij de transactie, aangezien de ruimte van onze opdrachtgever niet groot genoeg was. De transactie is zeer soepel verlopen, hoewel we met 1 huurder en 2 verhuurders te maken hadden.
Gerelateerde artikelen:
