Taxatierubriek: Prijs bekend, waarde gezocht

‘Price is what you pay, value is what you get.’ Warren Buffett vatte daarmee een vraagstuk samen waar de vastgoedwereld nog dagelijks mee worstelt. De prijs kennen we meestal vrij snel. De waarde vergt doorgaans wat meer werk.

Toch dreigen prijs en waarde in de praktijk nog weleens met elkaar te worden vereenzelvigd. Er ligt een transactieprijs op tafel en vervolgens ontstaat de verwachting dat de taxateur daar ongeveer op uitkomt. Want twee professionele partijen hebben die prijs toch afgesproken? Zeker. Maar daarmee is nog niet automatisch vastgesteld dat die prijs ook de marktwaarde vertegenwoordigt.

Dat spanningsveld is niet nieuw. DNB onderzocht in 2019 ruim 200.000 Nederlandse woningtaxaties en constateerde dat taxatiewaarde en koopsom opvallend vaak dicht bij elkaar lagen. Vooral het grote aantal taxaties dat exact overeenkwam met de koopsom en de asymmetrische verdeling rondom die koopsom waren voor DNB aanleiding om vraagtekens te plaatsen bij de onafhankelijkheid van de waardebepaling. Tegelijkertijd erkende DNB dat een koopsom niet per definitie gelijk is aan marktwaarde.

Systematische literatuurstudie

Mijn taxatiehart ligt bij bedrijfsmatig vastgoed. Daar is een vergelijkbaar grootschalig Nederlands onderzoek mij niet bekend. Niet zo vreemd ook: de enorme aantallen min of meer vergelijkbare transacties die de woningmarkt kent, hebben we bij bedrijfsmatig vastgoed eenvoudigweg niet.

Daarom trok tijdens de zomervakantie een artikel van Edy Riyanto en Arif Nugrahanto mijn aandacht. Zij onderzochten waarom getaxeerde waarden structureel kunnen afwijken van uiteindelijk gerealiseerde transactieprijzen. Geen nieuw empirisch waarderingsonderzoek, maar een systematische literatuurstudie van 50 peer-reviewed onderzoeken uit verschillende landen en vastgoedmarkten over de periode 2010–2024.

De uitkomst is in ieder geval ingewikkelder dan: de taxateur zat ernaast. In de onderzochte literatuur worden verschillen gerapporteerd van circa 4% tot boven 30%. In volwassen, relatief transparante markten liggen de gevonden afwijkingen doorgaans rond 4–10%, terwijl in minder volwassen of zwakker gereguleerde markten ook percentages boven 25–30% worden gevonden.

Geen exacte wetenschap

Eén duidelijke boosdoener blijkt er niet te zijn. Waarderingsmethodiek, markttransparantie, beschikbaarheid en kwaliteit van transactiedata, regulering, informatieasymmetrie en gedragsmatige factoren spelen allemaal een rol. Ook internationale taxatiestandaarden maken van taxeren geen exacte wetenschap: dezelfde standaarden moeten nog altijd worden toegepast op marktinformatie die niet altijd volledig of eenduidig is.

Voor bedrijfsmatig vastgoed is vooral de rol van vastgoedtype en schaal interessant. Woningen zijn relatief homogeen; commercieel, industrieel en gespecialiseerd vastgoed veel minder. Huurstructuren, kasstromen en fysieke kenmerken verschillen, terwijl inkomstenbenaderingen meer professionele oordeelsvorming vragen. Ook de omvang van een object of portefeuille kan de uiteindelijke transactieprijs beïnvloeden.

Prijs is bewijs, geen conclusie

En juist dat herken ik. Bij een bedrijfsmatig object vind ik het niet vreemd als een zelfstandig uitgevoerde taxatie niet exact op de koopsom uitkomt. Eerder andersom: als alle aannames uiteindelijk toevallig precies hetzelfde bedrag opleveren als in de koopovereenkomst staat, begint het bij mij juist een beetje te kriebelen.

Dat betekent uiteraard niet dat de transactieprijs terzijde kan worden geschoven. Integendeel. Een recente prijs van het te taxeren object is belangrijke marktinformatie en kan zeer zwaar wegen. Maar de taxateur moet nog steeds onderzoeken wat die prijs vertelt.

Een prijs is daarmee bewijs, geen conclusie.

Prijs bekend dus. Waarde gezocht. Waren die twee per definitie hetzelfde, dan kon het taxatierapport voortaan een stuk korter: ‘zie koopovereenkomst’.

De kunst van het taxeren
Taxeren is een vak apart. Joost Gijsbers van Stima Valuation & Advisory, een bureau voor complexe waarderingsvraagstukken, legt elke maand aan de hand van een voorbeeld uit waar een taxateur tegenaan kan lopen.

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 28 juli 2026