Particuliere en institutionele beleggers zijn vaak verschillende werelden, maar Primevest Capital Partners en Holland Immo Group laten zien dat beide binnen één platform kunnen worden bediend. Wat is het geheim?
Peter Helfrich heeft met zijn achtergrond bij ING Real Estate, CBRE Investors en Patrizia een groot netwerk in institutioneel Europa. Toen hij ruim vijf jaar geleden bij de relatief kleine speler Primevest aan de slag ging, hield menigeen zijn hart vast: in tijden van schaalvergroting worden veel kleinere spelers opgeslokt. Dat is niet gebeurd. Wel kwam er een tweede verrassing: de overname van Holland Immo Group (HIG) uit Eindhoven, een ervaren aanbieder van vastgoedfondsen voor particuliere beleggers. Institutionele en particuliere beleggers worden traditioneel verschillend bediend, maar Helfrich ziet juist waarde in de combinatie.
Drie pijlers
Primevest richt zich met € 3,5 mrd aan assets under management steeds nadrukkelijker op drie specialistische real-assets platformen: living, mobility infrastructure en digital infrastructure. Institutionele beleggers investeren rechtstreeks via Primevest; via HIG worden geselecteerde strategieën toegankelijk gemaakt voor particuliere beleggers.
De grootste categorie is living, met onder meer huurwoningen, senior living, zorgvastgoed en studentenhuisvesting.
Een tweede pijler is mobility infrastructure. Primevest heeft meer dan twintig jaar ervaring met parkeervastgoed in Europa, maar ziet die markt inmiddels veel breder. Parkeren blijft relevant, maar de omgeving verandert, stelt Helfrich. ‘Elektrificatie, stedelijke bereikbaarheid en veranderende vervoersstromen maken dat locaties steeds meer onderdeel worden van een bredere mobiliteitsinfrastructuur.’ Primevest kijkt daarom ook naar mobiliteitshubs, laadinfra, fleet- en roadside-infrastructuur en locaties waar verschillende vervoersstromen samenkomen. Helfrich: ‘Het interessante is dat je steeds minder alleen naar het vastgoed kijkt en steeds meer naar de economische functie van een locatie. Wie gebruikt die plek, welke vervoersstromen zijn er en waar zit de schaarste?’
De derde pijler is digital infrastructure. Primevest investeert al jarenlang in communicatie-infrastructuur en glasvezelnetwerken. Helfrich ziet daar ruimte voor verdere groei. ‘Digitale connectiviteit is inmiddels een essentiële infrastructuur. Glasvezel- en communicatienetwerken blijven grote investeringen vragen. Andere vormen van digitale infrastructuur kunnen interessant zijn, maar alleen als wij daar aantoonbaar de juiste kennis en investeringslogica voor hebben.’
Structurele vraag
Bij het zoeken naar niches werkt Helfrich nauw samen met cco Philip Zwart. Zwart stond ooit aan het hoofd van ING Real Estate in Amsterdam en maakte daarna de overstap naar CBRE, waar hij onder meer verantwoordelijk was voor het debt-team.
Helfrich en Zwart onderzoeken voortdurend waar in de markt structurele vraag ontstaat en toetsen daarbij ook eerdere investeringskeuzes opnieuw. Zo kijkt Primevest selectiever naar traditionele logistiek. Helfrich ziet nog voldoende kansen, maar vooral op plekken waar logistiek en mobiliteit samenkomen. ‘Bij logistiek denken veel mensen direct aan grote distributiecentra. Wij kijken eerder naar locaties rond stedelijke distributie, elektrisch vrachtvervoer of veilige truckvoorzieningen. Dan kom je al snel in bredere mobiliteitsinfrastructuur terecht.’
Funding
Als de investeringspropositie helder is, komt de volgende vraag: welk kapitaal past daarbij?
Dat is niet vanzelfsprekend. Institutionele beleggers zijn kritischer geworden, en ook particuliere beleggers hebben steeds meer keuze. Tegelijkertijd zijn er aanbieders die met advertenties in het FD, op BNR en via sociale media rendementen van 10% of 12% presenteren. Helfrich: ‘Een rendement kun je nooit los zien van het risico. Een hoger verwacht rendement betekent vrijwel altijd dat ergens extra risico wordt genomen: leverage, ontwikkeling, exploitatie, liquiditeit of exit.’
Zwart, die vanuit zijn achtergrond in real-estate debt veel naar financieringsstructuren en downside heeft gekeken, vult aan: ‘Je moet kunnen uitleggen waar dat extra rendement vandaan komt. Is het echte operationele waardecreatie, of vooral meer leverage en optimistischere aannames?’
Volgens Zwart wordt dat belangrijker naarmate alternatieve beleggingen voor een bredere groep toegankelijk worden. ‘Social media hebben beleggen toegankelijker gemaakt, en dat is positief. Maar het risico is dat vooral het rendement wordt verkocht en veel minder wat nodig is om dat rendement te behalen.’ Helfrich wijst daarnaast op het belang van een lange staat van dienst. ‘Marktcycli doen ertoe. Het is relatief eenvoudig om er goed uit te zien als de rente laag is, kapitaal goedkoop en waarderingen oplopen. De echte test is hoe een strategie en een manager zich door verschillende cycli heen houden.’ Primevest wil daarom niet concurreren op het hoogste geprognosticeerde rendement, maar op professioneel beheer, transparantie, specialistische kennis en een risico–rendementsverhouding die uitlegbaar is.
Relevante aanvulling
Via HIG wordt de particuliere markt bediend vanaf circa € 10.000. Helfrich ziet daar de komende jaren verdere kansen. ‘Er staat in Nederland veel vermogen op spaarrekeningen. Tegelijkertijd moeten mensen steeds bewuster nadenken over hun pensioen en vermogensopbouw. Real assets kunnen voor een deel van die beleggers een relevante aanvulling zijn op aandelen, obligaties en spaargeld.’ Je moet mensen niet alleen een fonds aanbieden, stelt Zwart. ‘Je moet ze ook helpen begrijpen waarin ze investeren, wat de onderliggende cashflows zijn en welke risico’s daarbij horen.’
Primevest beperkt zich bewust tot Europa. Niet omdat er elders geen kansen zijn, maar omdat de onderneming haar toegevoegde waarde vooral ziet in markten waar zij kennis, mensen, netwerken en lokale toegang heeft. Helfrich: ‘Wij willen dicht op onze assets, operators en markten zitten. Europa is groot genoeg om schaal op te bouwen en tegelijkertijd specialist te blijven.’ HIG heeft de afgelopen periode onder meer fondsen geplaatst in Spanje en Nederland, waaronder woon-, studentenhuisvestings- en parkeerfondsen. Duits vastgoed, jarenlang een belangrijke markt voor Nederlandse particuliere beleggers, ligt momenteel moeilijker. Volgens Helfrich benadrukt dat waarom Primevest niet vanuit een vast productaanbod wil denken. ‘De markt verandert voortdurend. Je moet eerst begrijpen waar de vraag van beleggers zit, welke risico–rendementsverhouding zij zoeken en waar vervolgens de juiste assets te vinden zijn.’ De ambitie is daarom niet simpelweg om meer producten te lanceren, maar om rond living, mobility infrastructure en digital infrastructure sterkere en schaalbare investeringsplatformen te bouwen.
Kapitaal en assets moeten passen
Dat roept de vraag op of funding voor Primevest dan geen probleem is. Helfrich nuanceert dat. ‘Kapitaal ophalen is nooit vanzelfsprekend. De concurrentie is groot en beleggers zijn selectiever geworden. Maar er is wel degelijk kapitaal beschikbaar voor goede proposities met een duidelijk track record, een geloofwaardig team en een passende risico–rendementsverhouding.’
Zwart noemt het niet ongezond dat beleggers kritischer worden. ‘Het dwingt managers scherper te zijn over hun product, hun aannames en hun toegevoegde waarde.’ De uitdaging ligt volgens beiden in het bij elkaar brengen van beleggersvraag en investeringsmogelijkheden. Helfrich: ‘Je kunt niet eerst willekeurig een fonds bedenken en daarna hopen dat beleggers willen instappen. En je kunt ook niet ieder aantrekkelijk object kopen omdat het toevallig beschikbaar is. Product, kapitaal en assets moeten bij elkaar passen.’
Dat ziet hij juist als voordeel van de combinatie van Primevest en HIG: toegang tot zowel institutioneel als particulier kapitaal, ondersteund door gespecialiseerde investment teams. ‘Wij willen niet de aanbieder zijn met de meeste producten. Wij willen op een beperkt aantal Europese real-assets markten aantoonbaar goed zijn en daar platformen bouwen die door verschillende marktcycli heen relevant blijven.’
En dat betekent soms ook nee zeggen, vult Zwart aan. ‘Tegen een asset, een product of kapitaal dat niet bij de strategie past. Discipline is minstens zo belangrijk als groei.’ Helfrich besluit: ‘Goed kapitaal is selectief en goede assets zijn schaars. Onze taak is om die twee op een verstandige manier bij elkaar te brengen.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 25 september 2026
