Bij een review bleek dat niet elke taxateur even nauwkeurig omgaat met de fundamentele beginselen van het NRVT.
Het werk van een taxateur bestaat niet alleen uit het schatten van waarden. Soms wordt ons gevraagd het werk van een collega onder de loep te nemen: de review. Persoonlijk vind ik dat interessant werk. Je krijgt een kijkje in de keuken van een ander. Soms is die keuken brandschoon en staat alles keurig op zijn plek. Soms vraag je je na drie pagina’s af wanneer de Nederlandse Voedsel- en Warenautoriteit voor het laatst is langs geweest.
Professioneel oordeel
Een review klinkt eenvoudig: rapport lezen, mening vormen, klaar. De werkelijkheid is anders. Er wordt immers gevraagd om een professioneel oordeel over het professionele oordeel van een ander. Dat vereist grote zorgvuldigheid. Niet voor niets bestaan in de Verenigde Staten zelfs specifieke kwalificaties voor dit vakgebied.
Een goede review kost daarom tijd. En belangrijker: de reviewer moet vooral niet de hele taxatie opnieuw uitvoeren. Dan ontstaat immers een contra-expertise. Bij een review staat een andere vraag centraal: is het taxatieproces zorgvuldig uitgevoerd, zijn de gemaakte keuzes voldoende onderbouwd en is de conclusie logisch en navolgbaar?
Daar zit meteen een belangrijk misverstand. Opdrachtgevers vragen mij geregeld: ‘Maar klopt die waarde nu wel of niet?’ Begrijpelijk, want uiteindelijk draait vastgoed vaak om dat ene bedrag onder de streep. Toch kan een review die vraag niet altijd beantwoorden. Wie het object niet zelfstandig inspecteert, geen eigen volledig marktonderzoek verricht en geen zelfstandige waardering uitvoert, kan moeilijk verklaren dat € 10 mln eigenlijk € 9,4 mln had moeten zijn. Wel kan de reviewer vaststellen of de taxateur voldoende onderbouwing heeft geleverd om zijn € 10 mln te kunnen volgen.
Zorgvuldigheid en transparantie
Onlangs kreeg ik een taxatie van een grondpositie midden in een G4-stad onder ogen. De waardepeildatum lag inmiddels enige tijd achter ons en de taxateur bleek met de toepasselijke regelgeving een tamelijk vrijblijvende relatie te onderhouden. Het rapport schoot op meerdere punten tekort. Betekent dit automatisch dat de getaxeerde waarde onjuist was? Niet per se. Een slecht onderbouwde waarde kan toevallig best de juiste zijn. Alleen weten we dat dan niet.
En precies daar zit de essentie. Binnen het NRVT hebben we fundamentele beginselen afgesproken, waaronder zorgvuldigheid en transparantie. Ook internationale taxatiestandaarden stellen eisen aan onderzoek, onderbouwing, uitgangspunten en verslaglegging. Vrij vertaald: schrijf niet alleen op waar je bent uitgekomen, maar maak inzichtelijk hoe je daar bent gekomen en waarop je oordeel rust.
Waarom deze referenties? Waarom die residuele grondwaarde? Waarom deze ontwikkelperiode, opbrengst of disconteringsvoet? Een goed taxatierapport maakt de waardebepalende afwegingen voor een professionele lezer navolgbaar. De lezer hoeft het niet noodzakelijk met iedere keuze eens te zijn, maar moet die keuze wel kunnen begrijpen en toetsen.
Onplezierige conclusie
Een review is overigens geen gelegenheid om achteraf je eigen taxatie-evangelie te verkondigen. Ook de reviewer heeft zich aan de geldende spelregels (IVS/EVS) te houden. Voor de taxateur in kwestie was de conclusie uiteindelijk niet plezierig. Misschien was de waarde zelfs juist (ik denk overigens van niet), maar uit het rapport bleek onvoldoende waarom. Zonder deugdelijke onderbouwing blijft ook de waarde uiteindelijk vooral een getal.
Of korter gezegd: er stond een waarde. De onderbouwing was helaas zoek.
De kunst van het taxeren
Taxeren is een vak apart. Joost Gijsbers van Stima Valuation & Advisory, een bureau voor complexe waarderingsvraagstukken, legt elke maand aan de hand van een voorbeeld uit waar een taxateur tegenaan kan lopen.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 25 september 2026
