Als de directe markt geen houvast biedt, kun je alleen maar de analyse verbreden: verder terug in de tijd of een grotere geografische regio hanteren.
Soms dient zich een dossier aan waarvan je op voorhand weet: dit wordt geen wandeling over de Zuidas. In mijn werk als gerechtelijk deskundige word ik met enige regelmaat gevraagd om op te treden als bindend adviseur. Zo ook laatst, in een casus waarin partijen lijnrecht tegenover elkaar stonden over de waarde van een sterk verouderd kantoorpand. De locatie was bepaald niet verkeerd: goede zichtbaarheid, redelijke voorzieningen en een herkenbare plek in de stad. Maar daar hield het feestje dan ook ongeveer op. De energetische kwaliteit was van een niveau waarbij men in Siberië waarschijnlijk nog een extra trui zou aantrekken, en de plattegrond was zo inefficiënt dat zelfs een geschikte gebruiker zich tweemaal achter de oren zou krabben.
Transparantie soms ver te zoeken
De vaste lezer voelt hem al aankomen: data waren er nauwelijks. Sterker nog, de lokale kantorenmarkt was zo stil dat zelfs de referenties het hadden opgegeven. Dat brengt meteen een bredere observatie met zich mee. Nederland profileert zich graag als transparante vastgoedmarkt, maar in de dagelijkse taxatiepraktijk blijkt die transparantie geregeld verrassend dun. Niet alleen waar het transactiedata betreft, maar ook bij gebruiksgegevens, energetische prestaties en objectkenmerken. Wie in de praktijk op de BAG leunt, weet dat die afkorting soms ook anders wordt uitgelegd.
Onzekerheid expliciteren
En toch moet er een waarde komen. Niet als exacte wetenschap, maar als zorgvuldig onderbouwde schatting van de meest waarschijnlijke prijs in de markt, gegeven de beschikbare informatie en de onzekerheden die daarbij horen. Dat is precies waar taxatietechnisch vakmanschap begint: niet doen alsof onzekerheid niet bestaat, maar die onzekerheid expliciteren, structureren en herleidbaar verwerken in de analyse.
Spiegelen aan vraagprijzen
In deze casus bood de directe markt geen houvast. Dan resteert in essentie het verbreden van de analyse: verder terug in de tijd of een grotere geografische regio hanteren. Hier lag de oplossing vooral in dat laatste. In omliggende plaatsen bleek nog wel enig marktgedrag zichtbaar bij vergelijkbare, gedateerde kantoorobjecten. Die informatie hebben we niet klakkeloos overgenomen, maar vertaald naar de lokale context en vervolgens gespiegeld aan vraagprijzen in de betreffende stad. Vraagprijzen zijn geen bewijs van marktwaarde, maar kunnen wel dienen als plausibiliteitstoets voor de richting van de analyse.
Kengetallen en ervaringsdata
Cruciaal was daarnaast de energetische component. Een energielabel ontbrak, zoals wel vaker wanneer je dat juist graag had willen zien. Dan moet de taxateur niet verzanden in schijnzekerheid, maar aannemelijk maken welke functionele en economische correcties passend zijn. In dit geval hebben we gewerkt met kengetallen en ervaringsdata uit maatwerkrapportages van vergelijkbare objecten, om de orde van grootte van de verduurzamingskosten inzichtelijk te maken. Niet perfect, wel navolgbaar.
Niet alwetend
Dat is waar het in dit soort dossiers om gaat: niet de schijn van alwetendheid, maar een onafhankelijk en navolgbaar oordeel, waarin zichtbaar is welke keuzes zijn gemaakt en hoe die tot stand zijn gekomen. Dat vervolgens geen van beide partijen echt gelukkig was met de uitkomst, sterkte mij vooral in de gedachte dat de analyse deugdelijk was. Soms is dat, bij een steenkoud kantoor, de meest warme conclusie die je kunt trekken.
De kunst van het taxeren
Taxeren is een vak apart. Joost Gijsbers van Stima Valuation & Advisory, een bureau voor complexe waarderingsvraagstukken, legt elke maand aan de hand van een voorbeeld uit waar een taxateur tegenaan kan lopen.
