De waarde van een pand lijkt een objectief begrip, maar George Orwell zei het al: ‘Sommigen zijn gelijker dan anderen’. Van marktwaarde naar evenwichtswaarde.
In vastgoed wordt nog vaak gesproken over ‘de waarde’, alsof die objectief in de grond besloten ligt en de taxateur deze slechts hoeft op te graven. Dat klinkt stoer, maar in de praktijk begint goed taxeren meestal met een veel minder spectaculaire vraag: welk waardebegrip is hier eigenlijk passend?
Waardebegrip
Die vraag kwam onlangs op tafel bij een taxatie van een perceel bedrijfsgrond op een middelgroot bedrijventerrein in de Randstad. De opdrachtgever wilde het naast zijn perceel gelegen perceel verwerven en vroeg, keurig volgens het bekende stramien, naar de marktwaarde ter validatie van de beoogde transactie. Dat klinkt logisch, want in veel gevallen is de marktwaarde het aangewezen vertrekpunt. Alleen: niet in alle gevallen past het standaardpak ook echt.
De International Valuation Standards (IVS) omschrijven waardebegrippen als de fundamentele uitgangspunten waarop de gerapporteerde waarden zijn of zullen worden gebaseerd. Dat is geen theoretische bijsluiter, maar de kern van de opdracht. Wie het verkeerde waardebegrip kiest, kan technisch nog zo netjes rekenen, maar taxeert uiteindelijk toch langs de werkelijkheid heen. Bekende begrippen zijn marktwaarde, markthuur, liquidatiewaarde, synergetische waarde, beleggingswaarde of – in IVS-termen – worth, en evenwichtswaarde. Alsof het nog niet ingewikkeld genoeg is, hanteert de EVS deels een eigen vocabulaire. Volledige harmonisatie blijft daarmee vooralsnog zelf vooral een mooi waardebegrip.
Onderscheid
Voor opdrachtgevers maak ik het onderscheid vaak eenvoudiger. Marktwaarde is grofweg de waarde voor iedereen. Beleggingswaarde is de waarde voor één specifieke partij. Evenwichtswaarde bevindt zich daar tussenin: dat is de waarde die in een concrete situatie tussen twee specifieke partijen kan gelden, rekening houdend met hun respectievelijke belangen. En juist dát maakte deze casus interessant.
De opdrachtgever gaf namelijk niet alleen aan dat hij het buurperceel wilde kopen, maar ook dat de verkoper ‘ontzettend veel geld’ vroeg. Mijn reactie was eerlijk gezegd tamelijk nuchter: dat verbaast me niet. Want wat gebeurt er als uw buurman aanbelt met de mededeling dat hij heel graag uw grond wil kopen? Vrijwel niemand denkt dan spontaan: laat ik eens beginnen met een sympathieke korting. De verkoper weet dat hij vermoedelijk met de meest logische koper aan tafel zit. De koper weet dat uitbreiding direct naast de bestaande locatie voordelen oplevert die een willekeurige derde niet heeft. Dan is er dus per definitie meer aan de hand dan alleen een abstracte marktinteractie.
Balans
Precies daarom bleek marktwaarde hier niet zonder meer het meest passende waardebegrip. De feitelijke onderhandelingscontext was immers bijzonder. De koper kon voordelen realiseren doordat geen volledige bedrijfsverplaatsing nodig was. Daarbij valt te denken aan besparingen op verplaatsingskosten, minder stagnatieschade, behoud van personeel, beperking van logistieke verstoringen en het voorkomen van een gedwongen uitwijking naar een andere regio. Bij schaarse bedrijfsgrond zijn dat geen bijzaken, maar reële economische belangen.
Dat betekent overigens niet dat al dat voordeel automatisch aan de verkoper toekomt. Evenwichtswaarde veronderstelt juist dat een redelijk evenwicht wordt gevonden tussen de belangen van beide partijen. Niet de meest opportunistische positie is leidend, maar de best onderbouwde balans.
De moraal is dus eenvoudig. Het doel van de taxatie is geen plichtmatig vakje in de opdrachtbevestiging, maar de ingang naar het juiste waardebegrip. En wie in een buurtransactie automatisch op marktwaarde uitkomt, zit soms letterlijk op het verkeerde perceel.
De kunst van het taxeren
Taxeren is een vak apart. Joost Gijsbers van Stima Valuation & Advisory, een bureau voor complexe waarderingsvraagstukken, legt elke maand aan de hand van een voorbeeld uit waar een taxateur tegenaan kan lopen.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 27 maart 2026
