Stresstest: seinen op rood voor ruimer kredietbeleid commercieel vastgoed

"Banken, toezichthouders en politiek reageerden enthousiast op het nieuws dat de zeven belangrijkste Nederlandse banken de stresstest van de Europese Centrale Bank ruimschoots hebben doorstaan. De grote vraag is echter of de Nederlandse banken na het behalen van deze testresultaten een ruimer kredietbeleid kunnen voeren ten aanzien van bijvoorbeeld vastgoed.

PropertyNL Magazine nr. 10, 31 oktober 2014

De inschatting is dat de testresultaten voor een ruimer kredietbeleid weer net niet goed genoeg waren.

Het nieuws dat Nederland goed tevoorschijn zou komen is vaak in de kolommen van PropertyNL voorspeld. De Nederlandsche Bank heeft vorig jaar door een pakket zekerheidseisen op zeker gespeeld. De reacties van politiek, toezichthouder en banken was daarom voorspelbaar. De Rabobank en ABN Amro zien de stresstest als bewijs dat hun beleid goed is geweest en verwachten geen invloed op het jaarresultaat. Kamerleden roemen het kabinetsbeleid.

Pessimistische toezichthouder
De keerzijde van de medaille van steeds meer zekerheden is dat er steeds minder middelen zijn om de markt met financiering aan de gang te helpen. Er is weinig aandacht voor het probleem van een te pessimistische toezichthouder. Het is niet goed wanneer een toezichthouder midden in een crisis alleen maar alert is op kwetsbaarheden en niet op kansen. Je hoopt dat een toezichthouder in een tijd van kansen aandacht vraagt voor kwetsbaarheden. Daar heeft het echter aan ontbroken met voorbeelden van alt-A-leningen van ING en SNS Property Finance.

De drie hoofdrolspelers in de vastgoedfinanciering (zie Top Financiers): Rabobank (FGH Bank), ING Real Estate Finance en ABN Amro zien hun sterke kapitaalpositie bevestigd. De stresstest zal geen invloed hebben op het jaarresultaat, zo laten de banken weten in verklaringen.

Het is nog te vroeg om te weten hoe dit precies uitpakt op het beleid van vastgoedfinancieringen. Uit de eerste resultaten kan niet worden opgemaakt dat er ruimer kredietbeleid gevoerd kan worden. Het resultaat voor alle drie hoofdrolspelers was lager dan hun eigen opgaven: ABN Amro zat er nog het dichtste bij met maar 0,1% afwijking, de Rabobank week er met 0,8% het meest vanaf. Voor alle drie is dit geen enkel probleem, maar ook niet de vlag en wimpel waar sommigen op hadden gehoopt.
Bij de stresstesten scoren in volgorde ABN Amro, Rabobank en ING Bank alle drie ruim boven de benchmark van de ECB.

Grote vastgoedlanden veilig
In Europa zijn 25 banken niet geslaagd voor de onderzoeken van de ECB. Dertien moeten geld op halen. De effecten voor het Europese vastgoed zijn klein. De problemen lopen op tot Italië, met Monte dei Paschi di Siena als hekkesluiter. Deze bank is in Italië eigenaar van een aantal bijzondere monumenten. Ook Banca Carige, Banca Popolare dit Milano en Banca Popolare di Vicenza zullen kapitaalsversterking moeten krijgen, hetgeen onvermijdelijk verzwakking van de bestaande aandeelhouders zal betekenen en verdere verzwakking van de Italiaanse vastgoedmarkt.

De andere problemen spitsen zich toe op Oostenrijk, Cyprus, Griekenland, Ierland, Portugal en Slovenië. Op zich geen verrassing. In België zitten problemen volgens de test bij Axa Bank Europe en Dexia. Dit probleem is gesignaleerd en er is al kapitaal gestort door het Franse moederbedrijf Axa (de grootste Europese belegger in vastgoed). Bij Dexia is het een kwestie van afbouwen. De grote vastgoedlanden Duitsland, Frankrijk en Spanje komen er genadig af met problemen bij alleen kleinere spelers, respectievelijk Münchener Hypothekenbank, CRH en Liberbank.

Stresstest top-3 Nederland (%) ABN Amro Rabobank ING
Verschil eigen opgave met AQR* –0,1 –0,8 –0,3
Stresstest A** 4,5 3,2 2,4
Stresstest B*** 3,6 2,9 3,2

*AQR: asset quality review
** Drie jaar van een gematigde economische ontwikkeling; ondergrens 8%
*** Drie jaar slechte economische ontwikkeling, ondergrens 5,5%

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, oktober 2014
Door Wabe van Enk"