Stimuleringsregeling ombouw kantoren levert € 140 mln op

De stimuleringsregeling voor kantoren die worden omgebouwd naar woningen levert de komende vijf jaar maximaal € 140 mln extra bouwproductie op. Dat becijfert het EIB in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken.

Het EIB heeft de berekening gemaakt naar aanleiding van een motie van de Tweede Kamer-leden Roald van der Linde (VVD) en Jacques Monasch (PvdA).
De motie Van der Linde/Monasch beoogt de ombouw van kantoren en zorgvastgoed naar woningen te stimuleren door te ontwikkelen ombouwwoningen vrij te stellen van het woningwaarderingsstelsel (WWS) en de verhuurderheffing. Dit kan ervoor zorgen dat een belegger eerder tot ombouw overgaat doordat de opbrengsten uit verhuur kunnen toenemen (vrijstelling WWS) en de kosten van verhuren lager worden (vrijstelling verhuurderheffing).

Tevens beoogt de motie energiezuinige nieuwbouwwoningen tegen een lage prijs te verhuren (maximaal € 576,87) door deze woningen vrij te stellen van verhuurderheffing. De kosten voor het verhuren van deze woningen zal hierdoor lager uitvallen, waardoor het voor een woningcorporatie gunstig kan zijn woningen onder deze grens te verhuren.

1800 woningen per jaar
Beide maatregelen zijn op verzoek van het ministerie van BZK in verschillende varianten doorgerekend. De maatregelen zorgen in de meest gunstige varianten voor de (om)bouw van ongeveer 1800 woningen per jaar in de komende vijf jaar. Dit betekent een jaarlijkse additionele bouwproductie van ongeveer € 140 mln en een toename in werkgelegenheid van ongeveer 700 voltijdsbanen in de bouw. Dit concludeert het EIB in een zojuist verschenen onderzoek naar de motie Van der Linde/Monasch.

Ombouw van kantoren en zorgvastgoed
De effecten van de maatregel, die is gericht op de ombouw van kantoren en zorgvastgoed naar woningen, zijn in twee varianten doorgerekend. De eerste variant kent een vrijstelling voor de huurregulatie (WWS), terwijl de tweede variant een vrijstelling kent van huurregulatie en van de betaling van de verhuurderheffing. Voor beide varianten geldt dat het een bescheiden bijdrage levert aan de jaarlijkse bouwproductie en werkgelegenheid in de bouw. In totaal gaat het om circa 400 tot 550 extra om te bouwen woningen per jaar in de komende 5 jaar. Dit leidt tot een additionele jaarlijkse bouwproductie van € 17 tot € 24 mln. Voor de werkgelegenheid betekent dit een toename van 120 tot 170 voltijdbanen. De maatregel levert daarnaast een zekere bijdrage aan de leefbaarheid door extra leegstaand vastgoed te transformeren.

De vrijstellingen zorgen vooral voor een toename van de ombouw van kleinere huurwoningen (25-50 m²) in drukgebieden. In deze gebieden, zoals Amsterdam en Utrecht, ligt de markthuur hoger dan op basis van het WWS verkregen kan worden. In gebieden met minder druk is dit verschil er niet en worden vaak onvoldoende opbrengsten gegenereerd om rendabel te transformeren.
De vrijstelling op de verhuurderheffing gaat gepaard met een inkomstenderving voor de overheid die vanaf het vijfde jaar een structurele omvang kent van ongeveer € 5 mln.

Betaalbare en energiezuinige nieuwbouwwoningen
De effecten van de maatregel om energiezuinige nieuwbouwwoningen betaalbaar te verhuren door de woningen vrij te stellen van verhuurderheffing zijn in twee varianten doorgerekend. Indien de vrijstelling alleen geldt voor uitbreidingsnieuwbouw dan leidt deze tot een additionele jaarlijkse bouwproductie van € 9 mln en een jaarlijkse werkgelegenheidstoename van circa 50 voltijdbanen in de komende vijf jaar. Een variant waarbij ook de vervangingsnieuwbouw in aanmerking komt voor een vrijstelling van verhuurderheffing leidt tot een additionele bouwproductie van € 114 mln en een werkgelegenheidstoename van ongeveer 550 voltijdbanen.

Uitbreidingsnieuwbouw
Het verschil wordt verklaard doordat een groot deel (circa 75%) van de nieuwbouw die woningcorporaties jaarlijks realiseren betrekking heeft op vervangingsnieuwbouw. Een maatregel die alleen betrekking heeft op de uitbreidingsnieuwbouw heeft zodoende beduidend minder effect op de bouwproductie en werkgelegenheid en slaat alleen neer in de provincies waar uitbreidingsnieuwbouw wordt gerealiseerd. Door de maatregel worden ook meer nieuwbouwwoningen betaalbaar aangeboden. In de variant voor uitbreidingsnieuwbouw gaat het jaarlijks om circa 850 extra betaalbare woningen, een variant waarbij ook vervangingsnieuwbouw in aanmerking komt gaat het om jaarlijks ongeveer 3750 extra betaalbare woningen in de komende vijf jaar.
De vrijstelling van de verhuurderheffing gaat gepaard met een inkomstenderving voor de overheid die vanaf het vijfde jaar een structurele omvang kent van ongeveer € 6,4 mln (alleen uitbreidingsnieuwbouw) en € 27,6 mln (uitbreidings- en vervangingsnieuwbouw).