Stebru gaat met woningen de hoogte in

De Rotterdamse skyline is over twee jaar drie flinke woontorens rijker, en daar is een ontwikkelende bouwer uit het dorp Nieuwerkerk aan den IJssel verantwoordelijk voor. Stebru realiseert in de Maasstad ook nog het plan De Groene Kaap op Katendrecht (450 woningen en 4000 m² voorzieningen) en is daarnaast actief in Den Haag, Delft, Hilversum en Zaandam.

Naast station Den Haag HS ontwikkelt Stebru het project Sigma, dat bestaat uit 303 studentenwoningen en 153 starterwoningen op een zeer compacte locatie. Daarnaast is het bedrijf in dezelfde gemeente actief met 100% Energie. De beoogde gebruiker en koper van dit retailproject op bedrijventerrein Forepark heeft in de media veel meer aandacht gekregen dan de ontwikkelaars. Decathlon kent iedereen inmiddels wel, maar dat de combinatie Stebru/Sens Real Estate achter de 10.000 m² grote ontwikkeling zit, is minder bekend. Als de Raad van State in het najaar de bezwaren van de provincie Zuid-Holland weerlegt, kunnen ze weer verder.

Geheim van de smid
Wie of wat is Stebru en hoe krijgt dit relatief jonge bedrijf het voor elkaar een omvangrijke ontwikkelportefeuille op te bouwen, waar ook nog verscheidene aanneemopdrachten in zitten? Een voorbeeld is Waldo Tower in het Haagse transformatiegebied Laakhavens-West in opdracht van NU Projectontwikkeling. In hun sfeervolle kantoor – overgenomen van Vestia en nu met bar en fitnessruimte – doet de familie Steenbrugge, eigenaar van Stebru, aan een stukje geschiedschrijving en worden de diverse projecten besproken.

Het geheim van de smid is volgens vader Joop Steenbrugge no nonsense opereren en een goede samenwerking met onderaannemers en ontwikkelaars. Hij runt samen met zijn zoons Robert en Dennis het bedrijf dat dit jaar een omzet draait van ongeveer € 70 mln.

Een van de eerste bouwprojecten in opdracht was de 24 verdiepingen tellende Parktoren in de wijk Prinsenland in Rotterdam. Gebouwd in opdracht van De Wilgen Vastgoed, was het met een aanneemsom van € 12,6 mln en een ingewikkeld programma meteen een uitdagende klus. De 77 appartementen, 3 penthouses, tweelaagse ondergrondse parkeergarage en een plint met bedrijfsruimten en fitnesszaal werden binnen planning en budget gerealiseerd.

Ook bouwde Stebru onder meer Fascinatio in Capelle aan den IJssel (92 appartementen in opdracht van corporatie Com.wonen – thans Havensteder), het Hampshire Hotel in Delft (destijds in opdracht van Vestia-dochter Ceres) en het interieur van het filmhuis en theatercomplex LantarenVenster in de plint van New Orleans.

Achtervang
De eerste grote risicodragende ontwikkeling die Stebru zelf heeft verder gebracht, was De Reigers in Rotterdam IJsselmonde. De drie torens omvatten in totaal 230 appartementen en voorzieningen in de plint en zijn verkocht aan Syntrus Achmea Real Estate en Finance met Humanitas als hoofdhuurder. Stebru verkocht de penthouses zelf.

Joop Steenbrugge: ‘Een vergelijkbare constructie hebben we toegepast bij Tourmalijn in Ridderkerk, dat uit twee woontorens bestaat, een met huurappartementen en een met koopappartementen. Hier is Altera de belegger die de 64 huurwoningen afneemt en tegelijk als achtervang fungeert voor een groot deel van de koopwoningen, mocht de verkoop niet vlotten. Maar dat blijkt geen probleem; inmiddels zijn ruim 50 koopappartementen in twee maanden tijd verkocht.’ De bouw van het project met circa € 34 mln stichtingskosten is al gestart en de oplevering wordt verwacht in februari 2018.

Hierna volgde de stap naar de binnenstad van Rotterdam, die de laatste jaren een enorme boost heeft gekregen. Verschillende woningplannen die in de ijskast waren beland, zijn daar weer uitgehaald, vaak met een aangepast programma en andere ontwikkelaars.

Samenwerking
Stebru ging samenwerkingen aan met de Rotterdamse ontwikkelaars HD Projectrealisatie, Morph Real Estate en Boag. De projecten Bright, UpTown en Metropool zijn bij elkaar goed voor bijna 900 woningen en een investeringsvolume van ruim € 130 mln. Bij andere projecten trekt de familie Steenbrugge de kar alleen, zoals Westhovenplein in Den Haag, de KRO Studios in Hilversum en Burano in Zaandam. Alles bij elkaar heeft Stebru momenteel circa 2000 woningen in aanbouw of in de pijplijn.

Bij veel projecten zijn het institutionele of private equity beleggers die de huurwoningen turnkey afnemen, niet alleen uit Nederland maar ook uit het buitenland. Zo wordt Bouwinvest eigenaar van 150 woningen in UpTown. De Sigma-locatie naast Den Haag HS – inmiddels in aanbouw en omgedoopt tot ‘The Y’ is verkocht aan een Duits fonds dat wordt gemanaged door Bouwfonds IM. ‘Aanvankelijk was Hanson Asset Management uit Londen hier de beoogde belegger’, legt Robert uit. ‘Zij zagen het echter meer als een beleggingsobject, terwijl Bouwfonds IM het voor langere tijd wil exploiteren. Dat sloot beter aan bij onze ambities.’ Stebru had hier een ontwikkelpositie, doordat het bouwbedrijf de bouwteampartner was van Vestia. De corporatie had de naastgelegen woontoren – Het Strijkijzer – gebouwd en wilde aanvankelijk ook de Sigma-locatie ontwikkelen. Door het derivatendebacle ging dat niet door en nam Stebru het project, toen nog vooral seniorenwoningen, over van Vestia. Nu bestaat het programma uit 456 studenten- en jongerenwoningen.

Internationaal kapitaal
Het Amerikaanse Greystar is de partij waarmee in Rotterdam wordt samengewerkt. De private equity-investeerder neemt het project Bright over, met 612 gemeubileerde studio’s en jongerenwoningen, vlakbij de Markthal en station Rotterdam Blaak. Het contact met de Amerikaanse private equity partij kwam tot stand door Fakton en de consultant uit Rotterdam heeft ook in de contractvorming een belangrijke rol gespeeld, net als bij project Sigma in Den Haag. Robert: ‘De gemeenten Rotterdam en Den Haag willen heel graag internationaal kapitaal binden aan de stad. Greystar was door zijn investering in Campus Diemen Zuid al bekend met de Nederlandse markt voor studenten en starters en het huurpuntensysteem. Greystar formeert in Nederland een grote portefeuille met als doel deze voor langere termijn te exploiteren.’

Op een klein stukje gras aan de Wijnhaven verrijst een 70 meter hoog pand met in de plint 900 m² detailhandel of horeca, fitness en andere voorzieningen. Stebru kon deze locatie bemachtigen door een 50% belang in de propositie te nemen die in het verleden in handen was van het failliete HKL Bouw. Stebru, met Boag aan zijn zijde, is verder gegaan met het ontwerp van Tangram Architecten.

Binnen Bright is een wooncarrière mogelijk, doordat de appartementen variëren in oppervlakte. Het project sluit goed aan bij de Kennisas Rotterdam, die loopt van Campus EUR Woudestein via Stadscampus Hoboken (met het Erasmus Medisch Centrum en Hogeschool Rotterdam) tot het Coolhaveneiland. De 480 studio’s zijn 21–28 m² groot en compleet ingericht, wat aansluit op de visie van Greystar. De grotere woningen meten maximaal 50 m². ‘Door wijzigingen in het leenstelsel en de beschikbare duur van opleidingen is de studentenwereld veranderd’, zegt Joop. ‘De studie is geen feesttijd meer, studenten moeten harder werken om de studie binnen de beoogde tijd af te ronden. Een goede huisvesting is daarbij een vereiste. De overige appartementen geven de mogelijkheid om na je studie een opstap te maken naar een grotere woning.’

Vader en zoons Steenbrugge werken ondertussen met hun collega’s aan nieuwe projecten met Greystar of andere beleggers aan hun zijde. De ervaring die ze hebben opgedaan bij de ontwikkeling van onder meer Bright, UpTown, The Y en De Reigers komt daarbij goed van pas. Robert: ‘De kunst is om de taal te spreken van de beleggers en vanaf de start efficiënt en creatief in te spelen op hun financiële en programmatische eisen.’

Gestart vanuit een garage
Stebru is een echt familiebedrijf, met vader Joop Steenbrugge en zonen Robert en Dennis aan het roer en echtgenote Joke die zich bezighoudt met onder andere personeelszaken. Het was Robert Steenbrugge die in 2005 het bouwbedrijf oprichtte, met een HTS-diploma en twee jaar werkervaring bij Ballast Nedam op zak. Vanaf de start had hij zijn vader aan zijn zijde, die daarvoor 32 jaar lang in de bouwsector werkzaam was geweest, op het laatst als divisiedirecteur bij Heijmans. Na een meningsverschil over de te volgen strategische koers, besloot hij het over een andere boeg te gooien en voor zichzelf te beginnen. Door de afspraken destijds duurde het even voordat Joop Steenbrugge ook mede-eigenaar kon worden van de BV. Later is ook Dennis Steenbrugge ingestroomd. ‘We zijn oorspronkelijk begonnen als een bouwbedrijf pur sang. In het begin opereerden we vanuit een garage, maar al na een jaar zijn we verhuisd naar een nieuw kantoorpand. Gedurende de crisisjaren hebben we geopereerd als general contractor door te werken met tal van specialisten die we voor opdrachten inschakelen. We hebben bijvoorbeeld geen timmerlieden in vaste dienst, wat bijzonder is in de bouw.’

Toch werken er inmiddels 70 man bij Stebru, waarvan 60 bij het bouwbedrijf en 10 bij de ontwikkeltak. Noodgedwongen door de malaise in de bouwsector, waardoor aanbestedingen nauwelijks loonden, is het bedrijf uit Nieuwerkerk aan den IJssel zich vanaf 2010 gaan toeleggen op projectontwikkeling. De projecten die Stebru zelf ontwikkelt en ook bouwt zijn gaandeweg groter geworden. De kennis was er al, nu beheert het bedrijf de gehele keten van initiatief tot exploitatie.

Na een opstartfase waarin de omzet het eerste jaar uitkwam op € 10.000, werd binnen enkele jaren € 50 mln in de boeken geschreven. Gedurende de recessieperiode liep dat tijdelijk terug tot € 25 mln, maar dit jaar zal de omzet € 70 mln bedragen en volgend jaar hoopt Stebru € 90 mln of zelfs € 100 mln te kunnen noteren.