Special Leegstandbeheer 2018: Tijdelijk gebruik loont

Hoewel de leegstand op de kantorenmarkt de laatste jaren aan het dalen is, blijft de noodzaak tot goede vastgoedbescherming groot. De leegstand van kantoren in Nederland is in de eerste helft van 2018 gedaald met 3,7% ten opzichte van 2017. Er staat nu nog circa 5,5 mln m² leeg, 11,6% van alle beschikbare kantoorruimte. Dit is het laagste niveau sinds 2007. Ook de winkelleegstand is aan het dalen. Op het hoogtepunt stond 7,5% van de winkels leeg, nu is dat 6,8%, blijkt uit cijfers van onderzoeksbureau Locatus.

Mismatch
Er is echter sprake van een tweedeling in de markt. Er zijn grote verschillen tussen en binnen regio’s zichtbaar. Ook op de lange termijn is voor de minst aantrekkelijke gebieden niet te verwachten dat de vraag naar kantoren zo groot wordt, dat ze uiteindelijk wel verhuurd zullen worden. Er is sprake van een mismatch tussen kwalitatieve vraag en aanbod, en veel gebouwen zijn verouderd.
Tegelijk komt er steeds meer zorgvastgoed en maatschappelijk vastgoed leeg te staan, zoals kerken, scholen, sportaccommodaties en panden met een culturele functie. Een recent rapport van het CBS noemt een percentage van 12% voor onderwijsgebouwen, 14% voor sportvoorzieningen en zelfs 18% voor zorgvastgoed. Door demografische en maatschappelijke ontwikkelingen zal dit verder oplopen. Bij woningen zijn het voor een deel de sloop/nieuwbouw- en renovatieplannen van corporaties die leegstandbeheerders werk opleveren. Als sloop/nieuwbouw of ingrijpende renovatie op de agenda staat voor verouderde woningcomplexen, biedt tijdelijke bewoning uitkomst. De buurt blijft daardoor leefbaar en dichtgetimmerde of gemetselde huizen kunnen worden voorkomen. In 2016 ondergingen ruim 10.000 verouderde huizen het lot van de sloophamer, waarvan 7300 corporatiewoningen. Vorig jaar werden in Nederland in totaal bijna 13.000 woningen gesloopt, en de eerste drie kwartalen van 2018 kwam dit aantal uit op 6500, blijkt uit cijfers van het CBS.

Ook vastgoedbeheer
Sommige leegstandbeheerders houden zich niet alleen bezig met tijdelijke verhuur van woningen die op de sloopnominatie staan, maar begeven zich ook op het pad van vastgoedmanagement en vastgoedbeheer. Ook deze tak van sport kan extra werk opleveren.
Een nieuwe trend is dat voor leegstaande kantoren en ander vastgoed een tijdelijk exploitatiemodel wordt bedacht om inkomsten voor de eigenaar te generen. Op basis van de Leegstandwet die in 2010 van kracht werd, is tijdelijke verhuur mogelijk. Door deze wet is kraken verboden geworden; er staan zware sancties op. De wet was niet alleen bedoeld om het kraken te verbieden, maar ook om gemeenten een instrument te bieden om de structurele leegstand terug te dringen. Langdurige leegstand wordt als maatschappelijk ongewenst beschouwd en er wordt een appel gedaan op eigenaren om het pand op een sociaal–maatschappelijk wenselijke manier in gebruik te houden.
De wet biedt ook nieuwe mogelijkheden naast de bruikleenovereenkomst die vaak wordt afgesloten tussen de bewoners/ondernemer en de eigenaar of de leegstandbeheerder (met een volmacht van de eigenaar). De kosten voor het tijdelijk wonen worden meestal voldaan via een maandelijkse bruikleenvergoeding, tussen € 100 en € 250.
Als woningen tijdelijk verhuurd worden op grond van de Leegstandwet, sluiten de partijen een huurcontract voor minimaal 6 maanden. De huurperiode staat vooraf vast en de gemeente verstrekt een vergunning. De kosten voor een huurwoning zijn hoger dan bij het wonen via antikraak, maar het voordeel is meer zekerheid over de woonperiode.

Strategische bewoning
De meeste leegstandbeheerders zorgen bij kantoren en ander vastgoed dat wacht op een nieuwe huurder of bestemming voor ‘strategische bewoning’. Met andere woorden, de bedoeling is niet om woningzoekenden goedkoop te huisvesten, maar om leegstaand vastgoed adequaat te beheren. De nutsvoorzieningen worden vrijwel altijd betaald door de eigenaar.
Leegstandbeheerders vervullen ook een belangrijke rol bij het tijdelijk verhuren van corporatiewoningen die binnen afzienbare tijd gesloopt worden. Als de gewone huurders zijn vertrokken via een herhuisvestingtraject, is het zaak de buurt leefbaar te houden. Tijdelijke verhuur en antikraak is dan een uitkomst. De meeste partijen met een KLB-keurmerk richten zich ook op deze markt. Sommigen hebben zich hier zelfs volledig op toegelegd.
Hoewel het minder vaak voorkomt dan in de jaren ´80 en ´90 blijft kraken een reëel risico voor gebouweigenaren. Schade door vandalisme, inbraak, achterstallig onderhoud of extreme weersomstandigheden is sowieso een risico bij leegstand. Daarom loont het in leegstaand vastgoed tijdelijke bewoning of bedrijvigheid toe te laten of op zijn minst afdoende beschermingsmaatregelen te treffen. Leegstandbeheerders bieden een breed pakket van zulke diensten aan, van tijdelijke bewoning tot werkruimten voor start-ups en transformatie. Ook bieden sommige ondernemers technische voorzieningen, zoals camerabewaking en alarmkoffers of beveiligers in levenden lijve.

Inzichtelijke criteria
Aanvankelijk besloten 6 bedrijven in 2009 de branchevereniging VLBN (Vereniging Leegstandbeheerders) op te richten. Een jaar later namen ze het initiatief voor een keurmerk voor de branche, het Keurmerk Leegstandbeheer (KLB), om zich te kunnen onderscheiden in een markt met veel partijen die diensten op het gebied van leegstandbeheer aanbieden. Het doel van het KLB is om de criteria en normen waaraan de aangesloten ondernemingen moeten voldoen inzichtelijk te maken voor de consument, de overheid en private opdrachtgevers. Het wordt hierdoor voor zowel de opdrachtgevers als de gebruikers van leegstand gemakkelijker een keuze te maken voor een betrouwbare leegstandbeheerder.
Vijftien van de 20 KLB gecertificeerde leegstandbeheerders hebben op 15 februari 2018 de hernieuwde branchevereniging VLBN (Vereniging Leegstandbeheerders Nederland) opgericht. Dit is een volgende stap in de verdere professionalisering van de sector. De bredere brancheorganisatie dan voorheen houdt zich niet alleen bezig met kennisontwikkeling en belangenbehartiging, maar ook met lobbywerk en overleg met de overheid. Ton Ruhe is sinds januari 2015 voorzitter van de VLBN en Hamit Karakus is sinds 2016 voorzitter van het KLB.
Veel leegstandbeheerders doen actief aan community building, waarbij de ontmoeting tussen gebruikers gefaciliteerd wordt. Bedrijven als Ad Hoc, Zwerfkei, Villex, Alvast, Bewaakt & Bewoond, Interveste, Gapph, HOD, VPS Nederland en Wolf Huisvestingsgroep (zie pagina XX) hebben een forse beheerportefeuille opgebouwd en een aantal van hen opereert vanuit verschillende vestigingen. Dit is nog maar een kleine greep uit alle namen – naar schatting meer dan 100 – die zich bewegen in de markt van leegstandbeheer en vastgoedbescherming.
Een onderneming als Camelot gaat in zijn dienstverlening nog verder en treedt ook op als ontwikkelaar van transformatieprojecten. Verschillende leegstaande kantoorgebouwen in onder andere Zwolle, Enschede, Amsterdam, Breda, Eindhoven, Delft, Utrecht en Arnhem zijn zo omgevormd tot wooncomplexen voor studenten of starters. Inmiddels exploiteert de organisatie meer dan 100.000 m² aan getransformeerd vastgoed.