Naast kantoren en te slopen corporatiewoningen zijn winkels en verouderde verpleeg- en verzorgingshuizen een groeimarkt voor leegstandbeheerders
Door Ronald de Blauw
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 23 december 2016
De huidige praktijk van leegstandbeheer heeft zich inmiddels bewezen als een effectief instrument om kraken en vandalisme tegen te gaan. Al jaren is sprake is van een grote structurele leegstand in de kantorenmarkt, en inmiddels begint het aantal leegstaande winkelpanden ook zorgwekkend te stijgen. In de afgelopen jaren is het landelijke aanbod van kantoorruimte opgelopen van 4,6 mln m² in 2008 naar bijna 7 mln m² in 2016, blijkt uit cijfers van Dynamis. Maar liefst 62% van het aanbod bevindt zich in de vier grote steden. Het aanbod is het laatste jaar landelijk wel met 5% gedaald. In Amsterdam, Rotterdam en Utrecht is de kantorenleegstand in 2015 teruggelopen. Dit komt doordat veel panden zijn getransformeerd naar woonruimte of hotel en door de rem op nieuwbouw. Maar liefst 700.000 m² is onttrokken door transformatie, vooral naar (studenten)woningen. Andere kantoorgebouwen zijn gemoderniseerd dankzij de financiële injectie van de al dan niet nieuwe eigenaar.
Weinig toekomstperspectief
Er blijft echter een omvangrijke voorraad kantoren staan met weinig toekomstperspectief, vanwege de locatie of omdat de eigenaren niet in staat zijn te investeren. In sommige regio’s is sprake van een stijgend leegstandspercentage of hooguit stabilisatie. Volgens Dynamis heeft 15% van het aanbod een laag opnamepotentieel en zal het aantrekken van de economie weinig soelaas bieden. Meer dan de helft van deze panden, veelal uit de jaren ’70 tot midden jaren ’90, is al langer dan zes jaar in aanbod. Sloop is het beste alternatief, maar niet vanzelfsprekend, zeker als er geen concreet plan ligt voor gebiedsontwikkeling. Tijdelijk gebruik is dan de beste optie.
Sinds 2008 is de winkelleegstand onafgebroken toegenomen. Halverwege 2016 werd volgens onderzoeksbureau Locatus de grens van 8% leegstand gepasseerd. Dit komt door het grote aantal faillissementen en een geringe reductie van de winkelvoorraad. Ongeveer een kwart van de leegstaande winkelmeters staat structureel leeg, dat wil zeggen meer dan 3 jaar.
Eigenaren van winkelvastgoed schakelen ook steeds vaker professionele leegstandbeheerders in om hun bezit te beschermen en inkomsten te generen uit flexibele verhuur. Concepten als de bruikleenwinkel van Interveste spelen hierop in. Andere partijen laten winkels (nog) niet als aparte categorie zien op hun websites en maken alleen onderscheid tussen woon- en werkruimte.
Woningmarkt
Tijdelijk beheer en antikraak op de woningmarkt kent een andere dynamiek. Hier zijn corporaties van oudsher de belangrijkste opdrachtgevers voor leegstandbeheerders, maar ook particuliere verhuurders en institutionele beleggers maken gebruik van hun diensten. Als sloop/nieuwbouw of ingrijpende renovatie op de agenda staat voor verouderde woningcomplexen, biedt tijdelijke bewoning uitkomst. De buurt blijft daardoor leefbaar en het akelige beeld van dichtgetimmerde of gemetselde huizen kan zo lang mogelijk voorkomen worden.
Het aantal sloop/nieuwbouwprojecten van corporaties is door het kabinetsbeleid de laatste jaren teruggelopen. Corporaties konden door de verhuurdersheffing en strengere regels – ze moeten zich beperken tot sociale verhuur – minder investeren. Het was echter bovenal de woningmarkt die tegenzat. Dit had ook zijn weerslag op de het werk van leegstandbeheer.
Inmiddels is de markt in sterke regio’s zoals Amsterdam, Den Haag en Utrecht weer aangetrokken.
In Nederland werden in 2014 en 2015 circa 9000 corporatiewoningen gesloopt, blijkt uit het onderzoek dat ABF uitvoerde in opdracht van minister Stef Blok van Wonen en Rijksdienst. Voor de komende jaren wordt gemiddeld een iets hoger aantal voorzien. Ten opzichte van de vorig jaar gerapporteerde voornemens daalt de sloop echter. De Amsterdamse corporaties lieten in 2008 nog in totaal ongeveer 1800 woningen slopen om stedelijke vernieuwing mogelijk te maken. In 2013 kwam dit aantal uit op 500. De afgelopen twee jaar is de sloop weer aangetrokken tot meer dan 1500.
Leegstandbeheerders vervullen een belangrijke rol bij het tijdelijk verhuren van corporatiewoningen die binnen afzienbare tijd gesloopt worden. Als de gewone huurders zijn vertrokken via een herhuisvestingtraject, is het zaak de buurt leefbaar te houden. Tijdelijke verhuur en antikraak is dan een uitkomst. De meeste partijen met een KLB-keurmerk richten zich ook op deze markt. Sommigen, zoals Totaal Leegstandbeheer, hebben zich hier zelfs volledig op toegelegd.
Professionalisering
De bedrijven die werkzaam zijn in de sector leegstandbeheer zijn zich in snel tempo aan het professionaliseren. Zij worden hiertoe aangezet door de nieuwe Leegstandwet die drie jaar geleden van kracht is geworden. De nieuwe wet biedt kansen voor de sector. Zes gerenommeerde leegstandbeheerders hebben zich aangesloten bij de in 2009 opgerichte Vereniging Leegstandbeheerders Nederland (VLBN). Ton Ruhe is vorig jaar de nieuwe voorzitter geworden van de brancheorganisatie. Hij volgde Fons Schrader op, die deze rol sinds de oprichting heeft vervuld. Op pagina 56 staat een interview met Ruhe en VLBN-bestuurslid Norman Klein.
De VLBN heeft kort na haar oprichting een onafhankelijke stichting in het leven geroepen die de bevoegdheid heeft gekregen om leegstandbeheerders een keurmerk toe te kennen. Bij het Keurmerk Leegstandsbeheer (KLB) hebben zich inmiddels 26 bedrijven en stichtingen aangesloten. Met het keurmerk kunnen zij zich onderscheiden in een markt die naar schatting meer dan 100 partijen telt en er niet overzichtelijker op is geworden.
De nieuwe Leegstandwet was voor de sector een historisch keerpunt. De nieuwe wet bepaalt dat kraken verboden is en elke kraker pleegt een strafrechtelijke daad. Er staan zware sancties op. Kraken wordt bestraft met een gevangenisstraf van maximaal een jaar, en als er fysiek geweld tegen andere personen is toegepast kan de kraker tot maximaal twee jaar gevangenisstraf worden veroordeeld. Het grote euvel aan de wet is dat niet is vastgelegd hoe de wet gehandhaafd moet worden. Hierdoor blijft kraken een reëel risico voor gebouweigenaren en loont het in leegstaand vastgoed tijdelijke bewoning of bedrijvigheid toe te laten of op zijn minst afdoende beschermingsmaatregelen te treffen. De partijen met het keurmerk bieden zulke diensten aan, en het pakket is breed, van tijdelijke bewoning tot werkruimten voor start-ups en transformatie. Ook bieden enkele leegstandbeheerders beveiligers of technische voorzieningen, zoals camerabewaking en alarmkoffers.
