Frank van Min: ‘Keurmerk is een misleidend ding’

Het Keurmerk Leegstandbeheer (KLB) is eerder een slim marketinginstrument dan dat het zekerheid biedt. Het ontbreekt de sector aan zelfreinigend vermogen en er is sprake van symptoombestrijding. Dat is de mening van Frank van Min, eigenaar van Wolf Huisvestingsgroep. Ook van de onlangs vernieuwde Vereniging Leegstandbeheerders verwacht hij weinig heil. De VLBN heeft sinds begin dit jaar 15 (aspirant-)leden, terwijl het er aanvankelijk bij de oprichting maar 6 waren. ‘Een niet bijzonder relevant clubje’, noemt hij het, en het keurmerk ‘een misleidend ding’.

Bij het KLB zijn momenteel 21 bedrijven aangesloten en Hamit Karakus is de voorzitter van het bestuur. Het keurmerk is ondergebracht bij een onafhankelijke stichting. Die stelt de normen vast waaraan beheerders zich moeten houden. De stichting geeft ook keurmerken uit, beheert het register en controleert regelmatig of beheerders de gestelde normen goed naleven. Deze controles (inspecties) worden uitgevoerd door een externe, door de Raad van Accreditatie erkende organisatie. 

Irrelevante zaken
Volgens Van Min stellen de controles weinig voor en richt men zich in de praktijk op irrelevante zaken. ‘Aan het keurmerk worden maar weinig eisen gesteld en het is voor leegstandbeheerders makkelijk om het te verkrijgen. Het biedt de bewoners en vastgoedeigenaren slechts schijnzekerheid. Omdat de toenmalige ministers Van der Laan en Donner er heil in zagen heb ik het KLB-keurmerk ongeveer een jaar gevoerd, maar toen ik erachter kwam dat het inhoudelijk weinig betekende, ben ik er met mijn bedrijf weer uitgestapt. Dat is geen belemmering geweest om zaken te doen; in de praktijk zijn er weinig opdrachtgevers die het eisen.’

Hij was ruim vijf jaar geleden betrokken bij het initiatief voor een keurmerk en de oprichting van een belangenvereniging. Ook adviseerde hij de Tweede Kamer over de invoering van de Wet Kraken en Leegstand. Na een jaar met zijn onderneming Wolf Huisvestingsgroep het keurmerk te hebben gevoerd, begon Van Min echter te twijfelen aan de kwaliteit. ‘Publiekrechtelijk klopt er vaak iets niet als je kantoren en bedrijfspanden en andere panden met een niet-woonbestemming als woonruimte gebruikt. De juiste (gedoog)beschikking ontbreekt namelijk als vereiste, hoewel sinds een halfjaar op papier van het keurmerk wel overleg moet worden gevoerd met de brandweer.’

Feitelijk toch huur
Privaatrechtelijk gaat het volgens Van Min nog steeds structureel mis met de zogenaamde ‘bruikleenovereenkomst’ die veel wordt toegepast. ‘Het keurmerk hanteert een bedrag van € 180 per bewoner per maand, exclusief de kosten van gas, licht en water. Dit is veel hoger dan de daadwerkelijke administratie- en beheerkosten, en dan is er feitelijk sprake van huur gebaseerd op het huurrecht. Er zijn al verschillende gerechtelijke uitspraken die dat bevestigen, en verschillende vastgoedeigenaren zijn gedupeerd door leegstandbeheerders aangesloten bij het KLB.’

De disciplines van leegstandbeheer en property management komen steeds dichter bij elkaar. Er worden in de praktijk verschillende huurcontracten gehanteerd en er is regelmatig sprake van transformatie van kantoorruimte naar woningen. Bij keuze voor tijdelijke contracten als alternatief voor de bruikleenovereenkomst moet je goed nadenken over hoe de processen in te richten, aldus Van Min. ‘In feite heb je het hier over property management met een hoge moeilijkheidsgraad, door de hoge mutatiegraad en omdat huurders niet altijd op eigen initiatief vertrekken. Met onze praktijkervaring zijn we ook in staat om reguliere contracten te managen.’

Door de huurwetgeving in Nederland zijn eigenaren nog steeds huiverig om tot tijdelijke verhuur over te gaan. Huurders genieten relatief veel bescherming in vergelijking met andere landen, en als een contract niet op de juiste manier wordt opgezegd, kan de rechter besluiten dat sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Meer mogelijkheden
Dankzij de Wet doorstroming huurmarkt (1 juli 2016) zijn de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur wel groter geworden. Voorheen bood met name de Leegstandwet een alternatief. Een huurcontract op basis van die Leegstandwet was en is echter alleen mogelijk als grootscheepse renovatie of sloop aan de orde is. Bovendien heb je dan een vergunning van de gemeente nodig.

Met het van kracht worden van de nieuwe wet kunnen huurder en verhuurder van zelfstandige woonruimte nu ook overeenkomen dat de huurder de woonruimte maximaal 2 jaar (korter mag dus ook) huurt, waarbij de huurovereenkomst na afloop van die termijn van rechtswege eindigt. Opzegging van de huurovereenkomst is in dat geval niet nodig. Daarbij is het voor de verhuurder niet mogelijk om de tijdelijke huurovereenkomst tussentijds op te zeggen. Voor de huurder bestaat die mogelijkheid wel. Voor onzelfstandige woonruimte geldt bovenstaande ook, met dien verstande dat de maximale (ver)huurperiode voor dit type woonruimte niet 2 jaar, maar 5 jaar betreft.

Huurbescherming verstart
Volgens Van Min is de huurbescherming in Nederland iets om te koesteren, maar het werkt ook verstarrend. ‘Opdrachtgevers zijn in specifieke gevallen nog steeds aangewezen op tijdelijke bewoning via de route van een bruikleencontract, in plaats van een tijdelijk huurcontract. Terecht dat ze bang zijn dat ze bewoners niet tijdig uit een pand kunnen krijgen als een definitieve huurder zich aandient of als het gerenoveerd of gesloopt moet worden. Indien mogelijk zou je een tijdelijk huurcontract moeten sluiten, zodat je als eigenaar nog huurinkomsten kunt genereren. Alleen indien noodzakelijk is bruikleen een optie.’

Wolf ontwikkelt tool voor (ver)huur van woningen
Twaalf jaar geleden startte Wolf Huisvestingsgroep als eenmansbedrijf, nadat Frank van Min via een vriend in Groningen kennismaakte met het fenomeen antikraakwonen. Hij zag hier brood in, door slimmer gebruik te maken van internet bij het verhuurproces. Inmiddels werkt hij samen met 10 collega’s voor uiteenlopende opdrachtgevers; veel corporaties, Nederlandse beleggers, gemeenten en ook een enkele buitenlandse belegger, zoals Patrizia. Wolf Huisvestingsgroep houdt kantoor in het souterrain van een statig pand aan de Vondelstraat, vlakbij het Vondelpark in Amsterdam.

De beheerportefeuille omvat ongeveer 3000 verhuureenheden, voornamelijk woningen. Onder de lijst met opdrachtgevers die als referentie worden gegeven staan ook Annexum, COD, Rijswijk Wonen, De Key, Intermaris, Egeria en Haagsche Beleggingen. In Rotterdam beheert Wolf Huisvestingsgroep namens een Oostenrijkse bank een voormalig kantoor aan het Stadhuisplein, dat is getransformeerd tot 218 studentenwoningen. Ongeveer 35% van de omzet is afkomstig van corporaties en 65% van de andere genoemde partijen. Wolf Huisvestingsgroep is actief in heel Nederland en haalt veel opdrachten binnen via het netwerk.

Een nevenactiviteit is het Wolf Property Management Platform (Wolf PMP). Dat maakt het mogelijk de juiste informatie rondom de (ver)huur en het beheer van woningen te delen en te beheren. Zo krijgt iedereen die betrokken is bij deze processen een actueel en volledig inzicht. Dit platform biedt gebruikers een balans tussen standaardisatie en flexibiliteit. Met Wolf PMP zijn bijna alle administratieve processen rondom verhuur en beheer van woningen geautomatiseerd. Voor Wolf PMP, dat gevestigd is op een ander adres in Amsterdam, werken ook 10 mensen.