Nieuwbouw is allang niet meer de vanzelfsprekende groeimotor van de logistieke vastgoedsector. Schaarse bouwlocaties, netcongestie en strengere duurzaamheidsdoelstellingen dwingen beleggers en ontwikkelaars steeds vaker naar hun bestaande portefeuille te kijken.
Volgens Jessica Pilkes, verantwoordelijk voor assetmanagement Noord-Europa bij Prologis, wordt het opwaarderen van bestaande distributiecentra daardoor een steeds belangrijker onderdeel van de strategie van logistieke vastgoedpartijen.
Retrofitting
'Ik denk dat retrofitting de laatste jaren veel belangrijker is geworden en dat die trend verder zal doorzetten', zegt Pilkes. 'Dat heeft onder meer te maken met het tekort aan beschikbare grond. Als grote speler kijken we nadrukkelijk naar de vraag hoe we gebouwen kunnen optimaliseren, hun levensduur kunnen verlengen en beter kunnen inspelen op de wensen van klanten.'
Volgens haar wordt die ontwikkeling niet alleen gedreven door ruimtegebrek. Ook de verduurzamingsopgave speelt een belangrijke rol. 'Als bedrijf hebben wij ons bijvoorbeeld ten doel gesteld om in 2040 netto nul uitstoot te bereiken.'
Nieuwe expertise
Het optimaliseren van bestaande gebouwen vraagt ook om andere kennis. Prologis heeft onder andere daarom de afgelopen jaren specialistische teams opgebouwd die zich bezighouden met energievraagstukken, netcapaciteit, zonnepanelen en laadoplossingen. Daarnaast ondersteunt het bedrijf huurders bij automatisering en de inrichting van distributiecentra.
Volgens Pilkes wordt die expertise steeds belangrijker. 'Klanten betrekken een gebouw en hebben specifieke wensen voor hun bedrijfsvoering. Soms zijn die complex, bijvoorbeeld op het gebied van energievoorziening. Dan komt die specialistische kennis goed van pas.'
Brede aanpak
Retrofitting gaat volgens Pilkes inmiddels veel verder dan een opknapbeurt. Elektrificatie, netcongestie en klimaatdoelstellingen maken de opgave complexer: maatregelen aan het gebouw en de energievoorziening grijpen steeds meer in elkaar. Om gebouwen langdurig geschikt te houden, moeten eigenaren voortdurend inspelen op veranderende regelgeving, de behoeften en bedrijfsprocessen van klanten en hogere verwachtingen rond duurzaamheid. Die brede aanpak is ook terug te zien in een warehouse in Moerdijk dat na vertrek van een huurder ingrijpend werd gemoderniseerd.
'Dan moet je denken aan een volledige renovatie: betere isolatie, ledverlichting, laadvoorzieningen, aanpassingen aan de energie-infrastructuur, een nieuwe vloer, nieuwe deuren, eigenlijk alles.'
Juist op sterke logistieke locaties kan zo'n aanpak volgens haar aantrekkelijk zijn. 'Ik geloof er echt in dat gebouwen die functioneel goed zijn ontworpen veel langer mee kunnen dan vaak wordt gedacht. Met de renovatiemogelijkheden die er tegenwoordig zijn, hoeft bestaand vastgoed niet onder te doen voor nieuwbouw. Er zijn gebouwen van twintig jaar oud die in betere staat verkeren dan sommige nieuwbouwprojecten.'
Creatiever ontwikkelen
De tijd dat ontwikkelaars relatief eenvoudig grond konden aankopen voor nieuwe distributiecentra is volgens Pilkes voorbij. 'Ontwikkelaars worden creatiever en kijken steeds vaker naar herontwikkelingslocaties', zegt Pilkes. 'Zeker partijen die vastgoed voor de lange termijn in bezit houden, zien dat de markt verandert.'
Niet elk gebouw komt daarbij automatisch in aanmerking voor een tweede leven. 'Als een gebouw dertig of vijfendertig jaar oud is, moet je kritisch kijken naar de benodigde investeringen en het rendement dat daar tegenover staat.'
Gebouw als grondstof
Volgens Pilkes past de opkomst van retrofit-projecten in een bredere ontwikkeling binnen de vastgoedsector, waarin het bestaande gebouw steeds vaker als uitgangspunt wordt genomen.
'Ik vind het zelf ook ontzettend interessant. Het sluit goed aan bij mijn achtergrond in property management. Het is mooi om te zien hoe een gebouw transformeert en wat je er uiteindelijk nog van kunt maken.' De urgentie neemt volgens haar alleen maar toe. 'Nederland raakt simpelweg vol. Daarnaast spelen vraagstukken rond energie, infrastructuur en personeel. Het is een andere wereld geworden en daar moet je creatief mee omgaan.'
Gerelateerde artikelen:
