Savills Investment Management is op zoek naar woningen, (enkele) kantoren en logistieke beleggingen in Nederland. Volgens country head Nederland Edgar Hertog neemt de interesse van buitenlandse langetermijnbeleggers voor ons land weer toe.
PropertyNL sprak Hertog eerder deze week tijdens de Expo Real in München, precies in het jaar waarin de Nederlandse vestiging van Savills IM tien jaar bestaat. Samen met Marcel Fleminks begon hij het Amsterdamse kantoor in 2016 met ongeveer € 150 mln aan beleggingen. Binnen circa vier jaar groeide de portefeuille naar € 1 mrd à € 1,2 mrd.
De beurs zelf lijkt Hertog dit jaar wat rustiger dan vorig jaar. Vooral de institutionele beleggers die indirect geld in vastgoedfondsen stoppen laten zich volgens hem minder vaak op dit soort vastgoedbeurzen zien. Directe investeerders zijn er nog wel, evenals fonds- en investmentmanagers. Onlinegesprekken met investeerders worden volgens Hertog ondertussen belangrijker.
Hij denkt echter niet dat vastgoedbeurzen daarmee hun relevantie verliezen. Juist in een tijd waarin AI en andere IT-toepassingen oprukken, blijft volgens Hertog de behoefte aan persoonlijk contact bestaan. Voor Savills IM zijn de vele ontmoetingen bovendien een manier om zicht te krijgen op de richting waarin de markt beweegt.
Hertog ziet in Nederland inmiddels al enige stijging van de aanvangsrendementen, een ontwikkeling die ook door andere marktpartijen wordt waargenomen en die samenhangt met het hogere renteklimaat. Daarom verwacht hij dat de vastgoedprijzen de komende maanden verder zullen worden aangepast, al is volgens hem moeilijk te voorspellen wanneer dat precies gebeurt en in welk tempo.
Meer Nederlandse woningen
Die onzekerheid weerhoudt Savills IM er niet van om juist nu meer Nederlands woningvastgoed te willen kopen. De belegger heeft hier vooralsnog één woningobject, maar wil die positie uitbreiden. Op de vraag of dit een goed moment is om in te stappen, antwoordt Hertog bevestigend.
De Nederlandse overheid heeft het buitenlandse beleggers de afgelopen jaren volgens hem echter niet gemakkelijk gemaakt, vooral fiscaal. Ook de veranderende wetgeving heeft niet geholpen. Toch lijken de omstandigheden volgens Hertog nu wat meer de goede kant op te bewegen.
Opvallend is dat hij regulering van de woningmarkt op zichzelf niet als de belangrijkste belemmering beschouwt. ‘Of een woning in de sociale, midden- of vrije sector valt, is voor Savills IM minder doorslaggevend dan de stabiliteit van de spelregels. Middenhuur kan volgens hem zelfs een aantrekkelijk alternatief zijn voor vrije-sectorhuur.’
Ook sociale huur sluit hij als belegging niet uit. ‘Savills IM investeert met een lange horizon en richt zich vooral op stabiele huurinkomsten.’ Hertog noemt een beleggingshorizon van circa tien jaar. ‘Uitponden maakt nog geen deel uit van ons businessplan maar is wel iets wat wij willen onderzoeken.’
Minder concurrentie
Savills IM biedt al op Nederlandse woningbeleggingen. Daarbij concurreert het onder meer met Nederlandse pensioenfondsen, die volgens Hertog fiscaal anders worden behandeld, en met partijen die woningen kopen met het oog op uitponden.
Bij die laatste groep ziet hij verandering. Hertog heeft het gevoel dat uitponders minder actief worden, waardoor kansen ontstaan voor langetermijnbeleggers als Savills IM. ‘Dat geeft ons de mogelijkheid om juist nu de markt in te stappen.’
Als ze de regels voor tien of vijftien jaar vastleggen, prima. Maar laat ze dan ook staan
Voor buitenlandse beleggers blijft het fiscale speelveld niettemin ongelijk. Hertog vindt niet dat dit per se volledig gelijkgetrokken moet worden, maar Nederland moet wel voldoende aantrekkelijk blijven om buitenlands kapitaal aan te trekken. De markt zelf vindt hij interessant en volwassen.
Meer moeite heeft hij met het steeds veranderen van de spelregels. Zijn boodschap aan de overheid is in dat opzicht helder: ‘Als ze de regels voor tien of vijftien jaar vastleggen, prima. Maar laat ze dan ook staan.’
Gebrekkige doorstroming
Tegelijkertijd vindt Hertog dat Nederland bij het oplossen van de woningnood te sterk kijkt naar het aantal nieuw te bouwen woningen. Alleen jaarlijks 100.000 of meer woningen toevoegen, lost het probleem volgens hem niet op. ‘Een belangrijk deel zit in de gebrekkige doorstroming. Veel ouderen blijven bijvoorbeeld in grote woningen wonen doordat geschikte alternatieven ontbreken.’
Wanneer meer voor senioren wordt gebouwd, kunnen volgens Hertog verhuisketens op gang komen en elders woningen vrijkomen. Hij waarschuwt dat wanneer vooral op aantallen wordt gestuurd, woningen kunnen worden gebouwd die niet aansluiten op de toekomstige vraag.
‘Gemeenten en overheid zouden daarom de ontwikkeling van seniorenhuisvesting kunnen stimuleren, bijvoorbeeld via lagere grondprijzen als projecten anders financieel niet haalbaar zijn.’
Bij institutionele beleggers zit volgens Hertog nog een ander obstakel: seniorenhuisvesting wordt snel geassocieerd met zorgvastgoed en daarmee met een dure operationele exploitatie. In Nederland zijn wonen en zorg volgens hem juist steeds verder van elkaar losgekoppeld. Er zijn zeker mogelijkheden voor institutionele beleggers in seniorenhuisvesting zonder dat zij ook verantwoordelijk worden voor de zorgexploitatie.’
Kantoren in Amsterdam
Naast woningen kijkt Savills IM opnieuw naar Nederlandse kantoren. Het bedrijf heeft volgens Hertog bijna zijn gehele kantorenportefeuille in Nederland verkocht, maar probeert voor een afzonderlijk mandaat nu één of mogelijk twee objecten in Amsterdam te kopen. Dat mandaat richt zich uitsluitend op de hoofdstad.
Hertog ziet daarbij een steeds duidelijker verschil tussen winnaars en verliezers op de kantorenmarkt. Kleinere steden en perifere locaties krijgen het moeilijker, terwijl kantoren in de grote steden op goed bereikbare locaties volgens hem juist in waarde kunnen stijgen. Vooral bereikbaarheid met het openbaar vervoer is daarin belangrijk geworden.
Op de Amsterdamse Zuidas ziet hij de huren al oplopen, terwijl de aanvangsrendementen volgens hem nog niet in dezelfde mate bewegen. Tegelijkertijd wijst hij erop dat veel kantoren daar inmiddels zo'n twintig jaar oud zijn. Om die voorraad toekomstbestendig te houden, zijn nieuwe investeringen nodig.
Logistiek nu volwassen
Veruit het grootste deel van de Nederlandse portefeuille zit nog altijd in logistiek. Van de ongeveer € 1 mrd die Savills IM volgens Hertog in Nederland heeft belegd, bestaat circa € 700 mln uit logistiek vastgoed. Daarnaast zijn er beleggingen in woningen en retail.
Dat logistiek zo'n grote positie heeft gekregen, is voor Hertog een van de belangrijkste veranderingen sinds Savills IM tien jaar geleden in Amsterdam begon. ‘In 2016 stond logistiek als institutionele beleggingscategorie nog veel minder op de kaart. Inmiddels is die markt volwassen geworden.’
Mensen zien defensie als de nieuwe heilige graal. Dat zie ik niet
Nederland blijft daarbij interessant als een van de toegangspoorten tot Europa en Hertog ziet nog altijd institutioneel kapitaal naar Nederlandse logistieke beleggingen kijken. Ook hier probeert Savills IM namens een paar mandaten de portefeuille en vooral in Nederland uit te breiden.
Tegelijkertijd waarschuwt hij om niet iedere nieuwe ruimtevrager tot nieuwe groeimotor voor logistiek vastgoed te bombarderen. Zo tempert hij de verwachtingen rond de defensiesector, die volgens hem vooral zoekt naar ruimte bij bestaande defensielocaties. ‘Mensen zien defensie als de nieuwe heilige graal. Dat zie ik niet.’
Gerelateerde artikelen:
