Als het schrappen van de renteaftrekbeperking voor woningcorporaties ongeoorloofde staatssteun blijkt te zijn, moeten corporaties het fiscale voordeel inclusief rente terugbetalen.
Bij woningcorporaties en hun belangenbehartiger Aedes moet op Prinsjesdag de vlag uit zijn gegaan. Het kabinet wil de door hen zo gehate renteaftrekbeperking schrappen, waardoor zij vanaf 2028 jaarlijks € 425 mln minder vennootschapsbelasting (vpb) hoeven te betalen. Marktpartijen die eveneens investeren in betaalbare huurwoningen hebben het nakijken. Voor hen blijft deze onredelijke fiscale regel gelden, waardoor een ongelijk speelveld ontstaat. Dat is niet zonder risico. Een klacht wegens mogelijk ongeoorloofde staatssteun ligt op de loer. Als die slaagt, kan het fiscale voordeel uiteindelijk inclusief rente worden teruggevorderd en gaat de vlag bij de corporaties alsnog halfstok.
Met de aankondiging om de vpb-druk alleen voor woningcorporaties te verlagen, wil het kabinet de financiële slagkracht van de sector vergroten. Als woningcorporaties minder belasting betalen, kunnen ze meer investeren in de bouw van nieuwe huurwoningen, is de gedachte. Dat is positief voor de huurmarkt. En het is ook goed dat er eindelijk iets wordt gedaan aan deze onredelijke regels die leiden tot dubbele belastingheffing en die inmiddels hebben geleid tot tal van juridische procedures. Hulde dus voor het kabinet.
Maar waarom alleen voor de corporatiesector? Ook marktpartijen die investeren in betaalbare huurwoningen lopen tegen dubbele belastingheffing aan. Voor hen pakt deze aftrekbeperking minstens zo onredelijk uit als voor woningcorporaties. Je zou zelfs kunnen zeggen dat marktpartijen nog meer worden getroffen, omdat hun financiering duurder is dan die van corporaties. Zij kunnen immers geen gebruik maken van de borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Corporaties wel, en vanaf 1 juli volgend jaar ook voor middenhuur. Door alleen de corporatiesector te ontzien, ontstaat nu een ongelijk speelveld. Kennelijk was de lobby van Aedes sterker dan die van de IVBN, de belangenbehartiger van institutionele vastgoedbeleggers. Dat is wrang, want eerder hadden beide belangenorganisaties in hun Middenhuuroffensief juist samen gepleit voor een gelijk speelveld.
De voorgestelde maatregel moet nog worden uitgewerkt in een nota van wijziging bij het Belastingplan. Dat wekt de indruk dat het idee pas op een laat moment in de Prinsjesdagstukken terecht is gekomen en er onvoldoende tijd was om het goed uit te werken (en te overdenken?). Een vraag die hopelijk bij de uitwerking aan bod komt, is of de voorgestelde maatregel op basis van het Europese recht is toegestaan. Na een succesvolle lobby van onder andere Nederland heeft de Europese Commissie weliswaar in het DAEB-Vrijstellingenbesluit 2025 ruimte geboden om staatssteun te verlenen voor betaalbare huisvesting, maar dat betekent niet dat Nederland kan doen wat het wil. In een brief aan de Tweede Kamer schreef minister Boekholt-O’Sullivan daar onlangs zelf nog het volgende over: ‘Om concurrentie in het marktsegment voor betaalbare huisvesting te behouden moet steun die wordt verleend op grond van het Vrijstellingenbesluit … open staan voor alle investerende partijen.’ Nu het kabinet daarvan wil afwijken, rijst de vraag of dat (al) is afgestemd met de Europese Commissie.
Een andere voorwaarde van de Commissie is dat betaalbare huurwoningen, waarvoor staatssteun wordt verleend, twintig jaar betaalbaar moeten worden verhuurd. Als marktpartijen aan die voorwaarde willen voldoen – en bij middenhuur is dat nu in veel grote gemeenten toch al voorgeschreven – zou voor hen de renteaftrekbeperking dan ook niet moeten worden afgeschaft voor rente die ziet op de financiering van betaalbare woningen?
Als marktpartijen slechter worden behandeld, moet er rekening mee worden gehouden dat dit kan leiden tot klachten of juridische procedures bij de Europese rechter. Indien uiteindelijk zou worden vastgesteld dat ongeoorloofd staatssteun is verleend, moet de renteaftrekbeperking alsnog worden toegepast en moet de door de corporaties bespaarde vpb – inclusief rente – in beginsel worden terugbetaald. Voor de corporatiesector zou dat een horrorscenario zijn. Met een gunstige fiscale maatregel die alleen voor woningcorporaties geldt, loopt het kabinet daarom het risico dat er een doos van Pandora wordt geopend. Voorkom ellende en stel de renteaftrekbeperking buiten werking voor alle rente op leningen die worden gebruikt voor de financiering van betaalbare woningen. Niet alleen voor corporaties, maar ook voor marktpartijen.
Ynze van der Tempel is belastingadviseur bij Loyens & Loeff
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 25 september 2026
