Manhattan aan de Maas, het is misschien een cliché, maar inmiddels begint Rotterdam er wel steeds meer op te lijken.
Door Ronald de Blauw
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 28 april 2017
en
in Locus 1 (zomer 2017)
Rotterdam, de wolkenkrabberhoofdstad van Nederland, bouwt voortvarend door aan zijn skyline en telt inmiddels 19 torens die hoger zijn dan 100 meter. In Amsterdam doorbreken slechts 6 gerealiseerde projecten die grens en Den Haag telt 7 woon- en kantoorcomplexen die boven de 100 meter uitkomen.
De term wolkenkrabbers is voor het Nederlandse hoogbouwlandschap wat misplaatst, want daarvoor hangt het wolkendek hier te hoog. In vergelijking met de wereldtop vallen de Rotterdamse toppers in het niet. Zo is de Burj Khalifa in Dubai met 828 meter vijf keer hoger dan de Maastoren (165 meter). Ook de Zalmhaventoren, een plan van AM en Amvast, komt met 212 meter niet in de buurt van ’s werelds hoogste gebouw. Maar voor Nederland is het een doorbraak als de 200 meter grens wordt overtroffen.
Het andere project dat die grens had moeten slechten, was geen lang leven beschoren. De Belle van Zuylen (262 meter) bij Leidsche Rijn ging door de kredietcrisis in 2008 niet door en ontwikkelaar Burgfonds ging later failliet. Ironisch genoeg is de man achter Burgfonds, Roger Lips, later naar Dubai uitweken vanwege zijn geschil met de curator.
Opleving
In Rotterdam belandden verschillende hoogbouwplannen door de recessie ook in de ijskast, maar de laatste jaren is sprake van een ware opleving. Oude plannen zijn afgestoft en nieuw leven ingeblazen, soms met nieuwe ontwikkelaars en investeerder als initiatiefnemers, en ook nieuwe projecten zagen het daglicht.
Zo ook de Zalmhaventoren vlakbij de Erasmusbrug. Het eerste ontwerp van Diederik Dam (ook ontwerper van de Maastoren) dateert van 2011 en de opzet is nu gewijzigd, maar het hoogste punt is nog steeds 212 meter. Die hoogte wordt echter wel bereikt dankzij de opbouw met een piek van 24 meter; de eigenlijke woontoren is 188 meter hoog. In de toren komen 260 appartementen en in lagere gebouwen ernaast 215. Ook is er ruimte voor 7500 m² kantoorruimte en commerciële voorzieningen.
Een ander spectaculair plan dat de Rotterdamse skyline gaat verrijken, is The Sax op de Wilhelminapier, naast het Nieuwe Luxor Theater. Twee torens van 150 en 75 meter hoog, verbonden door een zwevend restaurant en in de top een skybar. Er komen in totaal 360 appartementen en mogelijk ook nog een hotel. BPD en Synchroon zijn de vastgoedpartijen achter The Sax. Zij ondertekenden vorig tijdens de vastgoedbeurs Mipim in Cannes de samenwerkingsovereenkomst en de start bouw is volgend jaar gepland.
Aangrenzend zijn de woontorens Boston en Seattle in aanbouw (220 woningen en 1500 m² commerciële ruimte). Deze worden in september opgeleverd. Met de al eerder gebouwde complexen World Port Center, Montevideo, New Orleans en De Rotterdam nadert de Wilhelminapier zijn voltooiing. De plek waar ooit honderdduizenden emigranten vertrokken naar New York, biedt nu een aanblik die wel wat weg heeft van het Manhattan dat de landverhuizers aantroffen.
Reuring op straatniveau
Qua woningdichtheid wordt de Wilhelminapier geëvenaard door het Wijnhaveneiland en het voormalige havengebied aan de overzijde van de Maas. In het vorige decennium werden hier al vier hoogbouwprojecten gerealiseerd: Harbour Village, de Waterstadtoren, de Scheepmakerstoren en The Red Apple. Bij elkaar zijn ze goed voor 631 appartementen en andere functies in de plint. Direct aan de overkant van de Wijnhaven doet de woontoren 100Hoog niet onder voor de bouwsels op het eiland. Zoals de naam al doet vermoeden, is het project meer dan 100 meter hoog, 105,5 meter om precies te zijn. Het gebouw met 152 koopappartementen werd in 2013 opgeleverd door de ontwikkelaars AM en LSI.
Het Wijnhaveneiland ligt ingeklemd tussen het centrum en de Maas en heeft een oppervlakte van slechts 3,9 hectare. Met een FSI (Floor Space Index) van 3,9 is het een van de dichtst bebouwde buurten van Rotterdam. Dit is nog afgezien van de nieuwe hoogbouwplannen. Het flexibele Masterplan van KCAP, ook de ontwerper van The Red Apple, moet de transformatie van het voormalige kantoorgebied uit de jaren ’50 en ’60 in goede banen leiden, maar zonder vastgesteld eindbeeld. Hoogbouw is mogelijk gemaakt op basis van de kavelgrootte en de bouwregels zijn geïnspireerd op de Manhattan Zoning Law. Voorwaarde is dat er op straatniveau meer reuring komt dankzij voorzieningen als horeca en retail.
Boost voor Wijnhaveneiland
De opleving van de woningmarkt en toenemende populariteit van het Rotterdamse centrum betekenen een boost voor het Wijnhaveneiland. In de geest van het Masterplein van KCAP gaat de komende jaren nog meer bebouwing de hoogte in. Zo bouwt Stebru aan het 100 meter hoge wooncomplex UpTown, dat de bouwonderneming uit Nieuwerkerk aan den IJssel samen met HD Groep uit Rotterdam heeft ontwikkeld. Bouwinvest neemt de 151 vrije sector huurwoningen af en de 28 koopappartementen daarboven zijn inmiddels allemaal verkocht, met uitzondering van het 412 m² grote penthouse. Het gebouw van 34 verdiepingen moet medio 2019 klaar zijn.
Andere nieuwbouwplannen op of direct grenzend aan het Wijnhaveneiland zijn Bright (600 studentenwoningen en studio’s, eveneens een ontwikkeling van Stebru), The Muse (94 appartementen, Wilma), Terraced Tower aan de Boompjes (344 woningen, Provast) en nog vier projecten die zich in de studiefase bevinden. Als alles gereed is, zijn in totaal nog eens bijna 1900 woningen toegevoegd aan dit deel van het centrum.
Aangescherpte plannen
Vlakbij is nog meer hoogbouw in aanbouw of ontwikkeling in het centrum. Het Baankwartier is het gebied achter de gewilde Witte de Withstraat, waar tal van trendy restaurants, bars en winkels te vinden zijn. In het bestemmingsplan Cool is ruimte voor 6 woontorens van elk 150 meter hoog. In de Hoogbouwvisie uit 2012 zijn de eisen echter aangescherpt, waardoor het niet waarschijnlijk is dat dit ambitieuze programma volledig gerealiseerd wordt. De plannen hebben deels echter al concreet gestalte gekregen.
Verschillende panden in het gebied zijn aangekocht door ontwikkelaar Uvastgoed (Jan Ultee). Hij is ook de ontwikkelaar achter de 150 meter hoge Cooltower (280 appartementen), met Impact Vastgoed als directievoerder en projectmanager. CBRE Global Investors neemt 180 huurappartementen af voor zijn CBRE Dutch Residential Fund, zoals in juni 2015 is afgesproken.
Het ontwerp voor de Cooltower is niet zonder slag of stoot tot stand gekomen; inmiddels is hebben al vijf opeenvolgende architectenbureau ervoor getekend. Het jongste ontwerp is van V8 Architects. Aanvankelijk was er een samenwerking met BAM, maar die heeft zich teruggetrokken.
Eveneens een spectaculair plan van voor het Baankwartier: de door Powerhouse Company ontworpen Baan Toren. Net als de Cooltower 150 meter hoog, maar veel ranker en op een kavel van 20 bij 20 meter. Being Development, Martens Aannemingsbedrijf en Red Company (net als Powerhouse Company opgericht door Nanne de Ru) zijn de ontwikkelaars achter dit project met 145 huur- en koopappartementen.
Andere ontwikkelaars
De ontwikkelaars die nu actief zijn in het Rotterdamse centrum zijn voor een deel andere dan voor de kredietcrisis. Woningcorporatie Havensteder zou in het huidige tijdsgewricht nooit meer een project als de 124 meter hoge Red Apple kunnen realiseren. Naast de 231 appartementen (koop en huur) omvat het complex ook nog eens 3800 m² kantoorruimte en 1500 m² winkelruimte en horeca. De corporatie heeft haar eigen hoofdkantoor in het gebouw. Corporaties dienen zich in het nieuwe bestel vooral toe te leggen op sociale woningbouw.
De 109 meter hoge Waterstadtoren werd ontwikkeld door Wilgen Vastgoed en in 2004 opgeleverd. De vastgoedontwikkelaar kwam later in de problemen door de bouw van het woningproject Calypso nabij Rotterdam Centraal en ging in 2014 failliet.
Nu zijn het relatief nieuwe partijen als Stebru, Being Development en Red Company die in de opgaande economie hun kans schoon zien. Maar ook grote ontwikkelaars met een uitgebreid trackrecord roeren zich in het Rotterdamse, zoals BPD en Synchroon. De opgebloeide woningmarkt biedt volop kansen en ongetwijfeld zullen nog meer wolkenkrabbers het licht zien. De toekomst moet uitwijzen of de 300 meter grens ooit ook nog geslecht wordt. Als dat ergens kan gebeuren, is het in Rotterdam.
