Een optimistisch geluid van de routinier in gebiedsontwikkeling, kersverse Neprom-voorzitter en directievoorzitter van AM, Ronald Huikeshoven.
Projectontwikkelaars hebben het de afgelopen jaren allesbehalve gemakkelijk gehad. Ondanks de enorme vraag naar woningen, stokte de productie. Beleggers keerden het vastgoed de rug toe door rentestijgingen en ongunstige fiscale maatregelen. Procedures werden langer en steeds meer onvoorspelbaar. Om het pessimisme te verhogen kwamen onderzoeksbureau Stec en de Radboud Universiteit in november ook nog eens met een rapport dat gemeenten oproept meer kosten te verhalen op projectontwikkelaars.
Ronald Huikeshoven is niettemin in een opperbeste stemming. Moederbedrijf BAM – qua omzet de grootste bouwer van Nederland – heeft op de ochtend van het interview de cijfers over het derde kwartaal gemeld: een licht stijgende omzet van € 4,6 mrd, meer dan € 200 mln bruto winst (Ebitda) en een opdrachtenportefeuille die met bijna een kwart is gegroeid tot een kleine € 12 mrd.
Waarmaken
AM draagt bij aan dit succes. Er werden in de eerste drie kwartalen 1233 woningen verkocht, tegen 863 in dezelfde periode vorig jaar. Het bedrijf ligt daarmee goed op koers om meer woningen te verkopen dan de 1670 van vorig jaar.
Huikeshoven is tevreden met de koers: ‘We hebben de ambitie om de toonaangevende gebiedsontwikkelaar van Nederland te zijn. Dat moet je iedere keer waarmaken. We bewijzen dat door tenders te winnen. Daarbij hebben we een eigen conceptafdeling met eigen stedenbouwkundigen, architecten en landschapsarchitecten voor gebouwen, landschap en duurzaamheid. De nadruk ligt op kwaliteit, maar ook onze kwantitatieve doelstellingen zijn belangrijk. Daarom ben ik blij met deze cijfers, die laten zien dat de teruggang van vorig jaar is omgebogen.’ (In de PropertyNL-ranglijst met woningontwikkelaars, op basis van verkochte woningen, ging AM toen terug van de tweede naar de vijfde positie, red.)
Huikeshoven is al 17 jaar betrokken bij AM, waarvan acht jaar als directievoorzitter. Daarnaast speelt hij een actieve rol in allerlei vastgoedorganisaties. Sinds kort is hij de voorzitter van de vereniging van projectontwikkelaars, Neprom. Hij is ook in moeilijke tijden voor ontwikkelaars een optimistische rots in de branding. Zo ook bij de vastgoedbeurs Expo Real in München, die zwaar leed onder de malaise van onze oosterburen. Huikeshoven was voorzitter van Holland Metropole, de publiek–private samenwerking om Nederlands vastgoed op de kaart te zetten.
Hoopvolle contacten
Dat lukt volgens hem dit jaar veel beter. ‘Ontwikkelaars moeten het hebben van publiek–private samenwerking. Dan is het goed om te zien dat het ministerie van VRO met directeur-generaal Chris Kuijpers in München aanwezig is en bij buitenlandse investeerders interesse wekt voor Nederlands vastgoed. Nederlandse beleggers kunnen nooit de bouwopgave alleen financieren. Ook met de nieuwe minister Mona Keijzer zijn de contacten hoopvol.’
Huikeshoven illustreert met zijn opmerkingen dat hij al volop bezig is met zijn voorzitterschap van de ontwikkelaarsvereniging. Hoe kan hij het Neprom-voorzitterschap combineren met zijn baan als directievoorzitter van de tweede ontwikkelaar van Nederland, met tientallen projecten die dagelijks aandacht behoeven? ‘Ik heb een keuze moeten maken. Ik was ook voorzitter van de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling en bestuurslid van de Dutch Green Building Council. Daar ben ik allebei mee gestopt. Ik wil ook niet meer dan twee petten op.’
Aantrekkelijke wijken creëren
De laatste tijd draait projectontwikkeling vooral over woningontwikkeling, maar volgens Huikeshoven moeten we spreken over het creëren van aantrekkelijke gebieden en wijken. ‘Ik geloof sterk in mixed use. We moeten gebieden maken waar ook werken, winkelen en recreëren een plaats heeft. Enkele voorbeelden van AM zijn te vinden in de innovatiekwartieren in Zwolle en Den Bosch, waar combinaties worden gemaakt met onderwijs, OV-knooppunten en studentenhuisvesting. Ik denk dat in ons dagelijks werk 20% van onze aandacht gericht is op commercieel vastgoed en 80% op woningen. Een mooi voorbeeld vind ik het Bajeskwartier in Amsterdam (een door AM gewonnen tender van het Rijksvastgoedbedrijf en de gemeente Amsterdam, met Schroders Capital en AT Capital als partners, red.). Wij zijn dagelijks bezig met deze gebiedsontwikkeling, die vroeger met de Bijlmerbajes een plek was waar je liever niet kwam. Dat is nu wel anders, echt een nieuwe hotspot.’
Het project met 1350 woningen en commerciële ruimten is nu voor meer dan de helft klaar. ‘Wij hebben nog circa 300 woningen voor de koop in verschillende prijsklassen. Daarbij is ook aandacht voor andere functies, zoals horeca, een designcluster en een gezondheidscentrum. Nieuw is dat we al bezig zijn om het gebied te laden met horeca (restaurant Levenslang) en zelfs dance events.’ Huikeshoven geeft lachend toe dat hij niet alle events bijwoont, maar wel is hij veel meer dan vroeger betrokken bij de inrichting en exploitatie om deze plek ‘te laden’.
Versnelling woningopgave
Een andere illustratie van hoe het kan, is de Alphense uitbreidingslocatie Gnephoek. Deze locatie met 5500 woningen, waarvan een groot deel van AM, is wat Huikeshoven betreft een mooi voorbeeld van hoe het kabinet de woningopgave kan versnellen. Door goede publiek–private samenwerking zijn hier besluiten in een rap tempo tot stand gekomen. Ook heeft het Rijk € 60 mln ter beschikking gesteld op voorwaarde dat er de komende vijf jaar 900 woningen in aanbouw zullen zijn genomen. ‘Ik denk dat we samen met Rijk en gemeenten wel degelijk tot een versnelling van de woningopgave kunnen komen. Daarbij kunnen we leren van deze uitbreidingslocatie, om zo niet elke keer het wiel opnieuw te hoeven uitvinden. Daarnaast is het belangrijk om te kijken hoe we omgaan met bezwaarprocedures. Ik wil zeker participatie en inspraak blijven koesteren. Dat past bij Nederland. We moeten alleen perverse prikkels om te blijven procederen wegnemen.’
Zorgelijke ontwikkeling
Huikeshoven richt zich graag op de projecten die wel lukken, maar hij wil toch voor het interview ook aangeven welk project hem zorgen baart. ‘Wij hebben in Weesp (gemeente Amsterdam) voor ons project Weespersluis in samenwerking met andere partijen voor in totaal 3550 woningen te maken met grote tegenwerking. Deze week was de 85ste rechtszitting, terwijl het bestemmingsplan al is vastgesteld. Dit betekent minimaal 1,5 jaar vertraging voor 1850 woningen. Woningen waar grote behoefte aan is. De nieuwe woningen kunnen zorgen voor een doorstroom vanuit de regio voor jonge gezinnen die toe zijn aan een grondgebonden woning. Dan kan het helpen dat er een plan van aanpak ligt van publieke en private partijen dat recht doet aan de urgentie.’
Nu staat op de website van Weespersluis: ‘In verband met bezwaarschriften wordt de verkoop voor onbepaalde tijd uitgeteld.’
Huikeshoven benadrukt het recht van de burger op inspraak. In de complexiteit van gebiedsontwikkeling is het nu de opgave om wonen, duurzaamheid en milieuaspecten met elkaar te combineren. AM heeft veel innovatieve projecten op zijn naam op het gebied van duurzaamheid, energiebeheer en ecologische inpassing. Huikeshoven: ‘Van alle procedures is er bij ons maar één geweest over stikstof.’
Infrastructuur
Een actuele vraag is of projectontwikkelaars meer moeten gaan bijdragen aan de kosten voor infrastructuur, zoals een Stec-rapport bepleit. ‘In de praktijk maken we alleen mee dat gemeenten precies weten hoe om te gaan met anterieure overeenkomsten met gebiedsontwikkelaars. Zij weten wat wel en niet voor rekening kan komen van de projectontwikkelaar. Veel gemeenten weten ook dat dat er minder overblijft als je eist dat twee derde van de woningen in het segment betaalbare huur moet komen, dan wanneer je meer vrije sector realiseert.’
Meer innovatie
Huikeshoven geeft aan dat het niet alleen gaat om verbeteringen in de samenwerkingen tussen de publieke en private sector. Hij ziet ook dat bouwers en ontwikkelaars met meer innovatie komen. Een voorbeeld is de fabrieksmatige bouw die grote bouwers allemaal nastreven, zoals BAM met het houtbouwconcept Flow. ‘Projecten zoals Wickevoort in de Haarlemmermeer, dat we met Flow doen, zijn nu de opmaat naar meer houtbouw. Seriematige bouw, gebaseerd op industrialisatie en digitalisering, is noodzakelijk voor milieu en efficiency, maar ook omdat het bouwplaatspersoneel te schaars is om de hele opgave op de traditionele manier aan te pakken. Er is straks geen vervanging voor de 50+’er die nu de betonkubel draaiende houdt.’
Ook mikt Huikeshoven op efficiëntere werkprocessen. AM is enthousiast over ‘parallel plannen’, waarvoor zelfs een hele website met online tool (paralleplannen.nu) in het leven is geroepen. Huikeshoven verwacht daarmee de ontwikkeltijd drastisch te kunnen verkorten. AM heeft voorbeelden van ontwikkeltijden van 4,5 maand in plaats van 1,5 jaar. Vroeger kwamen architect, constructeur, installateur en aannemer na elkaar aan bod, vaak ook gerelateerd aan vergunningen. Met parallel plannen zet Huikeshoven zijn teams tegelijk aan het werk, waarbij de nieuwe Omgevingswet van waarde kan zijn. Voor een buitenstaander is het moeilijk om de voordelen precies in te schatten. Belangrijker is dat moeder BAM overtuigd is van de stappen die AM zet. Huikeshoven: ‘Wij komen samen verder met alle expertise, innovatie en realisatiekracht binnen het BAM-concern en krijgen alle middelen om te groeien.’ En dat klinkt zowel de AM-routinier als de inkomend Neprom-voorzitter als muziek in de oren.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 22 november 2024
