Robert-Jan Reeuwijk, Heimstaden: ‘Dealzekerheid gaf de doorslag’

‘Eigenlijk hebben we tijdens het sluiten van de deal weinig van de coronacrisis gemerkt. Ja, natuurlijk wel in praktisch zin dat we elkaar minder ontmoetten, maar het proces dat liep, is gewoon voortgezet.’ Robert-Jan Reeuwijk heeft het over de aankoop door Heimstaden van 2023 woningen, 60 commerciële units en bijbehorende parkeergelegenheid van Patrizia. De portefeuille kwam met de jaarwisseling op de markt en de deal werd eind maart beklonken, toen de lockdown al een eind op weg was. Reeuwijk leidde als investment manager het Nederlandse team van Heimstaden.

Portefeuille verdubbelen
De Scandinavische woningbelegger Heimstaden is pas sinds vorig jaar aanwezig in Nederland, maar heeft al een portfolio van zo’n 12.600 woningen opgebouwd. De grootste aankoop betrof die van ruim 9500 woningen van Round Hill, maar ook andere portefeuilles werden aangekocht. Reeuwijk: ‘Onze ambitie is om te groeien, om de Nederlandse portefeuille te verdubbelen.’ De crisis verandert niets aan die ambitie: ‘We geloven in de woningmarkt, ook in deze onzekere tijden, en we zitten er voor de lange termijn in.’
Reeuwijk vindt het echter wel lastig in te schatten wanneer de ambitie van verdubbeling gehaald gaat worden. Onder beleggers is zo veel vraag naar huurwoningen, dat de concurrentie groot is. Het zou echter kunnen dat de coronacrisis enige verandering in het speelveld teweeg brengt. Reeuwijk zelf mag dan tijdens het proces weinig van de crisis gemerkt hebben, in de markt is vernomen dat Heimstaden deze bieding niet heeft gewonnen op prijs. Er zijn andere partijen geweest die wel € 20 tot € 40 mln hoger hebben geboden. Uiteindelijk legde Heimstaden € 375 mln neer voor de Amber-portefeuille, wat neerkomt op een bruto aanvangsrendement van 4,6%. Naar verluidt was het vooral het feit dat Heimstaden geen financieringsvoorbehoud maakte de reden dat Patrizia de koop aan Heimstaden gunde.

Dealzekerheid
De deal is gestructureerd als een aandelentransactie. De € 375 mln komt deels uit de kas van Heimstaden en is deels opgebracht door het extra kapitaal dat door aandeelhouders is ingebracht. Uiteindelijk zal een deel van de koopsom gefinancierd worden door hypothecaire leningen. Overigens tekent Reeuwijk wel aan dat zo’n constructie niet bij iedere toekomstige deal zal gaan werken. ‘Ook wij vinden het in deze tijden fijn om over de nodige cash te beschikken.’
Reeuwijk heeft gemerkt dat kopers de dealzekerheid die hij kan bieden, kunnen waarderen. Daarbij gaat het niet alleen om het feit dat hij geen financieringsvoorbehoud hoefde te maken. ‘We hebben hier een in-house investeringsteam. Dat zorgt ervoor dat we zelf naar de propositie kunnen kijken. Daardoor kunnen we een goed onderbouwd bod aan onze cio Christian Fladeland voorleggen, die daar dan snel zijn oordeel over velt. De lijnen zijn kort hier.’ Het betekent ook dat Reeuwijk geen goedkeuringsvoorbehoud voor het bod hoefde te maken, zoals sommige andere partijen wel moeten doen. Deze partijen moeten bij aanvaarding van een bod dan nog toestemming vragen aan hun aandeelhouders.
Het is niet alleen het in-house investmentteam dat ervoor zorgt dat het bod goed onderbouwd wordt. Volgens Reeuwijk is het ook een groot voordeel dat Heimstaden zelf het beheer van de woningen doet. ‘Onze afdeling technisch beheer kan de staat van de woningen inschatten en de mensen die zich met de dagelijkse verhuur bezighouden hebben zicht op die markt. Daarmee komen we tot een beter oordeel.’

Vertrouwen
Reeuwijk klopt zichzelf echter niet op de borst en vertelt dat de deal ook kon slagen omdat de samenwerking met Patrizia prettig was. ‘Er bestond al vertrouwen tussen ons, omdat we al eerder in Nederland een deal hebben gedaan (de koop van 770 woningen voor bijna € 100 mln). Dat zorgde er ook voor dat we vertrouwen hadden in de vendor due diligence die Patrizia had uitgevoerd. Daardoor was veel van het huiswerk al door Patrizia gedaan.’
Heimstaden wil hier voor de lange termijn blijven, reden ook dat hier momenteel verschillende vestigingen verspreid over het land worden opgezet. In principe zal er geen verkoopdruk ontstaan als gevolg van een fondsstructuur, de reden waarom Patrizia nu sommige portefeuilles moet verkopen omdat die aan het einde van hun looptijd zijn. Reeuwijk: ‘We hebben helemaal geen aparte fondsen. Het eigendom is voor het overgrote merendeel in handen van een particulier en van institutionele partijen.’
De huidige Nederlandse portefeuille bestaat uit 70% gereguleerde huur en 30% midden- en dure huur. Reeuwijk: ‘Dat past prima bij de totale portefeuille van Heimstaden, die voor 59% uit gereguleerde huur bestaat. Koop van woningcorporaties van DAEB-bezit, de niet-commerciële woningverhuur, past dus prima bij ons. We willen huurders graag de mogelijkheid bieden een wooncarrière bij ons te maken.’ Heimstaden profileert zich als de vriendelijkste verhuurder van het land en heeft daarvoor het ‘friendly home’-concept opgezet.
Of ze nu van woningcorporaties of van beleggers zijn, Reeuwijk is geïnteresseerd in complexen met zowel volledig als gebroken eigendom. Maar koop van bestaand vastgoed is niet de enige mogelijkheid die hij heeft. ‘Heimstaden heeft in Zweden ervaring met ontwikkeling. Ook die kant kunnen we op, waarbij het van forward funding tot turn-key opleveringen kan gaan en alle smaken ertussenin.’

Over Heimstaden en zijn eigenaar
Heimstaden is een woningverhuurder met inmiddels een portefeuille van zo’n 100.000 appartementen. Het bedrijf is ooit gestart door Ivar Tollefsen (1961), een Noor die begon als dj, maar groot geworden is door woningontwikkelingen en -beleggingen in heel Scandinavië. Inmiddels heeft hij de miljardairsstatus bereikt. Hij is eigenaar van de investeringsmaatschappij Fredensborg, die op zijn beurt nog 52% van de stemmen van Heimstaden bezit. De andere grootaandeelhouder van Heimstaden is pensioenfonds Alecta (39%). Een klein deel van de aandelen wordt op de beurs verhandeld.
Ivar Tollefsen is voorzitter van de raad van bestuur van Heimstaden. Hij staat bekend als avonturier: hij heeft verschillende poolexpedities op zijn naam staan en heeft diverse keren deelgenomen aan de autorally Dakar.
De portefeuille van Heimstaden is inmiddels verspreid over Noorwegen, Zweden, Denemarken, Duitsland en sinds 2018 Nederland. Hier werd in maart 2019 een grote klapper gemaakt met de aankoop van 9544 appartementen van Round Hill voor bijna € 1,4 mrd. Begin dit jaar heeft het bedrijf voor € 1,3 mrd een portefeuille in Tsjechië aangekocht, bestaande uit bijna 43.000 woningen. Het aanvangsrendement hiervoor bedroeg 7,7%. Daarmee komt het totaal van de portfolio uit op bijna 100.000 appartementen. Het hoofdkantoor van Heimstaden is gevestigd in Malmö in Zweden.