Heimstaden koopt woningportefeuille Round Hill voor € 1,4 mrd

De portefeuille bestaat uit 9544 appartementen, 12.100 m² commerciële ruimte en 2112 parkeerplaatsen. De vastgoedbelegger zegt dat hij hiermee de op twee na grootste particuliere eigenaar van onroerend goed in Nederland wordt. De levering zal naar verwachting plaatsvinden op 1 mei 2019.

De 536 verworven woningcomplexen zijn geografisch gespreid over Nederland met een concentratie in de Randstad. De huuropbrengsten bedragen jaarlijks ongeveer € 76 mln en het netto bedrijfsresultaat is ongeveer € 51 mln. Op de foto staan twee van de complexen die van eigenaar zijn gewisseld: Turfmarkt 122 in Den Haag (eerste foto) en Brandingdijk 362 in Rotterdam.

Voor Heimstaden is dit niet de eerste acquisitie op de Nederlandse vastgoedmarkt, in oktober 2018 kocht de Zweedse vastgoedbelegger een complex met 131 appartementen en 128 parkeerplaatsen in Utrecht. Daar hing een prijskaartje aan van € 22,75 mln.

In de etalage
De portefeuille van Round Hill stond sinds het najaar 2018 in de etalage. Aanvankelijk was er sprake van dat de Duitse belegger LEG de nieuwe eigenaar zou worden, maar die deal is niet doorgegaan. 
Round Hill maakte zijn entree op de Nederlandse markt in 2014, toen de Britse asset manager een portefeuille met ruim 1500 woningen overnam van CBRE Global Investors. In datzelfde jaar volgden de ruim 3800 corporatiewoningen van het Woon Investerings Fonds (WIF), opgericht om corporaties meer financiële armslag te geven door overname van vastgoed. De verkoop luidde het einde van het WIF in. Daarna lijfde Round Hill bijna 1000 huizen in die voorheen eigendom waren geweest van bedrijven van Roger Lips.

Kralen rijgen
Ook in 2015 en 2016 wist de belegger verschillende kralen aan zijn ketting te rijgen. 465 woningen van Staal Bankiers, opnieuw een deal met CBRE Global Investors (500 woningen) en verschillende woningcomplexen van private (o.a. Grouwels) en institutionele beleggers. Omdat het aanbod begon op te drogen, begaf de investeerders zich vervolgens op het pad van projectontwikkeling. Met Boelens de Gruyter en KKR nam Round Hill posities in in Amsterdam en Utrecht (o.a. Merwedekanaalzone). De meest recente portefeuille met bestaande woningen die werd verworven was die van de Rozendaalse Vastgoed Groep (500 woningen voor € 85 mln).

Michael Bickford, oprichter en CEO van Round Hill Capital, zegt te willen blijven investeren in de Nederlands woningen, als ontwikkelaar en asset manager. “Deze verkoop is in lijn met onze strategie om te investeren in portefeuilles van hoge kwaliteit en de waarde van de assets te verhogen door het optimaliseren van de exploitatie." Round Hill heeft circa 100.000 appartementen in Europa onder beheer. 

Huurgroei boven inflatie
Heimstaden stelt dat "de Nederlandse huurwoningenmarkt gekenmerkt wordt door gunstige fundamentele factoren voor woningbouw in vergelijking met andere landen, zoals een groter woningtekort, jaarlijkse huurindexatie en groei van markthuren die hoger zijn dan inflatie. De huurmarkt is grotendeels gereguleerd, wat leidt tot huurverhogingen boven inflatie."

De overname vindt plaats door de verwerving van dochterondernemingen in eigendom van bedrijven die worden beheerd door Round Hill Capital. De financiering van de overname vindt plaats via nieuwe gesyndiceerde kredietfaciliteiten van € 875 mln, een achtergestelde aandeelhouderslening van Fredensborg van € 100 mln en beschikbare contanten.

Tekort aan appartementen
"Na onze eerste acquisitie in oktober 2018 hebben we ons gewijd aan het vinden van nieuwe potentiële overnames", zegt Christian Fladeland, CIO Heimstaden. Deze portefeuille geeft ons de mogelijkheid een positie te verwerven in een zeer gunstige woningmarkt met sterke macro-economische fundamentals en een aanzienlijk nationaal tekort aan appartementen. Heimstaden zal, gebaseerd op zijn jarenlange ervaring in de Scandinavische landen, focussen op het upgraden van de portfolio met ambitieuze investeringen in duurzaamheid, maar blijft zich tegelijkertijd richten op het middensegment en redelijke huurniveaus".

"Deze acquisitie biedt Heimstaden een duidelijke kans in een markt met een sterke basis, die al geruime tijd op de radar staat", zegt CEO Patrik Hall. Heimstaden is een van de grootste residentiële vastgoedbedrijven in Scandinavië en heeft ruim 35.000 woningen. De organisatie telt ongeveer 400 medewerkers. Het bedrijf werd in 1998 opgericht en in 2005 ovegenomen door Fredensborg.

Round Hill Capital werd bij deze transactie geadviseerd door Kempen en Loyens & Loeff. Heimstaden werd geadviseerd door Houthoff (juridisch), Sweco (technisch), Immo Finance (financieel), JP Morgan (financieel) en Capital Value (commercieel).