Grote verschillen op de markten van commercieel vastgoed in Oost-Nederland. De visie van de plaatselijke en landelijke vastgoedspecialisten.
Door Wabe van Enk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 26 maart 2021
In deze tweede regiospecial presenteert PropertyNL het onderzoek naar transacties in Oost-Nederland, met de visie van grote regionale spelers: BMV, partner in Dynamis en specialist in Arnhem, Uniek Makelaars (VBO), de hoofdrolspeler in Twente, en die van landelijke speler CBRE op de deelmarkten in Oost-Nederland.
In deze editie het transactie-onderzoek naar belangrijke vastgoedadviseurs en een enquête onder vastgoedprofessionals in Oost-Nederland, met hun verwachtingen voor waarderingen, huurniveaus en incentives van de deelmarkten.
De verschillen zijn groot, blijkt uit de onderzoeken. John Lammertink van Uniek prijkt op een aantal lijsten op de eerste plek. Hij ziet een run op bedrijfslocaties in Twente, omdat de maakindustrie zich niets aantrekt van corona. Ook in Enschede ziet hij schaarste op de kantorenmarkt.
CBRE ziet daarentegen een terugval van transacties op de kantorenmarkt in Zwolle met meer dan 25%, verwacht dat na de lockdown de markt veerkracht laat zien. Er is volgens Alwin Rijpstra sprake van vertraging, niet van afstel.
Winkels geven een somber beeld bij de geënquêteerden, maar Lammertink laat zien hoe lokaal de verschillen zijn. Zijn klant Die Grenze, een discountdrogist, wil in deze tijd elke maand een nieuwe locatie openen.
Jacco Vogelaar van BMV vertelt over een grote deal in Arnhems Buiten. Hij beschrijft precies de omvang van vraag- en aanbod op de Arnhemse markt, waar verruiming plaatsvindt. Op het gebied van logistiek is er echter in zijn regio nauwelijks een vierkante meter meer te vinden, dankzij de opmars van distributiecapaciteit door corona.
Het katern probeert ook een brug te slaan naar eindgebruikers. Zo is een nieuwkomer in Arnhem de Technische Universiteit Delft. Hoe wethouder Jan van Dellen dat voor elkaar heeft gekregen, vertelt hij elders in het katern. Fons de Zeeuw van ontwikkelingsmaatschappij Oost NL laat volop buitenlandse bedrijven zien die zich willen vestigen in Oost-Nederland. Welkom in de wereld van bedrijven zoals Kubota (landbouw robots), vleesvervanger Beyond Meat en Odyssey op de Novio Tech Campus in Nijmegen.
Op de regionale markten zijn veel verrassingen te vinden. Zo blijkt dat Oost-Nederland vooral bedrijven aantrekt uit de VS, Japan, Canada, het Verenigd Koninkrijk en Zuid-Afrika. Soms speelt toeval een belangrijke rol. Zo profiteerde Oost-Nederland van het Trump-effect op Canada en komen er Brexit-spijtoptanten naar Nijmegen, Apeldoorn en Deventer.
Soms is er ook een discrepantie tussen publiek en privaat. Zo denkt de ontwikkelingsmaatschappij dat er kantoorruimte in de regio genoeg is, maar zien vastgoedadviseurs in sommige steden schaarste van de juiste kantoorlocaties. Door in te zoomen op lokale markten kunnen zulke adviseurs het verschil maken.
Vastgoedmonitor: Kansen voor waardegroei logistiek
Een meerderheid van de vastgoedprofessionals denkt dat de waarde van logistiek en bedrijfsruimte in 2021 weer gaat toenemen in Oost-Nederland. Voor de retail zijn de kaarten minder gunstig.
PropertyNL doet naast het landelijke onderzoek naar transacties dit jaar voor het eerst ook een enquête op regionaal niveau. Het landelijke beeld is dat de kantorenmarkt te maken krijgt met krimp door corona, maar niet dat huurders massaal hun huurcontracten opzeggen en kleiner gaan huren.
Overijssel wijkt af van het landelijke beeld; makelaars voorspellen hier een gelijkblijvende kantoorbehoefte. In Gelderland zijn de meningen sterk verdeeld en zijn er zelfs ondervraagden die een uitbreiding van de kantoorvoorraad verwachten. De kantorenmarkten zijn plaatselijk heel verschillend; zo hebben Almelo en Hengelo volgens de respondenten te maken met een ruimere kantorenmarkt dan bijvoorbeeld Zwolle. Daar vindt de meerderheid van de ondervraagden dat er een nieuw evenwicht is bereikt.
De meeste ondervraagden verwachten ook dit jaar een moeilijk kantorenjaar, met minder kantorendeals. De teruggang is in sommige gebieden dit jaar nog groter dan vorig jaar. Vooral veel institutionele partijen zetten verhuisplannen in de wacht, maar veel makelaars verwachten bij het midden- en kleinbedrijf direct na afloop van de lockdown weer herstel. De kantorenmarkt in Overijssel komt er als geheel wat beter uit de enquête dan Gelderland. Als je de antwoorden nader analyseert, komt dat vooral door de positie van Zwolle. De hoofdstad van Overijssel komt steeds als veerkrachtig naar voren.
Landelijk verwachten respondenten een neerwaartse aanpassing van het huurniveau van kantoren, vaak door middel van iets hogere incentives – een mening die ook in Gelderland en Overijssel terugkomt.
Logistiek en bedrijfsruimte zijn meer gewild dan kantoren, en hier worden dan ook hogere huren verwacht. De verwachting is dat de waarde van logistiek in Gelderland meer stijgt dan in Overijssel. In Overijssel heerst het beeld van een afvlakkende stijging, waarbij de grootste groep respondenten denkt aan waardestijgingen tot 10%, terwijl in Gelderland de meerderheid stijgingen van 10–20% verwacht.
In de retail is landelijk sprake van een te ruime markt en zullen winkels moeten worden getransformeerd; de huren staan onder druk. Hier zien we regionale verschillen: de retailmarkt in Overijssel zal naar verwachting van de respondenten meer krimpen dan in Gelderland, waar sommige respondenten nog ruimte voor ontwikkeling zien. De waardering houdt daarmee verband: de verwachting is dat de afwaardering van winkels in Overijssel groter is dan in Gelderland, maar ook in Gelderland voorspellen de meeste respondenten een waardedaling van 10–20%.
