Rechter zet streep door verkoop zorgcentra: eigenaar moet weer met huurder om de tafel

Stichting Gezondheidscentra Nijkerk (SGN) exploiteert drie gezondheidscentra in Nijkerk in de complexen De Nije Veste, Bij de Veste en Corlaer. Die worden gehuurd van eigenaar Veluwepoort; SGN heeft de complexen weer onderverhuurd aan diverse partijen, waaronder een apotheek, huisartsen en een fysiotherapiepraktijk.

Geen overeenstemming over eerste bod

In de huurovereenkomsten is vastgelegd dat Veluwepoort bij een voorgenomen verkoop de complexen eerst aan SGN moet aanbieden. In 2023 is sprake van zulke plannen en de complexen worden volgens afspraak aangeboden aan SGN, voor een bedrag van € 13.285.000. De exploitant krijgt twee maanden de tijd om erover na te denken, maar vraagt vlak voor het verstrijken van die termijn om opschorting van het proces omdat de complexen allerlei gebreken kennen die eerst moeten worden verholpen.

Veluwepoort vindt opschorting niet aan de orde: kopen en gebreken verhelpen zijn twee gescheiden dingen, redeneert de eigenaar, die nog wel wat respijt geeft. Maar in de herfst van 2024 valt wat Veluwepoort betreft het doek: het eerste recht van koop van SGN is vervallen. Er wordt een andere koper gezocht en in maart 2025 wordt die gevonden in de vorm van Cortese Capital Management.

Tweede aanbod 

Wel wordt de zorgaanbieder - opnieuw conform afspraak - als huurder ervan op de hoogte gesteld dat de koopprijs is verlaagd tot € 11.285.000 vanwege 'substantiële toekomstige investeringen' die Cortese zou hebben toegezegd. En Veluwepoort doet nogmaals het aanbod dat SGN de complexen mag kopen voor de vermelde prijs, mits er € 2 mln wordt gestoken in verbeteringen en verduurzaming.

SGN ziet het aanbod zitten, zo meldt het in mei van dit jaar, maar wil de complexen wel doorverkopen aan Stichting Bewaarder Apollo Zorgvastgoedfonds. Daarom wil de huurder in het contract het financieringsvoorbehoud aangepast zien en opgenomen hebben dat de transactie onder voorbehoud is van het rondkomen van de deal met Apollo. En dat wil Veluwepoort niet; de eigenaar ziet dat als een geheel nieuw tegenbod.

Onderhandeling nodig 

SGN stapt daarom naar de rechter om alsnog de koop af te dwingen, met als belangrijkste argument dat het in mei het aanbod van Veluwepoort heeft aanvaard zodat een koopovereenkomst tot stand is gekomen.

De voorzieningenrechter legt de rechten van koop zo uit dat Veluwepoort en SGN moeten onderhandelen over de koop als het aanbod niet direct ongeclausuleerd wordt aanvaard of afgewezen. Veluwepoort kan dus niet een vast bod doen dat alleen ongewijzigd kan worden aanvaard. 'De voorwaarden waaronder dit aanbod worden gedaan moeten reëel zijn, in die zin dat SGN ook daadwerkelijk de mogelijkheid wordt geboden om de complexen te kopen.'

En in de praktijk is ook een onderhandeling begonnen na het eerste aanbod. Het tweede bod, dat gelijk is aan de voorwaarden die met Cortese zijn overeengekomen, is het eerste marktconforme bod geweest, aldus de rechter, 'omdat het immers is gebaseerd op hetgeen - na onderhandelingen over de voorwaarden - op de vrije markt is overeengekomen met de potentiële koper'.

Niet reëel

Maar was het bod ook reëel? SGN moet voor financiering alternatieve wegen bewandelen. 'Om dan van SGN te verlangen dat zij het aanbod aanvaardt onder een in de markt gebruikelijk financieringsvoorbehoud is niet redelijk.' Daarom mocht de zorgaanbieder vragen stellen over de formulering van het financieringsvoorbehoud. 'Zo had Veluwepoort haar reactie ook redelijkerwijs moeten opvatten, en dus niet als een verwerping van het door haar gedane aanbod. Het had op de weg van Veluwepoort gelegen om over de inhoud en vorm van het financieringsvoorbehoud verder in overleg te treden met SGN.'

Dat SGN het voorgestelde financieringsvoorbehoud prima had kunnen aanvaarden, omdat zij toch geen financiering krijgt van banken en daardoor eenvoudig met twee afwijzingen van banken een beroep had kunnen doen op het financieringsvoorbehoud, getuigt wat de rechter betreft van weinig realiteitszin. 'Dan zou zij immers tijd en energie moeten steken in het aanvragen van financiering bij banken in de wetenschap dat die toch zullen worden afgewezen, omdat zij alleen met die afwijzingen weer een beroep zou kunnen doen op het financieringsvoorbehoud (in het onverhoopte geval dat de besluitvorming binnen Apollo niet tijdig de gewenste uitkomst zou hebben).'

Opnieuw om de tafel 

Veluwepoort mocht de onderhandelingen met SGN daarom niet eenzijdig beëindigen, is de conclusie. 'Zij mag dus nu de complexen niet aan Cortese leveren, maar dient te goeder trouw de onderhandelingen met SGN tot een goed einde te brengen.' De koop aan Cortese mag gedurende die onderhandelingen geen doorgaan vinden op straffe van een dwangsom van een half miljoen.

Geen koopovereenkomst 

De rechter oordeelt overigens dat er nog geen sprake was van een koopovereenkomst. 'Duidelijk is namelijk dat Veluwepoort […] onverwijld bezwaar heeft gemaakt tegen de verschillen tussen haar aanbod en het antwoord daarop van SGN, zodat er sowieso geen overeenkomst tot stand is gekomen.'