De Canadese winkelketen Hudson’s Bay heeft opnieuw een blauwtje gelopen op de Nederlandse markt. Na het faillissement hebben de Canadezen geprobeerd aan te tonen dat verhuurders, vastgoedadviseur en vastgoedadvocaat een kartel vormen. Vandaag een commentaar van de hoofdredacteur van PropertyNL, Wabe van Enk, over deze unieke zaak.
Door Wabe van Enk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 23 oktober 2020
Na een groot geruchtmakend faillissement, zoals van Hudson’s Bay in Nederland, is het gebruikelijk dat er een juridisch steekspel ontstaat. Ook in dit geval moesten alle contracten worden doorgespit: in hoeverre gold de huurgarantie, was er een exploitatieverplichting of was een bankgarantie inbaar? De Canadezen zouden het liefst simpel de stekker uit de Nederlandse entiteit trekken en de verhuurders laten zitten, maar dat is niet aan de orde. De curatoren becijferden € 280 mln aan verplichtingen van het concern aan de verhuurders, waar in ieder geval al € 35 mln aan bankgaranties bij de moedermaatschappij is geïnd.
Er is materieel veel aan gelegen voor de Canadezen om onder deze verplichtingen uit te komen, en daarbij schuwen ze een on-Nederlandse aanpak niet.
Hudson’s Bay heeft geprobeerd aan te tonen dat sprake is van een Nederlands kartel. Verhuurders zouden samenspannen met advocatenkantoor Lexence en vastgoedadviseur Cushman & Wakefield. Tomas Steenmetser, huurrechtadvocaat van Lexence, en Cushman & Wakefield werden ineens door Hudson’s neergezet als organisatoren van een kartel. Een dergelijke gang van zaken is hoogst ongebruikelijk en kan veel effect hebben op de aangevallen personen en organisaties, want deze maakt het adviseren van cliënten (tijdelijk) onmogelijk. Er is hier dus sprake van hoog spel, waarbij opvalt dat Allen & Overy – het kantoor dat steevast in de top-10 van PropertyNL-vastgoedadvocaten staat – aanvankelijk voor Hudson’s optrad, maar in deze ongebruikelijke aanval niet van de partij is.
Korte metten
De Rechtbank heeft nu korte metten gemaakt met de aanpak van Hudson’s. Normaal wordt een verzoek tot het vragen van getuigen ingewilligd, maar de Rechtbank Amsterdam stelt dat alle afwijzingsgronden zich hier voordoen, waaronder misbruik.
De Rechtbank stelt dat degene die zich op het mededingingsrecht beroept dit voldoende moet onderbouwen met relevante feiten en omstandigheden, waaronder een duidelijke omschrijving van de markt waarop de inbreuk plaats zou hebben. De rechter verwijt Hudson’s dat het verzoek licht(vaardig) en onsamenhangend is. Zo verwijst Hudson’s naar de pogingen van huurders om samen te werken in de V&D-casus, maar dat betrof geen samenwerking maar een reddingsactie.
Dat Cushman & Wakefield en Lexence betrokken waren bij zowel V&D als Hudson’s Bay, betekent volgens de Rechtbank geenszins dat er sprake is van strijd met het mededingingsrecht. Daarnaast stelde Hudson’s dat alle verhuurders werden bijgestaan door Lexence, maar dit is onjuist. Zo lieten Wereldhave en Unibail-Rodamco zich bijstaan door Dentons (Wendela Raas) en was ook BarentsKrans erbij betrokken.
Hudson’s stelde hogere huren te hebben betaald dan V&D, maar de rechter oordeelt dat de verhuurders ASR en Kroonenberg Groep dat concreet en gemotiveerd hebben weerlegd. Vervolgens stelde Hudson’s dat de prijzen die V&D betaalde ver boven de marktprijzen lagen, hetgeen de verhuurders ook afdoende hebben ontzenuwd, aldus de Rechtbank.
Pikant
Pikant is dat de Rechtbank het Hudson’s kwalijk neemt dat er een zin is weggelaten in een citaat van een verhuurder. Het vormt volgens de Rechtbank ‘een contra-indicatie van hetgeen Hudson’s zou willen bewijzen’. Ook belangrijk is dat de rechter Hudson’s niet volgt in de stelling dat er één en dezelfde landelijke markt voor verhuurders bestaat. Een Hudson’s vestiging in Amsterdam kent immers veel meer en andere potentiële huurders dan een vestiging in de provincie.
De rechter wil daarom niet meegaan in het oproepen van 43 getuigen. Sterker nog, de rechter draait het om. Hudson’s is een grote internationale speler met juridische bijstand, die soms als enige gegadigde huurder over relatief veel informatie beschikte en het meeste overzicht had. Hier lijkt de Rechtbank zich af te vragen: was Hudson’s zelf niet de speler met kartelachtige trekken op de Nederlandse markt?
De rechter verwijt Hudson’s dat zij op geen enkel moment melding gemaakt heeft van een vermoeden van strijd met het mededingingsrecht, totdat zij werd aangesproken op haar verplichting na het faillissement in Nederland, terwijl de verhuurders nu juist voor hun verhaal in het geheel zijn aangewezen op die garanties. Het ziet er dus naar uit dat de Canadezen toch nog in hun buidel moeten tasten om de zaak in Nederland correct af te wikkelen. In tijden van corona kan dat een welkome aanvulling betekenen om de getroffen binnensteden leefbaar te houden.
Gerelateerde artikelen:
