Private beleggers trekken zich weinig aan van de crisis. Zij kunnen teren op een uitzonderlijk goed 2019 en gaan niet plotsklaps grootschalig desinvesteren
Door Wabe van Enk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 23 oktober 2020
De grootste private portefeuille vastgoed is die van Redevco van de C&A-familie Brenninkmeijer (ruim € 7,5 mrd). Boudewijn Beerkens is ceo van Cofra geworden, de holding waar ook de winkelketen onder valt. Redevco werkt daar vanuit Amsterdam onafhankelijk van. Dat werpt in coronatijd zijn vruchten af, nu de belangen tussen huurder en verhuurder op scherp staan.
Diversificatie
Remon Vos is als ontwikkelaar van distributiecentra in Oost-Europa op de tweede plaats gekomen. In Nederland is Kroonenberg Groep de grootste private partij op gebied van commercieel vastgoed. Vorig jaar is de portefeuille opnieuw gegroeid met € 100 mln. Dit jaar trekt Kroonenberg de aandacht met diversificatie, door te investeren in een nieuwe landmark in Toronto en een eigen aanpak, wat kenmerkend is voor private beleggers. Terwijl veel beleggers, waaronder Redevco, zich juist meer op woningen richten, verkocht Kroonenberg dit jaar het project Berghaus Plaza met 600 woningen in Amsterdam.
Die eigen aanpak valt ook op bij Aat van Herk, de grootste private partij in Nederland, met woningen en belangen in vastgoedfondsen. Als minderheidsaandeelhouder liet Van Herk zich negatief uit over het bestuur van Vastned, waarna de topman vertrok – bij beursfondsen een ongebruikelijke gang van zaken. Private beleggers zijn echter gewend hun zin te krijgen als hun management niet presteert en dat is ook niet zo gek: het is immers hun geld.
Een belangrijk verschil tussen de private beleggers is de ouderdom van hun portefeuille. Oudere vermogens, bijvoorbeeld dat van Van der Vorm Vastgoed, hebben een ander tempo van (des)investeringen en vaak een lagere loan-to-value.
Van der Vorm is een van de belangrijkste beleggers in Nederland, met een portefeuille direct vastgoed van € 781 mln medio dit jaar (ultimo 2018 € 665 mln). De acquisities bedroegen vorig jaar € 13 mln, tegen maar € 1 mln desinvesteringen.
Jongere beleggers, zoals Certitudo (met per 30 juni een portefeuille van € 520 mln) zijn actiever op de markt. Certitudo acquireerde vorig jaar voor € 91 mln en zelfs dit eerste halfjaar nog € 79 mln. Vorig jaar werd € 60 mln gedesinvesteerd.
De omloopsnelheid van de portefeuille kan echter nog hoger. DHG heeft een portefeuille van meer dan € 400 mln. DHG acquireerde dit jaar € 81 mln, vorig jaar € 92 mln en verkocht dit jaar € 80 mln en vorig jaar € 208 mln.
Leyten zit met € 320 mln direct vastgoed tussen de jongere en oudere beleggers in. De tweede generatie van de familie deed in H1 2020 € 40 mln aan acquisities, en over heel 2019 meer dan de € 30 mln met € 10 mln aan desinvesteringen. Daarmee zijn zij een voorbeeld van een anticyclische partij.
Corona-proof
Een deel van de private beleggers is conservatief gefinancierd, met loans-to-value beneden de 40%. Zij zijn daarmee ook corona-proof als de taxaties lager uitvallen. Een voorbeeld is opnieuw Leyten, met een loan-to-value van 30%, maar ook een speler als Van de Ven (vorig jaar € 51 mln gedesinvesteerd en dit jaar € 6,6 mln geïnvesteerd), met een ltv van net boven de 20 %.
In deze lijst staan beleggers met portefeuilles van € 200 mln en hoger. PropertyNL kent in Nederland zo’n 300 private vastgoedbeleggers met portefeuilles boven de € 25 mln. PropertyNL identificeert circa € 60 mrd aan private vastgoedportefeuilles. De ranglijst is gebaseerd op enquêtes en jaarverslagen en neemt de vastgoedportefeuille (vaste activa) als uitgangspunt. De financiering wordt niet meegenomen, dus de ranglijst zegt niets over privé-vermogens. PropertyNL vindt inzicht in het vastgoedvehikel (met eventuele aparte directie) belangrijker dan informatie over de natuurlijke persoon. Als die anoniem wil blijven, wordt dat gerespecteerd. In de staart van de ranglijst zitten een aantal portefeuilles die € 250 mln of meer kunnen zijn.
In de top ontbreken bekende namen die geen apart vastgoedvehikel hebben, maar wel meer vastgoed bezitten dan de drempel van € 150 mln, zoals de families Fentener van Vlissingen (SHV, met vehikels zoals Boron), Heineken, Dreesmann (met vehikels zoals Commonwealth), John de Mol (Dasym) en Van Beuningen (met vehikels zoals Teslin).
De familie Van der Vorm kan zorgen voor verwarring: een van de belangrijkste ontwikkelaars van Nederland is Daan van der Vorm van Vorm, dan is er de eerder uitgelichte Van der Vorm Vastgoed en de meest vermogende partij is HAL Investment, van een andere tak Van der Vorm. HAL had tot voor kort niet veel aandacht voor bouw en vastgoed, maar dat is gewijzigd: bekende vastgoedbeslissers Marcel Kokkeel en Heino Vink zijn begonnen met Flow en onlangs is bouwer Van Wijnen overgenomen.
Wonderlijk vehikel
In deze lijst zijn de vastgoedportefeuilles van de supermarkteigenaren Van Eerd (Jumbo), Kat (Detailresult), Van den Broek (ook Detailresult), Slippens, Deen en Bastmeijer (Nettorama) buiten beschouwing gelaten. Zij hebben weliswaar ook portefeuilles die de € 150 mln overstijgen, maar hebben in de markt geen aparte vastgoedentiteiten, zoals HB van de familie Blokker, Boekhoorn met Ramphastos, Zeeman (Green) en Kruidvat (Hoge Dennen).
In de staart van de lijst het wonderlijke vehikel Bever, dat voor 62% in handen is van Ronnie van de Putte (75) en zijn echtgenote Ria Rijs (16%), dus in die zin een private belegging. Bever heeft alleen een Belgische commissaris (W. Simon), die tijdelijk ook de enige directeur is, en mist een accountant, maar Van de Putte krijgt wel als adviseur betaald en heeft een rekening courant. Er lopen procedures tegen het fonds wegens verkrotting, maar dat weerhoudt sommige gelukszoekers er niet van om in het aandeel te handelen, terwijl deze lijst nu juist toont dat met direct vastgoed vermogen valt op te bouwen.
Gerelateerde artikelen:
