De verwachting dat minister Mona Keijzer (VRO) snel een einde maakt aan de Wet betaalbare huur kan wellicht beter getemperd worden. Ze deelt de zorgen van particuliere beleggers maar constateert tegelijkertijd dat de huurvoorraad in de private sector vooralsnog op peil blijft.
In een brief aan de Tweede Kamer gaat minister Keijzer (BBB) in op de stand van zaken rondom de Wet betaalbare huur die per 1 juli 2024 werd ingevoerd. Ook geeft ze inzage in het vervolgtraject en de monitoring van de gevolgen van de wet.
Hoewel zowel grote institutionele beleggers als kleinere particuliere verhuurders al voor ingang van de wet stelden hun bezit te zullen gaan uitponden leidt dat op basis van cijfers van het Kadaster over het eerste half jaar van 2024 niet tot een significante krimp van de huurvoorraad.
Verkopen gecompenseerd
De gegevens van het Kadaster laten zien dat het aandeel woningen van private investeerders in de totale woningvoorraad constant is gebleven (ongeveer 9,3%). Het gaat hier om de totale woningvoorraad van particuliere, bedrijfsmatige en institutionele verhuurders. Dit betekent dat binnen de groep verhuurders verkopen werden gecompenseerd met nieuwbouw, aankopen, transformatie en splitsingen.
De huurenquête 2024 van het CBS (op basis van eigen aangeleverde gegevens van private verhuurders en woningcorporaties) laat zien dat het aandeel middenhuurwoningen dat opnieuw verhuurd wordt in de vrije huursector voor Nederland als geheel in 2024 iets gedaald is ten opzichte van 2023. Opvallend: In het westen van het land, inclusief de G4, neemt het aandeel vrijkomende middenhuurwoningen wat toe. In de overige landsdelen is er sprake van een afname na de forse piek in 2023.
Vooral minder aankopen
Het totaal aantal verkopen door beleggers (particulier, bedrijfsmatig en institutioneel) is in de eerste helft van 2024 gestegen ten opzichte van de eerste helft van 2023. Dat komt mede door het feit dat er in 2023 relatief weinig woningen zijn verkocht. Als wordt gekeken naar wat er gemiddeld in de jaren 2014-2022 is verkocht door beleggers en ervan uitgaande dat er in de tweede helft van 2024 evenveel wordt verkocht als in de eerste helft, dan wijkt het jaar 2024 volgens Keijzer niet veel af van voorgaande jaren. Het aantal aankopen ligt wel op een lager niveau dan inde afgelopen jaren.
De minister maakt hier bij wel de kanttekening dat de cijfers van het Kadaster tot 1 juli, de datum van inwerkingtreden van de Wbh gaan en dat er bovendien vertraging zit tussen verkoop en signalering door het kadaster. 'In hoeverre de ontwikkelingen verband houden met de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur kan niet op voorhand worden vastgesteld. Effecten zoals de rente, fiscaliteit en bijvoorbeeld de Wet vaste huurcontracten spelen hier ook een rol.'
Vermindering fiscale druk
De minister spreekt de verwachting uit dat als als verhuurders uit willen ponden, zij dat met name in de eerste jaren doen na inwerkingtreding van de wet. Daarbij tekent zij aan dat 60% van de woningen die onder de wet betaalbare huur gereguleerd gaan worden niet in huurprijs naar beneden hoeven.
'Naast de wet betaalbare huur baseren zij zich echter mede op andere factoren, zoals bijvoorbeeld rente- en kostenstijgingen, waardeontwikkeling, fiscale druk en overwegingen van persoonlijke aard, zodat er ook woningen in het hoogsegment of met een huurprijs reeds onder de maximum huurprijs van het woningwaarderingsstelsel zullen worden uitgepond. Ten aanzien van de fiscale druk is voor de beslissing van een verhuurder om al dan niet uit te ponden relevant dat de overdrachtsbelasting per 1 januari 2026 wordt verlaagd naar 8% en dat het kabinet streeft naar invoering van het toekomstig stelsel box 3 vanaf 2027, waarmee verhuurders alleen over het werkelijk rendement belasting gaan betalen.'
Lagere bandbreedte scenario
In de scenarioanalyse uit de memorie van toelichting bij de Wet betaalbare huur ging het lage uitpondscenario in dezelfde tijdsperiode uit van een afname van de private huurvoorraad met ongeveer 5.000 woningen voor het eerste half jaar van 2024. Het middenscenario voor uitponding ging uit van een afname van ongeveer 17.000 woningen en het hoge scenario van iets meer dan 32.000 private huurwoningen. In realiteit kromp de bestaande voorraad private huurwonigen in de eerste twee kwartalen van 2024 met ca. 11.000: 10.600 aankopen en 21.500 verkopen.
'De werkelijke ontwikkeling van alleen het uitponden in de eerste twee kwartalen ligt vooralsnog dus tussen het lage en het middenscenario', aldus Keijzer. 'In de brief die voornemens ben te sturen in het eerste kwartaal van 2025 wil ik kijken of ik in deze scenario’s ook de nieuwbouw kan betrekken.'
Particuliere verhuurders
De minister benadrukt het belang van een gezonde (midden)huurmarkt waarin er voldoende ruimte is voor verhuurders om woningen te verhuren en voor huurders om een betaalbare woning te vinden. De signalen particuliere beleggers baren haar daarbij zorgen. 'Particuliere verhuurders laten mij weten dat de stapeling van ontwikkelingen, zoals de Wet betaalbare huur, de fiscaliteit en de rente, maakt dat zij zich aan het heroriënteren zijn of het niet verstandiger is om hun bezit (deels) te verkopen. Ook zien we dat -ondanks enkele hoopvolle signalen- er nog te weinig middenhuur wordt gebouwd. De bouw van dit soort woningen door bijvoorbeeld beleggers, pensioenfondsen en corporaties moet worden geïntensiveerd. Tegelijkertijd moeten we zorgen van de kleine particuliere verhuurder adresseren.'
