Post-corona kantoor: minder mensen per vierkante meter

Het heeft iets weg van de inmiddels tot meme verheven tv-reclame ‘Wij van WC Eend adviseren WC Eend’: vastgoedadviseurs die tijdens de coronacrisis en in de nasleep ervan riepen dat de behoefte aan kantoorruimte eerder zou toe- dan afnemen, terwijl tegelijkertijd berichten over het hybride werken als ‘het nieuwe normaal’ niet van de lucht waren.

Ook onlangs nog haalde het Financieele Dagblad uit onderzoek onder grote kantoorgebruikers boven water dat thuiswerken een blijvertje is geworden, vaak eerder drie dan twee dagen in de week. In reactie daarop stoten werkgevers tot wel 60% kantoorruimte af. Een paar dagen later kwam vastgoedadviseur Savills met een op het oog tegenstrijdig bericht: de kantooropname ligt door heel Europa liefst 11% boven het gemiddeld van de afgelopen 5 jaar.

Gebruikersmarkt

Jan Verhaegh, head of Office Consultancy en PDS (Project & Development Services) bij internationaal vastgoedadviseur Cushman & Wakefield, begrijpt waar de scepsis onder de vastgoedvolgers vandaan komt. ‘Ja, er is zeker in het begin van de coronacrisis een dip te zien geweest in de kantooropname. Die data zijn door de bank genomen voor iedereen in de markt inzichtelijk. Wij zijn continu bezig met het inventariseren, valideren en ordenen van transacties van onszelf en andere platformen. Daar wordt heel kritisch naar gekeken. We hebben er ook geen baat bij om de opnamecijfers mooier voor te stellen dan ze zijn. De kantorenmarkt wordt gedreven door de kantoorgebruiker. Zij lezen andere dingen dan opnamecijfers en zijn vooral geïnteresseerd in onze integrale visie op vastgoed en hun huisvestingstrategie.’

Verhaegh constateert, kijkend naar de elf coronakwartalen sinds het tweede kwartaal van 2020, dat de kantooropname in het vierde kwartaal van 2021 op pre-crisis niveau was en sindsdien gestaag verder groeit. ‘Die toename komt niet geheel onverwacht, want werkgevers die al voor corona bezig waren met een huisvestingstraject hebben dat ergens in 2021 weer opgepikt. In de tussentijd zijn ze gewoon in hun bestaande kantoorruimte blijven zitten, waardoor je ook moeilijk kunt kwantificeren wat de impact van corona op de vraag naar kantoorruimte is geweest.’

Lees ook: C&W: Onzekerheid leidt tot demping kantoorverhuren

Beneden frictieleegstand

‘We zien dat die huisvestingstrajecten nog steeds in volle gang zijn en dat de transactiebehoefte niet minder, maar meer wordt’, aldus Christian van Cadsand, partner bij Cushman & Wakefield en adviseur van bedrijven bij hun huisvestingsstrategie. ‘De leegstand bij kantoren is met 8,2% nog steeds het laagst in 20 jaar tijd. En dat is een gemiddelde, want in steden als Amsterdam en Utrecht ligt dit percentage zelfs lager dan de als gezond beschouwde frictieleegstand. Het effect van het thuiswerken is nog niet zichtbaar in die leegstandscijfers, ook omdat bedrijven nog volop aan het experimenteren zijn met het nieuwe werken.’

Een deel van de incourante kantoorruimte behoort inmiddels al niet meer tot de voorraad. Verhaegh: ‘In de jaren tussen de financiële crisis van 2008 en corona zijn veel kansarme kantoorgebouwen gesloopt of getransformeerd, bijvoorbeeld tot woningen. De ingebruikname van kantoorruimte zit met naar verwachting ruim 1 mln m² in 2022 weer in de gemiddelde bandbreedte van de vijf jaren voor corona.’

Flexibele kantoorruimte

Per saldo heft de ingebruikname (opname) van kantoren nu dus het afstoten ervan op. Maar heeft een verminderde behoefte aan ruimte op iets langere termijn daar dan helemaal geen invloed op? Verhaegh: ‘Je zou veronderstellen dat als mensen meer gaan thuiswerken, de vraag naar kantoorruimte daalt. Tegelijkertijd neemt de vraag naar meer flexibele werkplekconcepten juist toe, omdat niet iedereen thuis een geschikte plek heeft om te werken of omdat collega’s elkaar toch willen ontmoeten en van elkaar willen leren.’

Thuiswerken tegenover werken op kantoor levert bedrijven niet zozeer een besparing op, denkt Van Cadsand. ‘Die vlieger gaat alleen op als bedrijven daadwerkelijk met minder mensen gaan werken. Je ziet nu in de programma’s van eisen van bedrijven een vergelijkbare vraag naar vierkante meters als voor corona, omdat er gerekend wordt met meer ruimte per werknemer. De tijd dat je met 100 mensen in een kantoortuin ging zitten, is echt voorbij.’

De vernieuwing van het aanbod was volgens Verhaegh al vóór corona ingezet. ‘In twee jaar tijd heeft de kantorenmarkt best een stresstest doorstaan. Natuurlijk kijken grote gebruikers nu naar hun huisvesting, maar dat doen ze eigenlijk doorlopend. Veel organisaties die nu ruimte afstoten, zijn overheidsgerelateerd. Het proces van consolidatie van diensten en huisvesting is daar al langer bezig. Ook banken zijn al jaren kantoren aan het afstoten. Het leeuwendeel van de kantoorfuncties zit echter ook in het groot- en midden-MKB. Tijdens corona zat het merendeel van die bedrijven op kantoor. Vergeet ook niet dat veel kantoorruimte tegenwoordig gekoppeld is aan bijvoorbeeld distributiecentra.’

Normale cyclus

De markt kan, gelet op de huidige economische onzekerheid, volgens Verhaegh wel een stootje hebben. ‘De leegstand die er nu is, is nog niets vergeleken bij de leegstand van gemiddeld 16% die we hadden na het uitbreken van de financiële crisis in 2008. Toen had je met name door het omvallen van financiële bedrijven te maken met een sterke vraaguitval. Nu heb je een aanbiedersmarkt op toplocaties in de G5, waarbij de vraag naar kwalitatief goede kantoorruimte de komende jaren groter zal blijven dan het aanbod. Honderd procent zekerheid heb je natuurlijk nooit. Een aanhoudende hoge inflatie, gekoppeld aan hogere werkloosheid, kan leiden tot een krimp van de economie en daarmee ook de vraag naar kantoren. Maar ook dat zou dan onderdeel zijn van de normale cyclus.’

De wijze waarop kantoren worden gebruikt is volgens Van Cadsand wel veranderd door corona. ‘Al voor corona was de bezettingsgraad van vaste werkplekken nog geen 50%. Tijdens corona is de gemiddelde bezetting nog verder gedaald. Bedrijven zijn daarop gaan inspelen door vaste werkplekken in te ruilen voor ruimten waar je je collega’s kunt ontmoeten of waar je in alle rust kunt werken. Ook voor ons eigen living lab Helix in Utrecht geldt dat we voor 190 collega’s nu 80 vaste plekken en 70 aanlandplekken hebben.’

Nieuwe kantoorruime vraagt volgens hem om flexibiliteit van vorm en inrichting. Daarom zullen bedrijven nu ook eerder kiezen voor multi-tenant huisvesting dan voor een single-use kantoor. ‘Multi-tenant heeft vooral voor jonge bedrijven als voordeel dat er meer levendigheid is voor de kantoorgebruiker en er veelal later alsnog een tandje bijgezet kan worden.’ Die levendigheid biedt volgens Verhaegh vooral kansen voor kantoorontwikkelingen in de G5. ‘Mono-functionele kantoorlocaties hebben de slag wel verloren. Ook in de strijd om talent wil je als werkgever op een multifunctionele toplocatie zitten met goede faciliteiten, veelal binnenstedelijk of nabij een OV-knooppunt.’

Ook Shell bouwt kantoorruimte af

Conform de trend onder grote bedrijven kiest Shell bij zijn nieuwe onderkomen in Rotterdam voor veel minder vierkante meters kantoor. Shell Downstream, het productie- en leveringsbedrijf van de oliereus, verhuisde eerder deze maand naar gebouw Delftse Poort naast Rotterdam Centraal, en huurt daar 7250 m², 40% minder dan voorheen. Met de verhuizing laat Shell even verderop 12.000 m² achter aan Weena 70. Dit kantoorgebouw is in totaal goed voor bijna 16.000 m², waarvan Shell sinds februari 2012 de bulk huurde van ASR Vastgoed. Het gebouw werd in 1990 opgeleverd als hoofdkantoor van verzekeraar Stad Rotterdam, een rechtsvoorganger van ASR. In 2010 werd het pand na het vertrek van de verzekeraar gerenoveerd.

De verhuizing van Shell Downstream had volgens Cushman & Wakefield, een van de vastgoedadviseurs voor Weena 70, niet direct een relatie met corona en het grotere aandeel thuiswerken als gevolg daarvan. ‘Al voor corona had ASR Vastgoed plannen voor herontwikkeling van het pand’, aldus een woordvoerder. Het vastgoedbedrijf van de verzekeraar liet ontwikkelaar Miss Clark al een studie doen naar een nieuwe invulling. Hierbij is onder meer sprake van twee met elkaar verbonden torens van 150 en 200 meter, die een gemengde woon–werkbestemming krijgen.