Park 20|20 nadert afronding

Bijna 10 jaar nadat de eerste schetsen op papier werden gezet, gaat het er toch van komen: de voltooiing van businesspark 20|20 in Hoofddorp. Onlangs hebben de drie betrokken partijen, Delta Development Group, VolkerWessels en Reggeborgh, afgesproken de laatste kavels in te vullen met een campus. Dit wordt een complex van vijf met elkaar verbonden gebouwen van in totaal circa 35.000 m². Delta is verantwoordelijk voor de dagelijkse gang van zaken en de verdere ontwikkeling en maakt daarbij gebruik van de marketing en marktkennis van G&S Vastgoed. Vanuit huurders en beleggers is al voldoende belangstelling gebleken om het project van start te laten gaan.

Bijzonder concept
Park 20|20 is om meerdere redenen een bijzonder project. De voorgeschiedenis ligt op een heel andere plek, het Fokker-terrein bij Schiphol-Oost. Hier ontwikkelden VolkerWessels en Delta Development in het begin van de eeuw 131.000 m² logistiek en 170.000 m² kantoorruimte. Het logistieke deel werd een succes, maar als kantorenlocatie werd het Fokker-terrein genegeerd. ‘Wij werden hooguit als prijsbreker gebruikt’, herinnert Delta’s Coert Zachariasse zich.
Er lagen plannen op de locatie op termijn 400.000 m² te ontwikkelen. Uiteindelijk haalde de gemeente Haarlemmermeer hier een streep door.
Zachariasse: ‘Ik ben toen naar de wethouder gestapt met de gedachte het Fokker-terrein alleen voor logistiek te bestemmen en de kantoormeters op deze locatie te schrappen. Als compensatie kwamen we overeen dat we de locatie aan wat nu de Taurusavenue is konden inzetten voor een bijzonder businessparkconcept.’
Zachariasse wilde iets nieuws en kwalitatief hoogwaardigs in de kantorenmarkt zetten, waar uiteraard ook een premium prijs gevraagd kon worden. Delta zette het kantorenpark geheel op volgens de cradle-to-cradle (C2C)-filosofie van de Amerikaanse architect William McDonough en Duitse scheikundige Michael Braungart. ‘Ik wilde de lat hoog leggen, vandaar dit concept’, vervolgt Zachariasse.

Pionieren
Het idee van een dergelijk park wekte niet direct bij iedereen warme gevoelens op. Het was iets totaal nieuws, dus risicovol, merkt Ron van den Berge van Van Gool Elburg op. De vastgoedadviseur was van begin af aan betrokken bij Park 20|20. ‘Niemand had nog ooit volgens de C2C-principes gebouwd; we moesten echt gaan pionieren. Daarnaast lag de beleggingsmarkt in Hoofddorp volledig stil; er gebeurde helemaal niets. Huurders reden Hoofddorp eveneens voorbij. Er werden meters verhuurd voor circa € 125. Dat paste niet in onze ambitie. We kozen voor een park van hoge kwaliteit en met een daarbij passend prijsniveau. We begonnen de verhuur in 2011, dus midden in de financiële crisis, op een niveau van circa € 200 per m². Nu schommelt de prijs rond € 235 per m².’
De ambitie sloeg aan, vertelt Zachariasse: ‘Cradle-to-cradle had in die tijd volop belangstelling en de gemeente was zeer geïnteresseerd in het concept. Bovendien meldde zich een klant, Bosch/Siemens Huishoudapparaten, die zich ook graag wilde onderscheiden met dit concept. Het kantoor van het elektroconcern is een samenvoeging van de vestigingen in Amsterdam, Zoetermeer en Den Haag. Vanwege de kwaliteit die we voor het gehele park beloofden, betaalden ze ook toen al graag een premie.’
Het businesspark wordt volledig integraal ontwikkeld. De gebouwen hebben geen gas, de stroomvoorziening komt mede van de panelen op het Fokker-terrein, de gebouwen leveren onderling warmte/koude aan en de groenvoorziening in de openbare ruimte heeft dezelfde signatuur. Bovendien er zijn faciliteiten zoals een theater en een auditorium die door alle bedrijven op het terrein gebruikt kunnen worden, waardoor ze die niet inpandig hoeven te hebben. ‘Dit werkt alleen maar als je integraal ontwikkelt’, aldus Zachariasse.

Share
Momenteel wordt gebouwd aan Share, het tweede multi-tenant gebouw op Park 20|20, dat medio 2020 wordt opgeleverd. Opvallend, omdat de ontwikkeling van Park 20|20 is begonnen met gebouwen voor hoofdkantoren. Van den Berge: ‘We merkten dat ook kleinere bedrijven de duurzaamheid en de kwaliteit zoeken die we hier neerzetten. Op risico hebben we destijds het eerste multi-tenant gebouw Now ontwikkeld. Dat is een succes gebleken, zowel bij huurders als beleggers. Standard Life heeft het al snel in portefeuille genomen en inmiddels alweer doorverkocht.’
Share heeft etages van 2000 m² die flexibel zijn in te delen in units vanaf ongeveer 250 m². Het wordt een atrium-gebouw, met een grote begane grond. In de gebouwen en in het omringende park zijn verschillende gemeenschappelijk te gebruiken faciliteiten ontwikkeld, zoals het auditorium, een 360 graden theater en een volleybalveld. ‘Ook hier dus weer een integraal geheel, en nog steeds gebaseerd op de C2C-filosofie’, zegt Zachariasse.
Met het vinden van een nieuwe eigenaar voor Share wordt nog even gewacht. Van Gool Elburg verwacht dit jaar ongeveer de helft van het pand verhuurd te hebben. Wat Zachariasse en Menno Ploeger van G&S betreft, is het dan een goed moment om een belegger aan boord te nemen. Ploeger: ‘Beleggers zoeken kwaliteit en duurzaamheid. Als je dat niet goed geregeld hebt, kost je dat steeds meer rendement. Zeker nu de overheid de voorschriften voor kwaliteit en duurzaamheid strak aan het aantrekken is. Met onze panden haal je een garantie voor de hoogste kwaliteit en optimale duurzaamheid in portefeuille.’

Campus
Begin deze zomer hebben eigenaren VolkerWessels en Reggeborgh besloten ook de beoogde ontwikkeling van de laatste kavels in ontwikkeling te nemen. Het is het stuk grond aan de zuidoostkant van het park, tegen het kantoor van Dura Vermeer aan. Campus, zoals de ontwikkeling op de tekentafel heet, wordt een complex van vijf geschakelde gebouwen met in totaal circa 35.000 m². De gebouwen afzonderlijk kunnen zowel single-tenant als multi-tenant worden gebruikt. Zachariasse: ‘De plannen worden nu uitgewerkt, twee grote huurders hebben zich al gemeld. Ik denk dat we binnen een jaar met de bouw kunnen starten.’
Campus wordt de duurste afzonderlijke ontwikkeling. Het investeringsvolume is een substantieel deel van het totale investeringsvolume in het park van ruim € 350 mln.
De ironie wil dat Zachariasse het waarheidsgehalte van hun C2C-beloften nu mag bewijzen. The Campus komt op de plek waar nu het kantoor van Delta staat. De bedoeling is dat het gebouw schroef-voor-schroef uit elkaar wordt gehaald en een andere bestemming krijgt. Zachariasse grijnzend: ‘En het is inderdaad niet de bedoeling dat we na de wederopbouw schroeven overhouden.’

Beukenhorst-Zuid
Hoofddorp was de afgelopen jaren de koffievlek op de verhuurmarkt in de regio Amsterdam. Tijdens de crisisjaren was het vooral bekend van de rijen Te huur-borden.
De gemeente heeft samen met marktpartijen drastisch ingegrepen en honderdduizenden vierkante meters kantoor geschrapt. Jan Boers van Van Gool Elburg: ‘De kantoorpanden hier dateren vaak uit de jaren 1990–1995 en zijn ontwikkeld voor grote bedrijven. Dat is voor nieuwe gebruikers niet meer interessant. Veel van die panden zijn vaak op het dieptepunt van de markt verhandeld en worden nu herontwikkeld. Zo wordt Beukenhorst-West gesloopt en herontwikkeld.’
De belangstelling voor Hoofddorp zit nu in de lift, omdat Amsterdam ‘nee’ moet verkopen. De kwaliteit van de panden neemt toe en vooral buitenlandse bedrijven vinden het een goed alternatief voor de stad, mede vanwege de directe ligging naast Schiphol. Ze zien het ook als een Amsterdams businesspark met een goede aansluiting op de stad en met een huur/kwaliteitsniveau dat in de stad niet te krijgen is.
Park 20|20 heeft onmiskenbaar bijgedragen aan de waardeontwikkeling van de verhuurmarkt in Beukenhorst-Zuid. De vierkante meterprijs is hier gestegen van € 180 in 2010 naar € 230–235 nu. Ter vergelijking: Beukenhorst-Oost is blijven hangen op het prijsniveau van 2010 van ongeveer € 180. Ook het opgenomen metrage is in Beukenhorst-Zuid het dubbele van wat tussen 2019 en nu in Beukenhorst-Oost is opgenomen (bron: Van Gool Elburg).