Eén van veelbelovendste strategieën om bestaande bouw te benutten, is optoppen. De ontwikkelsnelheid blijft echter achter door onder meer regelgeving en versnipperd eigendom binnen VvE’s, meldt Savills in haar onderzoek Space At The Top.
Nederland kampt met een structureel woningtekort van ruim 395.000 woningen, gelijk aan 4,8% van de totale woningvoorraad. Door de toenemende druk op de woningmarkt leggen zowel het Rijk als gemeenten steeds meer nadruk op stedelijke verdichting en het optimaal benutten van de bestaande gebouwde omgeving. Optoppen biedt een schaalbare en duurzame mogelijkheid om woningen toe te voegen in goed ontsloten stadswijken. De snelheid van ontwikkelen wordt volgens de onderzoekers echter geremd door regelgeving en gefragmenteerd eigendom binnen VvE-structuren.
In het onderzoek Space At The Top richt Savills zich op de vraag of appartementen op de bovenste verdieping van naoorlogse woongebouwen een waardepremie kennen en of die verandert wanneer een extra bouwlaag wordt toegevoegd. Daarmee onderscheidt het onderzoek de perceptie van bewoners van de feitelijke marktdata in Amsterdam. Inzicht in deze dynamiek is volgens Savills van groot belang voor VvE’s, financiers en ontwikkelaars die overwegen om optoppen te realiseren.
De belangrijkste inzichten uit het rapport:
Optoppen biedt aanzienlijke mogelijkheden
Naoorlogse gebouwen (1945–1970) met platte daken en vier verdiepingen vormen een substantieel deel van de Amsterdamse woningvoorraad. Deze gebouwen beschikken over gunstige structurele en architectonische kenmerken om nieuwe woningen toe te voegen. Door optoppen kan het woningtekort met circa 9% worden teruggedrongen.
De vrees voor verlies van 'exclusiviteit'op de bovenste verdieping leidt tot terughoudendheid bij VvE’s
Optopprojecten stuiten vaak op weerstand van bewoners van de bovenste verdieping, die vrezen dat de waarde van hun woning daalt wanneer een nieuwe laag wordt toegevoegd. Er is echter nauwelijks empirisch bewijs dat deze vermeende exclusiviteit daadwerkelijk in de marktprijzen wordt verdisconteerd.
De waarde van bestaande bovenste verdiepingen blijft behouden bij toevoeging van een extra bouwlaag
Uit de analyse van 1.062 appartementstransacties (2022–2025) blijkt dat de prijs per vierkante meter doorgaans afneemt naarmate de verdieping hoger is. Dit patroon is identiek in zowel vierlaagse als vijflaagse gebouwen. Dit wijst erop dat ‘exclusiviteit’ van de bovenste verdieping geen prijsbepalende factor is.
Toegankelijkheid, niet exclusiviteit, verklaart prijsverschillen tussen verdiepingen
Omdat veel naoorlogse gebouwen geen lift hebben, lijken de prijsverschillen per verdieping in onze analyse voornamelijk samen te hangen met de fysieke toegankelijkheid van een verdieping. Dit verklaart waarom hoger gelegen appartementen in onze dataset doorgaans lager geprijsd zijn: voor veel kopers weegt de extra inspanning om deze bouwlagen te bereiken naar verwachting vaak zwaarder dan de voordelen van een woning op een hogere verdieping.
Financiers zijn positief over optoppen
Alle geïnterviewde financiers zien optoppen als een waardevolle bijdrage aan zowel duurzame gebouwverbetering als stedelijke verdichting.. Voor de meeste financiers speelt het verbeteren van de duurzaamheid van gebouwen, dat bij optopprojecten kan worden gerealiseerd, een cruciale rol bij het bepalen van de financieringsvoorwaarden.
Gefragmenteerd eigendom vormt een belangrijk obstakel
Financiers beoordelen optopprojecten over het algemeen op dezelfde wijze als reguliere herontwikkelingen, met nadruk op structurele haalbaarheid, VvE-instemming en duurzaamheid. Slechts een deel van de financiers acht optopprojecten haalbaar in situaties met versnipperd eigendom, wat hun uitvoerbaarheid beperkt.
Gerelateerde artikelen:
