De sterkere positie van de Nederlandse huizenkoper heeft illustrators geen windeieren gelegd. Een 360 graden-interieurpanorama, virtueel door een wijk lopen of met zeppelins het juiste uitzicht bepalen: kosten noch moeite worden gespaard om aspirant-kopers het nieuwe onderkomen te laten beleven. Want het is niet de steen, maar de emotie die in het huidige verkoopproces centraal staat. Gepubliceerd in PropertyNL Magazine, 7 juli 2005
De sterkere positie van de Nederlandse huizenkoper heeft illustrators geen windeieren gelegd. Een 360 graden-interieurpanorama, virtueel door een wijk lopen of met zeppelins het juiste uitzicht bepalen: kosten noch moeite worden gespaard om aspirant-kopers het nieuwe onderkomen te laten beleven. Want het is niet de steen, maar de emotie die in het huidige verkoopproces centraal staat.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine, 7 juli 2005
door Ilse Kuiper
Vroeger, toen nieuwbouwwoningen nog als warme broodjes over de toonbank gingen, was een A4’tje voldoende om kopers te overtuigen. Zonder problemen namen velen de grootste financiële beslissing van het leven op basis van een schets. Artist impressions, in het jargon ‘perspectieftekeningen’ bestonden wel, maar waren lang niet zo geavanceerd als tegenwoordig. Maar wat verwacht je ook van een brochure als sluitpost op de begroting?
De virtuele gemeenschap
Nu de vragersmarkt een kopersmarkt is geworden, gaat dat wel anders. Gegadigden worden in een veel vroeger stadium betrokken bij een project. Op een site worden presentaties aangeboden als een plan nog in ontwikkeling is. Met zogenoemde roomplanners is het mogelijk het toekomstige interieur geheel naar eigen wens in te richten. Al scrollend loop je door je virtuele huis en ziet door de schuifpui de verschillende uitzichten. Soms kan je via een site alvast een blokje om maken door een virtuele woonomgeving. AM Wonen deed dat bijvoorbeeld bij de Blokhoeve in Nieuwegein. Later kregen alleen de kopers van de Blokhoeve toegang tot de site en ontstond een virtuele gemeenschap. Leden konden elektronisch commentaar leveren op planonderdelen: de kleur van de garage, het aantal balkons. Toekomstige buren ontmoetten elkaar online. Er ontstonden initiatieven voor gezamenlijke inkoop en kwantumkortingen bij kastenbouwers, stoffeerders en vloerenboeren. Ook sites van Leidsche Rijn (Utrecht) en Vathorst (Amersfoort) leidden al in een vroeg stadium tot virtuele gemeenschappen.
Artist impressions
Naast elektronische informatievoorziening, vloeit er veel geld naar verkoopbrochures. Ontwikkelaars realiseren zich dat een plaatje meer zegt dan duizend woorden. Die plaatjes worden dan ook steeds geavanceerder. Het begint meestal met het fabriceren van een eerste ruwe sfeerschets voor een project dat nog niet helemaal af is. Dat kost al snel twee werkdagen. Daarmee gaat de ontwikkelaar naar de gemeente voor overleg. Zodra het definitieve ontwerp van de tekentafel van de architect rolt, wordt dit opgestuurd naar de illustrator van een gespecialiseerd ontwerp- of visualisatiebureau. Tenminste, als de architect de artist impressions niet binnenshuis maakt. Bestektekeningen van plattegronden, voor-, achter- en zijaanzichten voorzien van maatvoering worden in de computer omgezet tot 3D computermodellen. Zo’n gedetailleerde tekening varieert van € 2000 tot 4000 (voor een appartementsgebouw). Een vogelvlucht, waarbij een helikopter wordt ingehuurd, kan oplopen tot € 10.000. Al naar gelang de sfeer van de woningen en de wens van de ontwikkelaar (de uiteindelijke opdrachtgever) worden perspectieftekeningen gemaakt in potlood, pastel, acryl, aquarel of digitaal. Digitale tekeningen zijn gedetailleerd en zien er strak en glad uit. Potlood, pastel of aquarel doen het beter bij een nostalgische of retrostijl.
Uitgekiend perspectief
Dat het maken van een goede artist impression geen sinecure is, toont marktleider Theo van Leur. Zijn ‘visualisatiebureau in architectuurprestaties’, dat hij samen met partners Hans Mulders en René van Druten leidt, is het afgelopen decennium van eenmansbureau naar twaalf medewerkers uitgegroeid. En het aantal medewerkers zou nog groter kunnen zijn, mits het goede, gekwalificeerde personeel beschikbaar zou zijn. Maar een werknemer die een grafische én bouwkundige achtergrond verenigt, kom je maar zelden tegen. 'Een goede artist impression herken je aan een uitgekiend perspectief en een perfecte lichtinval,' stelt Van Leur. 'Het perspectief – bijvoorbeeld een vergrotend ‘kikvors’ bij eengezinswoningen of een helikopterview bij een verkoopbevorderende woonomgeving- is vakwerk. Voor een waarheidsgetrouwe bezonning en schaduw gaan we altijd op locaties foto’s nemen. Nog steeds zijn er bureaus die fantasieloos materiaal uit (internationale) databanken plukken. Dat herken je zo: tot vervelends aan toe zie je in verkoopbrochures dezelfde eik, fietser of spelend kind terugkomen. Zelf hebben we hier een magazijn vol met dakpannen, dorpels, vensterbanken en bakstenen. Na overleg met de architect worden de juiste materialen ingescand. Hebben we die niet, dan wordt de juiste baksteen toegezonden. Daarnaast hebben we een uitgebreid digitaal archief met luchten, bomen, struiken, vijvers, mensen, dieren enzovoort. Allemaal eigen werk. Vanaf het dakterras in Amersfoort maak ik al jarenlang digitale foto’s van de mooiste zonsondergangen of wolkenformaties voor achtergrondmateriaal.'
Van thuiskomen tot winkelen
Gaat het om een inbreilocatie, dan wordt op een digitale overzichtsfoto de bestaande bebouwing of beplanting gewist en de nieuwe digitale tekening ingevoerd. Een arbeidsintensieve klus waar onvermoede aspecten aan kleven. Zo maakte Theo van Leur foto’s van de overkant van de straat om in de ramen van een nieuwbouwwoning de juiste weerspiegeling van de bestaande bebouwing te krijgen. En voor het juiste uitzicht vanuit een nog te realiseren appartementsgebouw, worden kleine zeppelins bemand met fotocamera’s ingehuurd. Die gaan op de plaats hangen waar straks het raam van een appartement zal komen om een waarheidsgetrouw uitzicht te garanderen.
Maar Van Leur noemt zich niet voor niets visualisatiebureau. Zo stond zijn bureau garant voor een complete animatie van het Stadshart Almere waarop je als potentiële koper het gehele traject van thuiskomen tot winkelen kan volgen. Alles is zichtbaar tot op het kleinste detailniveau. In zo’n animatie van zes minuten gaan al snel duizend werkuren zitten. Volgens Van Leur worden ontwikkelaars steeds slimmer als het gaat om het promoten van de locatie. 'Ze verkopen niet alleen steen. Het huidige wonen is voor een groot deel emotie.’
Geld speelt geen rol
Die emotie speelt volgens Alexander Ballings van 7ARTS visuals in Rijen een minder belangrijke rol bij commercieel vastgoed. Balling is sinds 22 jaar werkzaam als illustrator van vooral artist impressions. Hij is lid van dé internationale vakvereniging op zijn gebied, de American Society of Architectural Illustrators, en won via deze vereniging menig award. Alhoewel Ballings vóór 2003 vooral tekeningen maakte van kantoren en bedrijfspanden, is hij sinds de dip op deze markt, vrijwel volledig omgeslagen naar de woningmarkt. 'Ook ben ik een aantal jaren geleden overgestapt op digitale tekeningen, dat werkt veel prettiger en geeft een mooier resultaat dan air brush, waar ik in eerste instantie mee werkte.' Ook Ballings merkt dat, zeker in de woningmarkt, de verkoopbrochure het visitekaartje is voor een project. 'Het moet perfect zijn, vaak wordt letterlijk gezegd: geld speelt geen rol, als er maar iets moois uit komt.'
[tekstkader]
Juridische slag om de arm
Artist impressions en animaties zijn hulpmiddelen die de realiteit zoveel mogelijk moeten benaderen. Jokken mag niet, gunstig voorstellen wel. Het streven is om omgeving en vastgoed zo waarheidsgetrouw mogelijk weer te geven. Toch kan er in de loop van het ontwikkelproces wel eens iets veranderen. Bovendien is de factor ‘kleur’ door verschillen in drukprocédé soms moeilijk in te schatten. Vandaar dat ontwikkelaars een vrijwaringszin in de brochures hebben opgenomen: ‘Aan deze impressie kunnen geen rechten worden ontleend.’ Desondanks is er menig proces gevoerd over bijvoorbeeld een afwijkende kleur gevelsteen. Processen die, zo blijkt uit jurisprudentie, projectontwikkelaars meestal moeten beslechten met een schadevergoeding.
