In december 2020 kocht de gemeente Oosterhout winkelcentrum Arendshof II. Er was sprake van veel leegstand in de Oosterhoutse binnenstad en door zelf aankopen te doen, stond de gemeente aan het roer bij de nieuwe invulling. Die is gevonden met de verhuizing van het gemeentehuis naar naar Arendshof II.
Door Jorine de Soet
In de markt van retail en retailvastgoed was de aankoop van winkelcentrum Arendshof II door de gemeente Oosterhout een bijzondere actie. Destijds haalde deze aankoop het landelijke nieuws en een groot deel van de nationale dag- en vakbladen. Het was uniek dat een gemeente € 12,5 mln uitgaf om 9145 m² retailmeters uit de markt te nemen, mede voor eigen gebruik.
Geschiedenis
De naam ‘Oosterhout’ gaat terug naar de 13e eeuw, maar de plaats bestaat al veel langer. In 1809 kreeg Oosterhout stadsrechten van koning Lodewijk Napoleon. De plaats staat bekend om haar ‘slotjes’, waarvan er nu nog vijf bestaan. Het Slotjesveld, waar het gemeentehuis op dit moment gevestigd is, verwijst naar deze geschiedenis.
Oosterhoutse binnenstad
Het kernwinkelgebied van Oosterhout bestaat uit verschillende deelgebieden. Als eerste het organisch ontstane gebied van de Arendstraat, Kerkstraat, Nieuwstaat en Keiweg met de aanloopstraten Torenstraat en de Markt. Hier bevinden zich historische en recente panden aan historisch ontstane straten, met een combinatie van filiaal- en grootwinkelbedrijven (o.a. C&A, Douglas, Norah, Nelson, Jeans Centre, Xenos) en zelfstandig ondernemers (o.a. Binck, Zenz, De Paskaemer, Hidden Styles en Rodeo Drive). De Nieuwstraat kent op dit moment veel leegstand.
Naast dit organisch ontstane centrum zijn Arendshof I en Arendshof II gerealiseerd, een gepland, gestructureerd overdekt winkelcentrum dat in twee fases tot stand is gebracht. Arendshof I sluit aan bij de Arendstraat, Arendshof II sluit aan bij de Nieuwstraat. Ze liggen beide aan het Arendsplein.
Winkelcentrum Arendshof
Arendshof I is geopend in 1979 en was oorspronkelijk niet overdekt. Het eigendom van het centrum is in handen van circa 30 eigenaren, verenigd in een Vereniging van Eigenaren. Er zijn 52 winkels gevestigd. In dit deel van het centrum zijn zowel filiaal- en grootwinkelbedrijven (o.a. Hema, ANWB, Vero Moda, Van Os Tassen en Koffers, Cecil, WE, Anna van Toor, Schoonenberg) als zelfstandig ondernemers (o.a. Bélain, Let’s Go Shoes, Juwelier ’t Goudhuisje) gevestigd. Arendshof kent behoorlijk wat leegstand (circa 20%, oktober 2024) en ‘verborgen’ leegstand (waar de ruimte wel ingevuld is als winkel, maar op basis van een gebruiksovereenkomst in plaats van een huurovereenkomst).
Arendshof II is geopend in 1997, in de tijd dat de retailbomen nog tot in de hemel leken te groeien. Het is een overdekt winkelcentrum en was in het verleden in handen van één belegger: Altera Vastgoed. Hier vonden grotere winkels een plek, zoals V&D, H&M en VanHaren, Halfords, ANWB maar ook Open 32, Hans Anders en La Place. V&D verliet het centrum nog vóór het officiële faillissement van deze keten eind 2015. Gedurende de jaren erna was er altijd wel sprake van leegstand.
De ondernemers en eigenaren van Arendshof I maakten zich zorgen over concurrentie door het nieuw op te leveren Arendshof II, omdat dit winkelcentrum moderner en overdekt was (kenmerkend voor deze tijd). Daarom werd ook Arendshof I overdekt, en uiterlijk aangepast aan het ontwerp van Arendshof II.
Winkelcentrum Bouwlingcenter
Tegenover Arendshof I bevindt zich het Bouwlingplein met het Bouwlingcenter, met ruime vestigingen van Jumbo, Action en tot voor kort Bristol. In de visie van ruimtelijk adviesbureau BRO uit 2017 werd voorgesteld de winkelvoorzieningen hier weg te halen en naar het kernwinkelgebied van Oosterhout te brengen om vervolgens het gebouw te transformeren. Hier lijkt geen gevolg aangegeven te worden, want het gebouw heeft zowel in 2018 als in 2023 een facelift gehad. Bouwlingcenter is met zijn trekkers, goede parkeervoorziening en goede bereikbaarheid een gezond functionerend winkelcentrum. Dit maakt verplaatsing van deze winkels naar de binnenstad niet aantrekkelijk.
Regionale functie loopt terug
Oosterhout is een middelgrote gemeente met 58.000 inwoners. Van oudsher had de binnenstad een sterk recreatieve winkelfunctie voor de regio. Die positie is echter onder druk komen te staan en zal naar verwachting ook niet meer terugkeren op het oude niveau. Dit hangt samen met veranderend consumentengedrag, veranderende locatie-eisen van verschillende filiaal- en grootwinkelbedrijven en een overschot aan winkelmeters.
In Oosterhout zien we een ontwikkeling die in meer middelgrote binnensteden in ons land plaatsvindt. Ze zijn te klein voor tafellaken (met grotere binnensteden in de buurt, zoals Breda en Tilburg) en te groot voor servet (lokale wijkwinkelcentra met in het algemeen minimaal twee supers, voorzieningen voor dagelijkse benodigdheden, goede bereikbaarheid en gratis parkeergelegenheid op het maaiveld). Daardoor loopt hun regionale verzorgingsfunctie terug. Breda, waar de binnenstad een veel breder en dieper aanbod van voorzieningen kent, is in slechts een kwartier rijden met de auto bereikbaar.
Alert en actie vanaf 2015
Rond 2015 zien de gemeente, vastgoedeigenaren en ondernemers dat de markt van retail en retailvastgoed behoorlijk aan het veranderen is en dat dit gevolgen heeft voor het centrum van Oosterhout. De passantenstromen lopen tussen 2009 en 2016 met 30% terug en de verblijfsduur loopt terug tot 30 minuten. De waardering van de eigen inwoners voor het winkelaanbod, de bereikbaarheid, de sfeer en de uitstraling van het centrum staat onder druk, valt te lezen in de binnenstadsvisie van BRO uit 2017: ‘De nood is hoog om de neerwaartse spiraal te doorbreken. Niet ingrijpen is verder afzakken. Daarbij moeten moeilijke keuzes gemaakt worden. Het belang van winkels voor de binnenstad neemt af en dat van andere voorzieningen en functies zoals horeca, cultuur, leisure, evenementen, werken en wonen neemt toe. Wat betreft winkels is er een serieuze saneringsopgave: tot aan 2030 is er naar verwachting een overaanbod van 5500–8000 m² winkelvloeroppervlak.’
Binnenstadsmanagement en BIZ
Er worden snel stappen gezet. In 2016 wordt het binnenstadsmanagement geprofessionaliseerd en wordt er een binnenstadsmanager aangesteld. De detailhandelsvisie en binnenstadsvisie verschijnen in 2017. De visie gaat uit van een compactere en kwalitatief hoogwaardige binnenstad, waarbij een overschot aan winkelmeters wordt gereduceerd. In 2018 wordt voor drie jaar een Bedrijfsinvesteringszone (BIZ) Binnenstad opgericht. Het gaat om een gecombineerde BIZ van eigenaren en ondernemers. Bij een nieuwe peiling in 2020 stemt 97% vóór de BIZ – nu voor een periode van vijf jaar. In 2025 moet er opnieuw gepeild worden.
Snel actie vereist
De toename van de leegstand gaat echter veel sneller dan geprognotiseerd in 2017. In 2020 staat er al 12.500 m² winkelvloeroppervlakte leeg. De opgave is zo groot dat er op heel korte termijn actie nodig is. De gemeentelijke organisatie wordt omgevormd tot een matrixorganisatie, waarbij gericht gewerkt wordt aan ‘opgaven’. Van de sectorale benadering van projecten wordt overgegaan naar de integrale benadering van opgaven, zoals de woonopgave. De binnenstad vormt hier een zoekgebied. De gemeente wil hier gezien de omvang van de toenemende leegstand snel beweging in brengen en start met de opgave ‘Bruisende Binnenstad’.
Ook de andere belanghebbende partijen, zoals de ondernemers en de eigenaren van het commercieel onroerend goed, hebben met de oprichting van de BIZ al getoond dat ze de urgentie en het belang van een serieuze aanpak zien.
Opgave Bruisende Binnenstad
Vanaf 2020 wordt integraal gewerkt aan de ‘Opgave Bruisende Binnenstad’ met als doel het versterken van de kracht van de Oosterhoutse binnenstad. Opgaveleider is Edgar Blokker, die ook meegewerkt heeft aan de totstandkoming van dit artikel.
Bij deze opgave worden vier projecten onderscheiden:
1. Herontwikkeling Arendsplein
Aan het Arendsplein bevonden zich drie vestigingen van verschillende banken. Het plein droeg dan ook wel de duiding ‘bankenplein’. Zoals op veel plekken gebeurde, hieven ook hier de banken hun kantoorvestigingen op, waardoor de functie van het plein veranderde. Op de plek van twee voormalige bankkantoren en een deel van winkelcentrum Arendshof II (2000 m²) worden woningen gerealiseerd.
2–3. Ruimtelijke toekomstvisie Arendshof I en II
Er is een ruimtelijke toekomstvisie voor winkelcentrum Arendshof I en II opgesteld. Deze ligt in het verlengde van de Binnenstadsvisie van BRO. Arendshof I wordt naar verwachting opnieuw een niet-overdekt winkelcentrum, waaraan aanvullende voorzieningen en woningen op de verdieping toegevoegd worden. In 2025 vindt visie-ontwikkeling en besluitvorming plaats over deze plek.
Dit artikel gaat vooral over de transformatie van Arendshof II tot gemeentehuis en woningen.
4. Ontwikkelvisie Nieuwstraat
Opstellen van een ontwikkelvisie voor de Nieuwstraat in het verlengde van de visie voor Arendshof/Arendsplein.
Arendshof II te koop
Altera zet Arendshof II in oktober 2020 te koop. Het winkelcentrum past niet langer in hun actuele portefeuillestrategie. Er is een ontwikkelaar die het wil aankopen, en deze vraagt op 17 november 2020 op basis van verschillende ontwikkelscenario’s de gemeente om mee te investeren. Binnen twee weken maakt de gemeente bekend het centrum zelf helemaal te willen aankopen. Diezelfde week vindt een politieke check plaats, die leidt tot een positief en geheim besluit van het college en de raad. Met de aankoop is een bedrag van € 12,5 mln gemoeid. Binnen een week wordt de optie tot koop van de ontwikkelaar omgezet in verkoop aan de gemeente Oosterhout. Op 30 december vindt de overdracht aan de gemeente plaats.
Durf, kans, doorpakken
Het enorme tempo waarin de besluitvorming heeft plaatsgevonden laat zien hoe urgent de gemeente de aanpak van de binnenstedelijke problematiek vindt. Binnen twee maanden zijn de besluitvorming en transactie rond. De gemeente laat zien zeer proactief te zijn, durf te hebben, kansen te zien en door te pakken. Niet voor niets haalt deze aankoop in december 2020 en januari 2021 de landelijke pers en alle vakbladen.
Ondertussen in het gemeentehuis
Het gemeentehuis van Oosterhout staat op het Slotjesveld, buiten het centrum van de stad. Tussen het gemeentehuis en de binnenstad ligt een park. Al jaren is het gemeentehuis toe aan een renovatie, en dat is in 2005 ook gedeeltelijk gebeurd. De vraag is echter: wordt het hele gemeentehuis op deze plek gerenoveerd of is verhuizen een optie? In 2011 wordt besloten nog 10 jaar door te exploiteren op het Slotjesveld en dan een nieuwe afweging maken. In 2017 start een onderzoek naar de huisvestingsmogelijkheden voor het gemeentehuis en twee jaar later wordt besloten tot nieuwbouw op het Slotjesveld. In 2020 worden de visie en de uitgangspunten voor het nieuwe gemeentehuis vastgesteld, waarna de raad het Programma van Eisen vaststelt in oktober van datzelfde jaar.
Parallelle ontwikkeling
De besluitvormingsprocedures over het gemeentehuis en de aankoop van Arendshof II lopen parallel. Tijdens het aankoopproces ontstaat al het idee om het gemeentehuis naar de binnenstad te brengen, naar de plek van Arendshof II. Dit idee sluit uitstekend aan bij de binnenstadsvisie, waarin gepleit wordt voor het aantrekken van maatschappelijke voorzieningen in de binnenstad, de huiskamer van de stad. Het gemeentehuis, dat ook een huiskamerfunctie heeft, past hier uitstekend bij. Bovendien wordt er dan in één keer 9145 m² winkelvloeroppervlak vervangen door een alternatieve, maatschappelijke centrumvoorziening die zelfstandig trekkracht genereert. Het gemeentehuis krijgt in de regel veel doelgerichte bezoekers en het ambtenarenapparaat op deze plek verhoogt daarnaast ook het lokale economische draagvlak.
Vooral deze maatschappelijke meerwaarde weegt zwaar in de besluitvorming. Naast het wegnemen van leegstaande winkelmeters biedt deze benadering bovendien de gelegenheid om het huidige, intern gerichte gebouw uitstraling naar buiten te geven. Daardoor sluit het nieuwe gemeentehuis beter aan op het stedelijk weefsel en biedt het bovendien de gelegenheid klimaatadaptief en duurzaam te bouwen. Eigenlijk lijken er alleen maar winnaars in dit scenario.
Uitplaatsing
De gemeente start als nieuwe eigenaar van Arendshof II al snel met uitplaatsing van de winkels die er gevestigd zijn. De meeste winkels vinden een nieuwe plek in het centrum, onder andere in Arendshof I. H&M blijft gevestigd op de huidige locatie en wordt straks geïntegreerd in de transformatie van Arendshof II. VanHaren verhuist in het tweede kwartaal van 2025 naar een nieuwe locatie aan de Nieuwstraat.
Onderzoek haalbaarheid
Na het besluit tot aankoop van Arendshof II wordt een onderzoek gestart naar de haalbaarheid van de verplaatsing van het huidige gemeentehuis naar deze locatie. De investering die noodzakelijk is voor de verhuizing (€ 38 mln) is aanzienlijk hoger dan de investering in een renovatie van het huidige gemeentehuis (€ 30 mln), maar daar is de € 8 mln aan bebouwde parkeervoorzieningen niet in meegenomen. Renovatie van het gemeentehuis heeft daarnaast een afschrijvingstermijn van 25 jaar, terwijl realisatie van het gemeentehuis in Arendshof II een afschrijvingstermijn van 40 jaar heeft. De jaarlijkse exploitatie pakt daarmee voordeliger uit.
Er wordt onderzocht of het mogelijk is om de investering te verlagen en het aantal kostendragers te verhogen. Er kan bezuinigd worden op onder andere het aantal werkplekken in het gemeentehuis (meer flexplekken) en de inrichting van de publiekshal.
Op de locatie van Arendshof II kunnen naast het gemeentehuis woningen toegevoegd worden. De locatie op het Slotjesveld kan eveneens getransformeerd worden tot woningbouw. Dit zijn twee vliegen in één klap: met de toevoeging van woningbouw wordt invulling gegeven aan de woningvraag in Oosterhout én woningen vormen een van de kostendragers voor de investering in een nieuw gemeentehuis. Daarnaast heeft het gemeentehuis in de binnenstad grote toegevoegde maatschappelijke waarde. Bovendien biedt deze aanpak de gelegenheid om meer groen te realiseren en de binnenstad meer klimaatadaptief te maken.
Stap voor stap is de besluitvorming rond het nieuwe gemeentehuis in Arendshof II tot stand gekomen. De definitieve politieke klap erop is op 28 januari jl. gegeven, toen de gemeenteraad instemde met de verhuizing naar Arendshof II. Wel gaat het om een versoberde versie, waarmee ruim € 7 mln wordt bespaard: de ict-afdeling verhuist niet mee en een parkeerdek en passage vervallen.
Bruisende binnenstad
In Oosterhout blijkt dat een integrale visie op de binnenstad, een passende organisatie (gemeentelijke matrix en een gecombineerde BIZ), het zien van kansen, het durven nemen van moedige besluiten en samenwerking kan leiden tot grote transformaties en een vernieuwde binnenstad, die aansluit op de eisen van deze tijd; een enorme prestatie!
Impulsaanpak Winkelgebieden
Dit artikel beschrijft de transformatie van het vastgoed van Arendshof II die de gemeente Oosterhout voor ogen heeft. Dit is het vierde artikel in de reeks over binnenstedelijke transformaties. Deze reeks beschrijft vastgoedtransformaties in verschillende binnensteden. Een deel van deze transformaties wordt mede gefinancierd uit de ‘Impulsaanpak Winkelgebieden’ en een deel ook niet.
Eerdere artikelen gingen over transformaties in Alkmaar, Ede en Hengelo.
Impulsaanpak Winkelgebieden
Impulsaanpak Winkelgebieden is een subsidieregeling van het Rijk waarvoor in totaal € 100 mln is vrijgemaakt. Deze helpt gemeenten hun binnenstedelijke winkelgebieden toekomstbestendig te maken. Centrumgebieden moeten weer aantrekkelijk en levendig worden.
Deze omvangrijke subsidiemaatregel geeft aan hoe belangrijk wij onze centrumgebieden vinden. Daarom besteedt Jorine de Soet eens in de twee maanden aandacht aan de aanpak van onze veranderende binnensteden. In maart en april besprak ze de subsidieregeling zelf; nu bezoekt ze steden om te kijken wat het effect van de subsidie is geweest, maar ook hoe centrumgebieden transformeren zonder gebruik te maken van deze subsidie. In juli en september waren Alkmaar en Ede aan de beurt.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 31 januari 2025
