Grote transformatieopgave voor binnensteden

In 2022 heeft de minister van Economische Zaken en Klimaat (EZK) € 100 mln beschikbaar gesteld om gemeenten te helpen hun binnenstedelijke kernwinkelgebied weer op orde te krijgen. Hiervan wordt € 88 mln uitgekeerd en is € 12 mln gereserveerd voor uitvoering, begeleiding, kennisdeling en communicatie. De regeling wordt uitgevoerd door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO).

Meer aanbod dan vraag

Al jarenlang ontstaat er in verschillende binnensteden en winkelcentra (structurele) leegstand, waardoor deze plekken minder aantrekkelijk worden. Bovendien is leegstand besmettelijk. Daarom is het van belang om tijdig in te grijpen en toename zoveel mogelijk tegen te gaan.

De leegstand wordt in eerste instantie veroorzaakt doordat er meer winkelmeters gerealiseerd zijn dan de markt kan opnemen. Daarnaast speelt de concurrentie van internet als alternatieve aankooplocatie een rol, evenals de toenemende vergrijzing (ouderen besteden in het algemeen minder in winkels en meer bij dienstverlening). Ook zien we dat de voorkeur voor vrijetijdsbesteding veranderd is en nog steeds aan verandering onderhevig is; er is gewoonweg meer keuze dan in het verleden. Kortom: we hebben meer winkelmeters (aanbod) dan waar draagvlak (vraag) voor is. Dat betekent dat we winkelmeters uit de markt moeten nemen.

Natuurlijk zijn er ook centrumgebieden die heel gezond functioneren, waar een frictieleegstand bestaat van 4–5%, gebieden waar het aanbod goed aansluit bij de vraag, zoals het Gelderlandplein in Amsterdam Buitenveldert. Dit centrum heeft een heel duidelijke identiteit en het kwantitatieve en kwalitatieve aanbod sluit aan op de lokale vraag. Bovendien is het uitstekend bereikbaar met alle vervoersmiddelen en is er veel parkeergelegenheid. Zomaar even een aantal bestaansvoorwaarden waaraan voldaan wordt. Dit centrum heeft geen subsidie van de impulsaanpak nodig.

Oplossend vermogen

Op veel plekken heeft de markt de achteruitgang als gevolg van de ontstane leegstand zelf opgelost. Leeggekomen detailhandelspanden werden ingevuld met een ander soort winkel, horeca of een dienstverlener. Uit de artikelenreeks over leegstandsvoorspellingen die vorig jaar in PropertyNL is verschenen, bleek dat op geen enkele onderzochte plek de leegstand was ontstaan die onder meer Locatus voorspeld had. Overal was deze veel minder en waren leeggekomen panden weer goed ingevuld.

Maar niet overal heeft de markt het zelf opgelost of kan de markt het zelf oplossen op een manier die wij acceptabel vinden (zonder ‘lege gaten’ in het straatbeeld, verpaupering, onveiligheid, zelfs criminaliteit). Er zijn ook plekken waar de leegstand hardnekkig is, met als gevolg toenemende leegstand en verpaupering. Een ontwikkeling die we nergens willen, maar zeker niet in onze binnensteden, een van onze belangrijkste publieke ontmoetingsplekken.

Subsidie voor nijpende situaties

Voor de plekken waar de situatie nijpend was en is, is de Impulsaanpak Winkelgebieden ontwikkeld. Het gaat dan om plekken waar zowel het vastgoed als de openbare ruimte aangepakt moet worden en waar een fikse onrendabele top op zit. Bij ingrepen in zulke situaties kunnen marktpartijen en gemeente niet zonder elkaar en moeten zij de handen ineenslaan. Dit compliceert het proces, waardoor een financieel zetje heel behulpzaam en misschien zelfs noodzakelijk kan zijn.

Trend of incident?

De vraag is of deze ontwikkeling van transformatie en herstructurering van (delen) van centrumgebieden een nieuwe trend wordt of dat het beperkt blijft tot een aantal incidenten. Vanuit deze vraag is het ook interessant om deze binnenstedelijke ingrepen in een breder, historisch perspectief te bezien.

Zo is tijdens de wederopbouw gewerkt met een winkelcentrummodel volgens de theorie van Christaller (denk aan wijken als Amsterdam Zuidoost en Utrecht Overvecht, waar de voorzieningenstructuur helemaal volgens deze theorie opgezet werd). In de jaren zeventig en tachtig van de vorige eeuw werd ingezet op grootschalige stadsvernieuwing in de achterstandswijken die vooral tijdens de industriële revolutie gebouwd waren (zoals de Amsterdamse Dapperbuurt). In de jaren negentig van de vorige eeuw en in het begin van deze eeuw werden grootschalige projecten in binnensteden ontwikkeld (de Koopgoot in Rotterdam, de Barones in Breda).

Zullen de komende jaren zo ook – bijna systematisch – ingrijpende binnenstedelijke transformaties tot stand komen? Die kans is groot. Centrumgebieden zijn de spiegels van onze samenleving en de samenleving is onderhevig aan grote veranderingen, zoals verschuivende wereldmachten, een groeiende bevolking en steeds snellere technologische ontwikkelingen, zoals artificial intelligence (AI).

Het is evident dat deze ontwikkelingen gevolgen zullen hebben voor ons gedrag, wat waarschijnlijk ook invloed heeft op onze centrumgebieden. De behoefte aan retail neemt op bepaalde plekken al af. De behoefte aan horeca is nog wel toegenomen, maar voor hoe lang nog?

Alternatief aanwendbaar

In toenemende mate zal ons vastgoed een alternatieve invulling moeten kunnen krijgen. Waar nu een winkel gevestigd is, moet straks een horecabedrijf, tandartspraktijk of woning gecreëerd kunnen worden. Daarom is het belangrijk om nu al na te denken over hoe vastgoed zo ontwikkeld kan worden dat het alternatief aanwendbaar blijft. Dat is de beste manier om het vastgoed ook over vijftig of honderd jaar nog te kunnen behouden.

Die alternatieve aanwendbaarheid is precies de reden waarom historische centrumgebieden zo lang meegaan. We hechten waarde aan de kwaliteit en de sfeer die historische gebieden kenmerken. Daarom willen we dat vastgoed behouden en noemen we veel van die gebouwen een monument. De historische centrumgebieden zijn op heel veel plekken uitstekende voorbeelden van circulariteit. Deze gebieden zijn in het algemeen adaptiever dan moderne centrumgebieden, die volledig toegespitst zijn op hun specifieke functie.

Wat we in de 17e eeuw konden, moet nu toch ook nog lukken?

Actuele ontwikkelingen

In deze nieuwe artikelenreeks doen we onderzoek naar deze actuele ontwikkelingen van transformatie of herstructurering in binnenstedelijke gebieden, onder andere aan de hand van de projecten die in aanmerking komen voor een subsidie op basis van de Impulsaanpak winkelgebieden.

We onderzoeken en beschrijven verschillende centrumgebieden en projecten waaraan een subsidie uit deze regeling toegekend is, evenals transformaties of herstructureringen die zonder deze subsidie tot stand gebracht zijn. Zo is te zien of het hier gaat om een trend of om incidenten die grotendeels gekoppeld zijn aan deze subsidie.

De Impulsaanpak Winkelgebieden stelt in vier perioden € 100 mln subsidie beschikbaar aan verschillende projecten in centrumgebieden die hiervoor in aanmerking komen. Het gaat hierbij echter om veel meer dan alleen maar toekenning van gelden aan gemeenten die dit nodig hebben. Het opdoen van kennis en ervaring en het uitbreiden en verspreiden hiervan is van essentiële waarde. De verwachting is dat er uiteindelijk op zo’n veertig plekken subsidie toegekend zal worden aan een herstructurering of transformatie, maar er zijn wel honderden plekken waar deze kennis en ervaring nodig is om centrumgebieden weer toekomstbestendig en relevant te laten zijn.

Meer dan stenen

Jacques de Win, adviseur Retailagenda van het ministerie van EZK en programmaleider voor de Impulsaanpak Winkelgebieden, vertelt dat het ministerie de gemeenten die deze subsidie toegekend hebben gekregen, zeven jaar lang volgt. ‘Ze hebben zeven jaar de tijd om hun project te realiseren en te kunnen zien en ervaren wat er allemaal bij zo’n ingreep komt kijken. De kennis, ervaring en inzichten die daarbij worden opgedaan delen we actief met andere gemeenten en geïnteresseerden en iedereen die hier behoefte aan heeft. Daarbij werken we nauw samen met allerlei partners, zoals de Retailagenda, De Nieuwe Winkelstraat, Platform 31en de VNG. Als we als ministerie alleen stenen zouden helpen stapelen, zouden we niet goed bezig zijn. Het communicatienetwerk dat we opgebouwd hebben, is van cruciaal belang voor de hele gedachte achter de Impulsaanpak. Het beschikbaar gestelde geld is slechts een middel voor het delen van al deze kennis en ervaring. We proberen een soort motor te zijn voor de transformatieopgave waar we in heel Nederland voor staan.’

Impulsaanpak Winkelgebieden
‘Impulsaanpak Winkelgebieden’ is een subsidieregeling van het Rijk waarvoor € 100 mln is vrijgemaakt, die gemeenten helpt hun binnenstedelijke winkelgebieden toekomstbestendig te maken. Centrumgebieden moeten weer aantrekkelijk en levendig worden.
Deze omvangrijke subsidiemaatregel geeft aan hoe belangrijk wij in Nederland onze centrumgebieden vinden; een goede reden voor een nieuwe artikelenreeks, waarin Jorine de Soet eens in de twee maanden aandacht besteedt aan de aanpak van onze veranderende binnensteden.