Greenwashing met goede bedoelingen, zo betitelt Sam Verwaijen van Mr. Green de transitie van oude kantoren waar gestookt wordt voor de vogels naar nieuwe werkpaleizen met de hoogste Breeam-scores. De grootste verspilling schuilt volgens hem namelijk in het bijna volledige ondergebruik van kantoorruimte.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 25 april 2025
Dat internet het al zeker een kwart eeuw mogelijk maakt om te werken waar je maar wilt, maakt de gehechtheid aan een vaste werkplek er niet minder op. Na corona keerden we, al dan niet verplicht, deels weer terug naar kantoor. Om de behoefte aan een professionele werkplek binnen het hybride werken faciliteren, breidden flexoperators hun footprint in kantoorland de afgelopen jaren nadrukkelijk uit. Zo opende Mr. Green onlangs een nieuwe vestiging van zijn formule aan het Hofplein in Rotterdam.
Aan Het Hofplein 19, op de eerste twee verdiepingen van het gebouw waar Unilever Benelux huist, kunnen bedrijven flexibel kantoorruimte huren voor hun werknemers. Verspreid over 2600 m² zijn er 140 werkplekken en zo’n 30 kantoorruimtes, allemaal voorzien van een in hoogte verstelbaar bureau, een curved monitor en dockingstation waarin je je laptop kunt inpluggen. In het pand is ook een gym en een plek waar je gasten kunt ontvangen en wat kunt eten en drinken.
De vestiging in Rotterdam is de eerste franchise van Mr. Green, dat verder zelf de uitbater is van flexibele kantoorruimte onder dezelfde naam op Amsterdam Centraal, in Klarenbeek bij Apeldoorn, in Apeldoorn zelf, in Spijkenisse – op een schiereiland in het havengebied van Rotterdam – en in Zwolle. ‘Deze vestiging had met LaatBloeien al een partij die de verdiepingen exploiteert als flexibele werkplekken voor startende bedrijven’, vertelt Sam Verwaijen, oprichter van Mr. Green en inmiddels een graag geziene expert op het gebied van het nieuwe werken. ‘Ik geloof niet zozeer in het kopen van exploitatie, maar wel in het verder uitrollen van ons concept.’
Het roer om
Dat concept was eigenlijk een beetje uit nood geboren. Tot corona uitbrak was Mr. Green vooral bekend als aanbieder van locaties voor corporate events voor leiderschaps- en groepsontwikkeling, iets waar de vader van Verwaijen – Alex – in de jaren negentig mee was begonnen in het Glazen Huis in Klarenbeek. ‘Door corona stortte die markt natuurlijk totaal in. Tegelijkertijd nam toen al de behoefte aan kwalitatief hoogwaardige en duurzame werkplekken buiten de traditionele kantooromgeving toe, een beweging die eigenlijk al was ingezet vóór corona.’
Sam Verwaijen besloot het roer volledig om te gooien en transformeerde de evenementenlocaties Veerkracht (Klarenbeek) en Innovatiekracht (Spijkenisse) naar flexibele kantoorruimte op basis van een hospitality-concept. Daarmee werd het bedrijf in één klap een vastgoed(verhuur)bedrijf.
Definitie duurzaamheid
Zijn eerste stappen in het vastgoed zette Verwaijen, opnieuw noodgedwongen, al eerder. Toen vader Alex in 2004 overleed, kwam het Glazen Huis in handen van hem en zijn broer, die op dat moment als meubelmaker werkte. Zelf was Sam Verwaijen, die een opleiding computer interface techniek als achtgrond had, eigenaar van een hoveniersbedrijf. ‘We wilden het bedrijf van onze vader over de as van het vastgoed verder laten groeien’, aldus Verwaijen.
Op de bouwgrond bij het Glazen Huis bouwde hij met zijn broer, vrienden en bekenden, een grotere evenementenlocatie. In 2016 opende hij een nieuwe locatie aan de Plaatweg in Spijkenisse, die net als de nieuwbouw in Klarenbeek als het ware oprijst uit het groen. In hetzelfde jaar kocht hij met vrienden het oude UWV-kantoor aan de Lange Amerikaweg in Apeldoorn. ‘Als gevolg van de financiële crisis was commercieel vastgoed heel goedkoop. Ik wilde het pand graag hebben, zonder dat ik precies wist wat ik ermee wilde, of wat de toekomst een paar jaar later zou brengen.’
Grote roze olifant
De trend naar duurzaamheid was toen ook in kantorenland al ingezet, met onder meer de invoering van de label C-plicht. De verplichting om te verduurzamen en de vrijwillige ambitie om zo goed mogelijk te scoren richting net zero, al dan niet beloond met een zo hoog mogelijk Breeam-certificaat, beschouwt Verwaijen als een goed bedoelde vorm van greenwashing. ‘Verduurzaming en energiebesparing zijn natuurlijk altijd goed, maar de grote roze olifant in de kamer is het volstrekte ondergebruik van kantoren. Het meest duurzame kantoor is een kantoor dat zoveel mogelijk effectief wordt gebruikt.’
Momenteel wordt in Nederland maar 16% van het aantal vierkante meters kantoorruimte daadwerkelijk effectief gebruikt. ‘Bij dit percentage is nog geen rekening gehouden met de voorraad leegstaande kantoren, maar ook niet met het gegeven dat kantoren buiten de reguliere kantoortijden nauwelijks gebruikt worden. Kantoorgebruikers betalen dus het leeuwendeel van hun huur voor ruimte die ze het grootse deel van de tijd niet gebruiken. Ik vind dat mindblowing bizar. Je zou er bijvoorbeeld in de hotelsector niet mee moeten aankomen dat je als gast ook moet betalen voor de tijd dat je er niet zit.’
Abonnement
Mr. Green is om die reden ingericht als een hospitality-concept. Op basis van een abonnement kunnen bedrijven voor hun werknemers voor een dagdeel of meer een volledig uitgeruste werkplek of kantoorruimte huren. Binnen het abonnement is het ook mogelijk om van locatie te wisselen, zodat teams elkaar bijvoorbeeld op maandag kunnen ontmoeten in Rotterdam en op vrijdag in Amsterdam. Verwaijen: ‘Een volledig ingericht kantoor met alle faciliteiten komt binnen handbereik als je alleen hoeft te betalen voor de tijd dat je er daadwerkelijk gebruik van maakt. Zou je deze standaarden doorvoeren in een kantoor dat je fulltime moet betalen, dan ben je zo € 5000 kwijt.’
Kantoorruimte is volgens Verwaijen nu nog heel erg vastgoedgedreven, ook bij de meer traditionele flexaanbieders. ‘En dat terwijl het in de basis natuurlijk altijd neerkomt op vier witte muren, waarin je zelf nog een bureau moet zetten. Wij hebben ervoor gekozen om al onze locaties zo in te richten dat je direct kunt plaatsnemen op een werkplek die vooraf en vaak vanaf afstand is aangepast aan je wensen. Op je beeldscherm is direct de huisstijl van je bedrijf te zien en inloggen op het bedrijfsnetwerk is bij Mr. Green duizend keer veiliger dan dat je dat thuis op je privénetwerk doet. Niet voor niets zitten we in de Nederlandse customer advisory board van Google. Het kantoor van de toekomst is een office-as-a-service.’
Andere mindset
Dat de buurman op het Hofplein een Spaces-locaties is, bijt Mr Green niet. ‘Het verschil tussen ons en reguliere flexwerkplekaanbieders is dat de laatste vaak nog werken met huurovereenkomsten van minimaal één maand voor een bepaalde ruimte. Die voorzien in de vraag van bedrijven die toch iets meer zekerheid over hun plek willen hebben, hoewel er ook uit de hoek van die aanbieders belangstelling is voor ons ‘operating system’. De overgang naar een andere benadering van de huisvesting vraagt ook een andere mindset op andere niveaus van werkgevers. Ik heb nog regelmatig een gesprek met klanten die erop staan dat ze een contract bij ons tekenen, omdat het anders niet past in de boekhouding.’
Enorme mismatch
De markt voor flexkantoren biedt volgens hem nog voldoende ruimte. ‘Slechts 4–5% van de totale kantoormarkt in ons land is flexibel, terwijl de vraag naar duurzame en goed bereikbare werkplekken alleen maar toeneemt. Er is een enorme mismatch tussen vraag en aanbod van hoogwaardige, flexibele kantoorruimte, in het bijzonder hier in Rotterdam. Uit onderzoek van JLL blijkt dat 49% van de vraag in 2024 gericht is op grade A-kantoorruimte, terwijl slechts 25% van het aanbod aan deze standaard voldoet. Daarnaast blijft de ontwikkelingspijplijn beperkt, het grootste deel van de geplande ruimte komt pas vanaf 2026 beschikbaar.’
Dat veel corporates, ook in Rotterdam, van single-tenant naar multi-tenant kantoorgebouw zijn overgestapt, doet volgens Verwaijen maar ten dele wat aan het tekort. ‘Ook kantoren die wél in gebruik zijn worden het grootste deel van de tijd nauwelijks benut. Op donkere dagen kun je aan het begin en het einde van werkdag heel goed zien waar er echt gewerkt wordt. Dat valt best tegen. Dit scherpe contrast tussen schaarste en verspilling vraagt om een fundamenteel andere kijk op hoe we onze ruimte gebruiken.’
