Een gebrek aan eigen vermogen zit vernieuwing en verduurzaming van Nederlands vastgoed in de weg, vindt NLInvesteert. Het alternatieve financieringsplatform heeft daarom een eigen vastgoedparticipatiefonds opgezet.
Er is met name in het segment van projecten tussen de € 10 en € 50 mln een gat ontstaan, zegt directeur Dirkjan Takke. 'Particuliere beleggers pakken alleen kleine projecten op, institutionele beleggers mikken alleen op de grootste investeringsdeals.' En projecten alleen met geleend geld financieren is geen optie.
Het tekort aan eigen vermogen speelt al een tijdje door hogere rente, strengere kapitaaleisen voor banken, regelgeving en een selectiever investeringsbeleid bij met name buitenlandse partijen.
Eigen fondsen
NLInvesteert is zelf vooral gericht op de financieringskant. 'We hebben inmiddels voor € 2 mld aan financieringen gerealiseerd, waarvan de helft via private investeerders. Maar drie jaar terug zijn we daarnaast het eigen private equity-fonds NLI Capital gestart, gericht op het mkb. Nu hebben we daaraan het NLI Vastgoed Participatiefonds I toegevoegd. Dat is specifiek bedoeld voor vastgoed. Met het fonds wil NLInvesteert private investeerders de kans bieden om via een fonds te participeren in vastgoedtransacties.
Eerste aankoop in Den Haag
Inmiddels is in Den Haag de eerste investering gedaan, in samenwerking met DHS: kantoorgebouw Alxdr. Het pand van 7.000 m2 ligt in de Archipelbuurt, vlak bij het Vredespaleis en het centrum van de stad, en is volledig verhuurd aan huurders als het Rijksvastgoedbedrijf en Bergman Clinics.
Takke vindt dat een verkeerde kapitaalstructuur het grootste knelpunt vormt in vastgoedfinanciering. 'Iedereen kijkt naar banken, maar in de kredietverlening, zit het grootste probleem allang niet meer. De grootste rem op de vastgoedmarkt is tegenwoordig het gebrek aan eigen vermogen. Daardoor blijven ook projecten met een uitstekende businesscase liggen. Eigen vermogen is cruciaal, met name bij verduurzaming, waardecreatie en door- of herontwikkeling, omdat volledige financiering met leningen alleen vaak een te zware last vormt.'
Behoefte groeit in middensegment
Jaarlijks wisselt voor circa € 17,7 mrd aan vastgoedtransacties boven € 5 mln van eigenaar, put NLInvesteert uit data van onderzoeksbureau Vastgoeddata. 'Daarmee is naar schatting € 5 tot € 7 mld aan eigen vermogen gemoeid. Juist in dit segment ziet NLInvesteert de behoefte aan alternatieve kapitaaloplossingen snel toenemen.' Het gebrek aan geld raakt juist verduurzamings- en transformatieprojecten, zegt Takke.
NLInvesteert richt zich in toenemende mate op vastgoed omdat de financieringsvraag vanuit vastgoedondernemers en projectontwikkelaars sterk groeit. 'We merkten dat we steeds vaker dezelfde vraag kregen', zegt Takke. 'Kunnen jullie helpen om het ontbrekende eigen vermogen in te vullen? Dat was voor ons het signaal dat hier een structureel gat in de markt is ontstaan, met een grote potentie voor investeerders die dat gat helpen opvullen. We hebben daarom besloten een nieuw vastgoedfonds te starten, dat hierop inspeelt.'
UP Office
NLInvesteert participeert met een voorloper van het fonds, samen met Ping Properties, ook in de herontwikkeling van het UP Office Building in Amsterdam, volgens Takke een schoolvoorbeeld van de kansen op waardecreatie die bestaande gebouwen bieden. 'Door te investeren in verduurzaming, beter assetmanagement en een nieuwe positionering kun je enorme waarde creëren binnen de gebouwde omgeving. Alleen vraagt dat wel om investeerders die bereid zijn verder te kijken dan traditionele financieringsstructuren en een ondernemende blik hebben op vastgoed.'
Minder complex
Het fonds is open voor inschrijvingen. De eerste kapitaalronde van het fonds sluit op 1 september; inmiddels is er al voor € 10 mln opgehaald. De ondergrens voor deelname ligt op €250.000. ‘Dat lijkt veel, maar er zijn genoeg investeerders die wel graag in vastgoed willen stappen, maar niet weten hoe.' Participanten doen mee voor 'de hele rit', de standaard looptijd van het fonds is zeven jaar. Voortijdig afhaken is er dus niet bij. 'Dat maakt het een stuk minder complex.'
Participanten kunnen een nettorendement van ruim 10% op jaarbasis verwachten.
