De zogeheten Brexit komt steeds dichterbij en de markt is verdeeld over de effecten ervan op de Europese vastgoedbeleggingsmarkt
Door redactie PropertyNL
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 7 juni 2016
Over een maand start het Britse referendum over het EU-lidmaatschap. De grotere Britse makelaars valt op dat beleggingsbeslissingen worden uitgesteld en dat dit de komende maand zal aanhouden, al blijven de rendementen op Brits vastgoed aantrekkelijk. In the city is de kantorenmarkt erg gevoelig voor de onzekerheid. De gemiddelde verwachting van marktpartijen is dat de huren na een Brexit zullen dalen als bepaalde huurders besluiten hun kantoor in Londen te verhuizen naar het vasteland in Europa. Amsterdam wordt genoemd als mogelijk alternatief voor Londen.
De kantorenmarkt in Londen lijkt voor de korte termijn het meest gevoelig voor de onzekerheid van een Brexit. De vraag van financiële huurders en multinationals zal afzwakken, omdat zij hun strategie voor de toekomst moeten bepalen. Veel Aziatische beleggers werken vanuit Londense kantoren.
Onder beleggers speelt de angst dat na een mogelijke Brexit uitstroom van kapitaal niet uitgesloten is. Wie wil immers investeren in een financieel instabiele regio? Maar gelukkig is daar de Bank of England, die tegenwicht kan bieden door de rente laag te houden en andere monetaire maatregelen kan nemen om de kapitaalstroom op gang te houden, zonder de inflatie uit het oog te verliezen. Dat heeft ook tot effect dat de Britse pond in waarde afneemt, wat investeren in het VK aantrekkelijker maakt.
Luxeprobleem
De mogelijke financiële destabilisatie van het VK biedt vooral Duitse fondsen en banken mogelijkheden. Deze partijen kampen met een luxeprobleem: te weinig aanbod en te veel kapitaal. De voorspelling van een waardedaling in de Britste kantorenmarkt na een Brexit komt de Duitsers goed uit. Niet alleen wat betreft vastgoed, maar ook het opkopen van schuldpapieren met vastgoed als onderpand is mogelijk.
Bij beursgenoteerd vastgoed is het effect van een Brexit direct duidelijk te zien in de koers. De verwachting van analisten is dat Britse aandelen over de hele linie zullen dalen. Bij een eventuele Brexit zal het VK opnieuw moeten onderhandelen over verschillende voorwaarden, waaronder de bronbelasting (belasting op rente, royalty’s of dividend) op vastgoed (dat nu 15% is).
Bij een Bremain (wanneer besloten wordt om bij de EU te blijven) zullen de koersen sterk opwaarts reageren. In tegenstelling tot een Brexit zal bij een VK dat in de EU blijft de waardering van vastgoed niet veel toenemen, omdat zowel de huren als de waardering zich al aan de bovenkant bevinden.
Mark Unsworth, senior forecasting consultant at C&W, wijst op vastgoedbeleggingen, zoals logistiek vastgoed in Contintentaal Europa met Britse eigenaren of huurders. Veelal hebben deze bedrijven hun hoofdkantoor in Londen gevestigd. Het is nog niet goed in te schatten wat het effect zal zijn op Britse bedrijven als het VK zich uit de EU terugtrekt en hoe dit de opname in de rest van Europa beïnvloedt.
Unsworth wijst op Amsterdam als mogelijke alternatieve vestigingslocatie voor bedrijven na een Brexit. Na Londen heeft Amsterdam volgens hem grote mogelijkheden vanwege de aanwezigheid van financiële dienstverleners, hoogopgeleid personeel en goede verbindingsmogelijkheden.
