Het landelijk reguleren van huurprijzen op de vrije markt kan desastreus uitpakken voor de realisatie van nieuwbouwprojecten in Nederland.
Uit een rondgang van Capital Value onder de 50 grootste gemeenten blijkt dat nagenoeg alle gemeenten lokaal al maatregelen hebben getroffen om het middenhuursegment bij nieuwbouwwoningen te beschermen of te reguleren. Projecten waarvoor lokaal al contractuele afspraken zijn gemaakt, worden door invoering van landelijke regelgeving mogelijk onhaalbaar door stapeling van regelgeving.
Juist nu het aantal bouwvergunningen eindelijk oploopt en pensioenfondsen nog steeds een recordbedrag beschikbaar hebben voor investeringen in het middenhuursegment, moet worden voorkomen dat de bouwproductie in gevaar komt. Capital Value roept de overheid op om op lokaal niveau in te grijpen en juist gemeenten te helpen waar nog geen lokale afspraken zijn gemaakt over het middenhuursegment en waar nodig, ook bouw en vergunningsprocedures te versnellen.
Ingrepen in de vrije sector huurwoningmarkt
De jaarlijkse huurprijsstijging voor de vrije huursector is gemaximeerd op inflatie plus 1%. Deze aanpassing was een gevolg van de motie Nijboer en hiermee werd voor het eerst ingegrepen op vorming en ontwikkeling van huurprijzen in het vrije huursegment. Rondom de kabinetsformatie wordt momenteel gedacht over het verhogen van de liberalisatiegrens en het verder reguleren van de vrije markt, waardoor meer vrije sector huurwoningen in het sociale segment komen.
Landelijke regeling lijnrecht tegenover bestaande afspraken
Op lokaal niveau bestaan al langer maatregelen die de realisatie en exploitatie van met name de middeldure huurwoningen reguleren, zoals opgelegde percentages sociale- en middeldure huurwoningen per project en verplichte exploitatietermijnen van 15 tot 25 jaar. Naar verwachting kan er in 2021 een recordbedrag worden geïnvesteerd in middeldure huurwoningen aangezien praktisch alle gemeenten deze regels doorvoeren bij nieuwbouw en pensioenfondsen bereid zijn met inachtneming van deze lokale regels te investeren.
Uit onderzoek van Capital Value blijkt dat lokale afspraken binnen gemeenten veelal contractueel zijn vastgelegd. Naast lokaal beleid inzake middeldure huur of prestatieafspraken met corporaties betreft het afspraken over onder meer de hoogte van de huurprijs, de indexatie en de exploitatietermijn. Deze afspraken komen onder druk te staan bij verdere landelijke regulering van de vrije sector. Landelijke regulering kan verstrekkende gevolgen hebben voor de haalbaarheid van nieuwbouwprojecten, doordat deze bovenop de lokaal geldende afspraken zal worden gestapeld.
Verhogen liberalisatiegrens bedreigt financiële haalbaarheid
Het verhogen van de liberalisatiegrens betekent voor corporaties en institutionele verhuurders dat een groter deel van de nieuw gebouwde of nog te bouwen woningen onder het WWS puntensysteem moeten worden verhuurd. Hierdoor kunnen huurprijzen van woningen die voorheen in het middenhuursegment vielen lager uitvallen. Het kan ertoe leiden dat middeldure huurwoningen waarover contractuele afspraken zijn gemaakt tegen lagere huurprijzen verhuurd moeten worden dan in de overeenkomst met de gemeente is vastgelegd. Hierdoor kunnen deze projecten financieel niet meer haalbaar zijn, mede als gevolg van de alsmaar stijgende bouwkosten.
Lokale regelgeving vaak goed werkbaar
Nederlandse en internationale pensioenfondsen focussen steeds meer op betaalbare huurwoningen en zijn ook bereid met gemeenten hier contractuele afspraken over te maken. Het afgelopen jaar is een groot aantal transacties tot stand gekomen waarbij pensioenfondsen een exploitatietermijn van 20-25 jaar accepteren. Vanaf 2015 worden deze regels vaker toegepast, waarbij Amsterdam een van de eerste steden was die hiervoor contractuele afspraken maakte met beleggers. De afgelopen jaren heeft een groot aantal gemeenten in Nederland deze regelgeving doorgevoerd. Het zou raadzaam zijn om gemeenten die deze regels nog niet hanteren, te helpen met het maken van lokale, realistische en eenduidige afspraken omtrent het middenhuursegment. Ook provincies kunnen hier een belangrijke rol in spelen.
Aantal bouwvergunningen op recordniveau
De bedreiging van de haalbaarheid van nieuwbouwprojecten door nieuwe regelgeving komt op een moment dat het aantal bouwvergunningen juist oploopt. Als gevolg van alle inspanningen van het Rijk en marktpartijen om de bouwproductie te verhogen, zijn in de eerste vier maanden van 2021 ruim 26.000 vergunningen afgegeven. Nog niet eerder werden er in de eerste vier maanden van een jaar zoveel vergunningen afgegeven. Als dit tempo wordt doorgezet zal het aantal vergunningen in 2021 uitkomen op ongeveer 78.000, ruim boven de kabinetsambitie van 75.000 vergunningen per jaar. Met een verdere inspanning van overheid en marktpartijen moet het mogelijk zijn 90.000 tot 100.000 bouwvergunningen per jaar te halen.
