Over twee maanden moeten vrijwel alle kantoorgebouwen in ons land minimaal energielabel C hebben. PropertyNL peilde bij zes gemeenten met een overmaat aan verouderde kantoren hoe zij inspelen op de handhaving.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 28 oktober 2022
In veel gemeenten is er voor een behoorlijk deel van de kantorenvoorraad nog geen label afgegeven, bleek dit voorjaar uit onderzoek van Clappform en PropertyNL. Halverwege dit jaar kwam vastgoedadviseur Colliers met een update aan de hand van gegevens van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO NL). Nog altijd is er voor veel gemeenten nog behoorlijk wat werk aan de winkel, en de boel de boel laten is geen optie. De rijksoverheid gaat er daadwerkelijk vanuit dat gemeenten gaan handhaven of dit uitbesteden aan de lokaal actieve omgevingsdienst.
PropertyNL vroeg zes gemeenten – Oss, Dordrecht, Ede, Westland, Súdwest-Fryslân en Veldhoven – met een meer dan gemiddeld hoog percentage labelloze kantoren hoe zij gaan handhaven. En, misschien nog wel belangrijker, hoe houden ze een aantrekkelijk en voldoende ruim aanbod aan kantoorruimte binnen hun gemeentegrenzen?
Eigen onderzoek
In Oss, waar op basis van gegevens van Colliers op 1 juli voor 45% nog geen label was afgegeven, gaat de eigen afdeling Vergunningen, Toezicht en Handhaving de label C-plicht handhaven. Daarnaast installeert Oss nog dit kwartaal een MKB-loket waar ondernemers onder meer terecht kunnen voor vragen over energiebesparing. Ook kunnen ze hier hun vragen stellen over kantoorlabel C.
De Brabantse gemeente heeft via de RVO NL een lijst gekregen met ongeveer 180 adressen die mogelijk niet voldoen aan kantoorlabel C. ‘We hebben de lijst gefilterd en komen nu tot zo’n 47 kantoren die hier (mogelijk) niet aan voldoen’, stelt een woordvoerder van de gemeente. ‘Uit ons eigen onderzoek blijkt dat een aantal van de 180 door RVO NL aangegeven kantoren toch niet onder de labelplicht vallen. Bijvoorbeeld omdat ze een monumentale status hebben of omdat de kantoorfunctie niet boven de gestelde grenswaarden uitkomt. Ook blijkt een aantal kantoren wel te voldoen aan kantoorlabel C, maar hebben ze het label nog niet aangevraagd. Daarnaast hebben sommige kantooreigenaren verbouwingsplannen, waardoor het voldoen aan de label C-plicht nog even op zich laat wachten, maar wel in de pijplijn zit.’
De gemeente zegt zich geen zorgen te maken over de lokale kantorenvoorraad, gelet op de 47 kantoren die ook volgens gemeente (nog) niet voldoen dan de labelplicht. Op de vraag of dit noopt tot het ontwikkelen van nieuwe kantorenlocaties zegt Oss ronduit ‘nee’. De eigen kantoren van de gemeente voldoen al aan de label C-plicht.
Overmaat aan kantoorruimte
Dat laatste is zeker niet het geval in Dordrecht. Het Stadskantoor aan de Spuiboulevard en het daaraan verbonden kantoor van onder meer de Sociale Dienst Drechtsteden aan de Hellingen hebben het slechte energielabel G. Mede daarom is de keuze gemaakt om deze gebouwen te slopen en te vervangen door woningen. De gemeente, sociale dienst, bibliotheek en Dordrecht Marketing komen samen in het nieuwe Huis van Stad en Regio, verderop aan de Spuiboulevard.
In de oudste stad van Holland was medio 2022 voor 43% van de lokale kantorenvoorraad nog geen label afgegeven. De Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid gaat namens de gemeente Dordrecht controleren en handhaven vanaf 1 januari 2023. In aanloop naar deze nieuwe verplichting heeft OZHZ alle kantooreigenaren geïnformeerd. Overigens niet voor het eerst, want eerder gebeurde dit al in 2019, met een brief. Een herinnering volgde in 2021, in combinatie met online informatie, verschillende artikelen in regionale werkgeverstijdschriften en aandacht voor deze nieuwe verplichting in ondernemersbijeenkomsten. Eind 2022 gaat er nogmaals een laatste informerende brief uit.
Dordrecht en de rest van de Drechtsteden hadden tot enkele jaren geleden een flinke overmaat aan vierkante meters kantoorruimte. Door transformatie van kantoren naar woningen, onder meer op en rond de Spuiboulevard, wordt dat inmiddels redelijk weggewerkt. ‘We sluiten niet uit dat voor sommige vastgoedeigenaren het energielabel een stimulans is (geweest) om te kiezen voor transformatie’, stelt een woordvoerder van de gemeente. De labelplicht heeft geen directe invloed op de regionale kantorenstrategie, waarin is afgesproken dat er geen nieuwe grote kantorenlocaties komen, maar dat er op specifieke plaatsen (zoals Leerpark) wel ruimte is voor nieuwbouw.
Op peil houden voorraad
Het realiseren van nieuwe bedrijventerreinen en binnenstedelijk ontwikkelen is wél een optie voor Súdwest-Fryslân. In deze gemeente, in oppervlakte de grootste van ons land en goed voor 90.000 inwoners, is voor 55% van de labelplichtige kantoren nog geen label afgegeven. Uit de informatie van RVO NL blijkt dat er op 1 juli 2022 in deze gemeente 498 kantoorfuncties aanwezig waren, waarvan er 332 mogelijk of zeker verplicht zijn een energielabel C te hebben. Daaraan voldoen er (mogelijk) 182 nog niet. De fusiegemeente heeft zelf ook nog drie kantoren in bezit die nog niet aan de norm van energielabel C of beter komen. Deze kantoren zijn nog niet naar een hoger label gebracht, omdat het toekomstige gebruik ervan nog niet duidelijk is.
De gemeente weet niet waarom zo’n hoog percentage van de kantoren met labelplicht hier toch niet aan voldoet. Woordvoerder Christiaan Weening: ‘Onbekendheid met de regels zou een van de redenen kunnen zijn waarom op dit moment niet alle kantoorpanden beschikken over een energielabel. We gaan er vanuit dat onze ondernemers van goede wil zijn en we verwachten dat we met aandacht en informatie slagen kunnen maken. De communicatie richt zich dan ook op de bekendheid met de regels en ondersteunt de naleving daarvan.’
Hoewel de wet de ruimte biedt om de uitvoering van de label C-plicht uit te besteden aan de lokaal actieve omgevingsdienst, heeft Súdwest-Fryslân het toezicht en de handhaving zelf ter hand genomen. Weening: ‘Op basis van een eerdere release van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (de GISviewer) waren er 170 kantoorfuncties met (mogelijk) een energielabel lager dan C in beeld. Daarvoor hadden we 0,5 uur per kantoor gerekend. Deze uren zullen we gebruiken om de eigenaren/gebruikers van kantoren te informeren over de regelgeving en hen te motiveren om duurzaamheidsmaatregelen te treffen.’
Op basis van de respons op deze acties en de nieuwe tussenstand die eind dit jaar via de GISviewer wordt opgemaakt, bepaalt de gemeente welke nieuwe stappen nodig zijn. Als de gemeente gaat handhaven, wordt er volgens Weening rekening gehouden met de specifieke omstandigheden van het geval. ‘Deze omstandigheden hebben zowel betrekking op het gebouw als op de eigenaar/gebruiker en diens eventuele plannen. Ook de belangen van de ondernemer worden meegewogen. Een kantoorgebouw dat bijvoorbeeld binnen twee jaar wordt gesloopt of getransformeerd, heeft geen label C-verplichting.’
De gemeente wil wel graag de kantorenvoorraad op peil houden. ‘Daarom houden we de ontwikkelingen nauwlettend in de gaten. Binnenstedelijke ontwikkelingen en nieuwe bedrijventerreinen kunnen een oplossing bieden als er een tekort aan kantoren dreigt te ontstaan.’
Andere rol kantoor
De labelverplichting an sich noopt volgens de gemeente Ede, waar 46% nog niet over een label beschikt, niet direct tot het ontwikkelen van nieuwe kantoorlocaties. Ede verwacht geen grote afname van het aantal kantorenmeters door deze labeleis. ‘De labelplicht maakt inzichtelijk hoe de lokale kantorenvoorraad er qua duurzaamheid voor staat’, stelt Annejan Visser, adviseur Duurzaamheid bij de gemeente. ‘Op basis van deze kennis kan de gemeente Ede adequate ondersteuning verlenen en verduurzaming stimuleren.’
Verder blijft het volgens hem een stuk marktwerking. ‘Naast de label C-verplichting spelen meer aspecten een rol bij de match tussen vraag en aanbod op de kantorenmarkt. Een nieuwe vorm van werken en het kantoor veel meer als ontmoeting- en inspiratieplek zien in plaats van de reguliere werkplek zal ook zorgen voor een nieuwe vraag en dus nieuwe concepten. Kantoren die niet aan het label kunnen voldoen zonder enorme investeringen kunnen ontwikkelaars, investeerders of eigenaren een zetje geven om te investeren in nieuwe concepten.’
Ede verwacht uiteindelijk niet veel af te wijken van andere vergelijkbare steden voor wat betreft de label C-verplichting voor kantoren. Visser: ‘Daarom verwachten we geen uitstroom van bedrijvigheid uit onze gemeente.’
Omgevingsdienst de Vallei zal namens de gemeente Ede toezicht houden op de label C-verplichting voor kantoren. Op één pand na hebben alle eigen panden van de gemeente Ede minimaal label C of beter. De gemeente is bezig om ook het resterende pand naar label C te krijgen, zodat ook dit pand voldoet aan de verplichting voor 1 januari 2023.
Onlosmakelijk verbonden met agribusiness
Erik van Duren, beleidsadviseur Economische Zaken bij de gemeente Westland, vindt het lastig om te zeggen waarom zo’n hoog percentage (58%) in dé glastuinbouwgemeente van Nederland geen label heeft. ‘Het uitblijven van dergelijke actie kan inderdaad te maken hebben met de gedateerdheid van kantoorpanden en de wens van hun eigenaren om de panden te transformeren naar andere functies. Ook kan er onduidelijkheid bestaan over de plicht, bijvoorbeeld over de verhouding van het kantoor versus de daaraan verbonden bedrijfsruimte. Een eigenaar van een bedrijfsgebouw kan bijvoorbeeld denken dat de oppervlakte van het kantoor kleiner is dan 50% van de totale oppervlakte van het gebouw.’
Uitvoering van de labelplicht heeft de gemeente uitbesteed aan de Omgevingsdienst Haaglanden (ODH). Daarnaast laat de gemeente op dit moment een kantorenmonitor opstellen waarbij er onder meer inzichtelijk gemaakt wordt wat op dit moment het aanbod aan zelfstandige kantoorruimte in Westland is en wat de behoefte voor de toekomst is. Aan de hand van deze monitor kan de gemeente bepalen of er al dan niet (in de toekomst) ruimte is voor transformatie van kantoorfuncties naar andere functies, zoals bedrijfsfuncties of woonfuncties. De duurzaamheid van kantoorpanden en hun energielabel is daarbij niet leidend, maar wordt wel gezien als een ‘welkome toevoeging’ bij de afweging om aan transformatie mee te werken.
Daarbij helpt het volgens Van Duren dat Westland geen typische kantorengemeente is. ‘Desondanks is er sprake van een onlosmakelijk verband tussen kantoorfuncties in de dienstverlenende sector, de glastuinbouwsector en de agribusiness. Bij de innovatie en intensivering van de glastuinbouwsector en de daaraan gekoppelde agribusiness is het behoud van een daartoe dienstverlenend kantorenaanbod in de directe nabijheid noodzakelijk. Op dit moment voorziet Westland in dat aanbod en we willen dat behouden.’
Alleen gemeentehuis voldoet
Van de 56 gemeenten waarvoor Colliers medio dit jaar de labels op een rijtje zette, scoorde Veldhoven het slechtst. Van de kantorenvoorraad in de randgemeente van Eindhoven beschikte maar liefst 70% niet over een label.
Volgens woordvoerder Luc Vervoort van de gemeente hebben op dit moment 77 kantoren in Veldhoven nog geen energielabel of een label lager dan C. De gemeente heeft volgens Vervoort geen idee waarom er zoveel achterstand is bij de labelaanvraag. ‘Ook wij verwachten dat 30–50% van de kantoren het label alsnog krijgt als ze het aanvragen. De andere kantoren moeten nog stappen zetten.’ Van het gemeentelijk vastgoed valt alleen het gemeentehuis onder de labelplicht voor kantoren. Het gemeentehuis heeft een A-label en voldoet dus aan de gestelde eisen.
