Het aantal aangeboden en verkochte nieuwbouwwoningen blijkt in het eerste kwartaal van 2022 te zijn teruggezakt tot het niveau van kort na de Kredietcrisis (2008-2013).
Daarnaast ligt het aantal nieuwbouwwoningen waarvoor een bouwvergunning is verleend in de eerste vijf maanden van 2022 circa 15% lager dan in het jaar ervoor. Binnen de koopsector is dat zelfs ruim 20%. Oplopende kapitaalrente, accentverschuivingen in het bouwbeleid en terugtrekkende bewegingen van beleggers zetten de planexploitaties verder onder druk. Heronderhandelingen, herontwikkeling en dus een verdere vertraging van de nieuwbouwproductie zijn hier gevolg van. Alle bovenstaande ontwikkelingen vormen de ingrediënten voor een ‘perfect storm’ op de nieuwbouwmarkt.
Dit blijkt uit de achtendertigste Monitor Koopwoningmarkt over het tweede kwartaal van 2022, gepresenteerd door het Expertisecentrum Woningwaarde, onderdeel van de faculteit Bouwkunde van de TU Delft.
Minder bouwvergunningen
Het aantal aangeboden en verkochte nieuwbouwwoningen zit al sinds het derde kwartaal van 2021 in een neerwaartse trend en blijkt met respectievelijk 4500 woningen en 5500 woningen in het eerste kwartaal van 2022 te zijn teruggezakt tot het niveau van kort na de Kredietcrisis (2008-2013). De verwachtingen voor de nabije toekomst stemmen ook niet positief. Het aantal nieuwbouwwoningen waarvoor een bouwvergunning is verleend ligt in de eerste vijf maanden van 2022 circa 15% lager dan in het jaar ervoor. Binnen de koopsector is dat zelfs ruim 20%.
Het aantal transacties van bestaande koopwoningen zit in een licht dalende trend. Daarnaast is het aantal te koop staande woningen voor het eerst sinds lange tijd weer opgelopen, door met name een plotselinge forse toename van nieuw aangeboden woningen in de bestaande woningvoorraad. De krapte op de koopwoningmarkt wordt een klein beetje minder en voor minder courante woningen duurt het weer iets langer om deze te verkopen.
Minder hypotheekaanvragen
De langere tijd overspannen hypotheekmarkt lijkt in het tweede kwartaal van 2022 eveneens over het hoogtepunt heen. Door een scherpe daling van het aantal hypotheekaanvragen die betrekking hebben op een bij- en oversluiting van hypotheken (onder andere ten behoeve van een woningverbouwing, woningverbetering of een renteherziening), neemt ook het totaal aantal aanvragen (142.000 offertes) met ruim 25% af in vergelijking met het vorige kwartaal. Daarnaast blijkt het aantal nieuw afgesloten hypotheken in het tweede kwartaal van 2022 (136.000 hypotheken) weliswaar een nieuw record te zijn, maar daarmee lijkt voorlopig ook het uiterste gehaald te zijn. Over de maand juli meldde adviseur De Hypotheker een daling van het aantal nieuwe hypotheekaanvragen: 32% minder dan vorig jaar. De hypotheekmarkt zal zich weer gaan ‘normaliseren’ met meer focus op woningaankopen en –verbouwingen en een wat lager niveau van het aantal hypotheekaanvragen en ingeschreven nieuwe hypotheken.
Minder woningbouw
Naast de al langer bestaande bedreigingen van de woningbouwproductie (zoals materiaal- en personeelstekorten en stijgende bouwkosten), komen nu ook de negatieve effecten van de stijgende kapitaalmarktrente om de hoek kijken. Bovendien zijn er sterke accentverschuivingen naar meer binnenstedelijk bouwen en meer nadruk op (duurdere) appartementen in de stad, waardoor de woningbouw getemporiseerd wordt. Toekomstige bouwplannen moeten ook nog eens voor twee derde deel uit betaalbare woningen bestaan, waardoor de financiering van woningbouwlocaties verder onder druk komt te staan. Terwijl beleggers nu al hun investeringen in nieuwe huurwoningen lijken te heroverwegen, omdat het kabinet overweegt om de vrije-huursector deels te gaan reguleren. Ten slotte vrezen deskundigen dat de introductie van de Omgevingswet in januari tot vertraging van de woningbouw zal leiden en dreigt de stikstofvrijstelling voor woningbouw in oktober door de rechter te worden stopgezet. Verdere vertraging van de nieuwbouwproductie is haast onafwendbaar.
