Jumbo: Verkopen om te groeien

Het was de grootste winkel-vastgoeddeal van 2020 en de vraag is of er in 2021 een grotere beleggingstransactie op de retailvastgoedmarkt de revue zal passeren. Hoe zat het ook alweer? Annexum, aanbieder van vastgoedfondsen voor particuliere beleggers, heeft afgelopen december 62 winkelpanden overgenomen van supermarktketen Jumbo. Met de overname van de vastgoedportefeuille was een totale investering inclusief belastingen van naar verluidt € 325 mln gemoeid.

Aanleiding
Douwe Snel, onder andere verantwoordelijk voor vastgoed bij Jumbo, en Hille Jorna en Michiel Tahey, als vastgoedadviseurs van McDevitt betrokken bij deal, vertellen erover.
‘De aanleiding voor de verkoop van de panden was dat wij gezien de grote interesse in dit type vastgoed wilden kijken of er een mooi resultaat op de markt te behalen viel’, zegt Snel. ‘Vastgoed in eigendom hebben is geen onderdeel van onze core business, liever investeren we het in ons supermarktbedrijf. Met de verkoop van het vastgoed kunnen we de groei van Jumbo ondersteunen.’
Voor de zomer van 2020 is Jumbo begonnen met het onderzoeken van de markt en werd McDevitt ingeschakeld als vastgoedadviseur. Eind van de zomer ging de portefeuille in de verkoop. Het is volgens Snel dan ook toeval dat de verkoop van de panden samenviel met de aankoop van de Hema, die in dezelfde maand werd aangekondigd. Buiten het feit dat de familie Van Eerd zelf samen met Parcom de Hema heeft gekocht en niet het bedrijf Jumbo, zegt Snel: ‘Zo’n portefeuille-verkoop valt echt niet te timen. Als ik dat kon…’
Maar voor er verkocht kon worden, moest Jumbo er zelf voor zorgen de panden in eigendom te krijgen. Die zaten namelijk in Supermarkt Vastgoed FGR, een fonds gemanaged door Privium Fund Management. Jumbo had een call-optie op zijn panden in het fonds, voornamelijk gehuurd door Jumbo zelf. Dit fonds is bijna 10 jaar geleden ontstaan bij de overname van C1000 door Jumbo. Daarbij werden het vastgoed en het supermarktbedrijf gescheiden en werd het vastgoed in een apart fonds geplaatst. Na verloop van tijd werd het fonds onder toezicht van de AFM geplaatst, waarbij Jumbo de call-optie bedong. Volgens Snel zit er een breed palet aan beleggers in het fonds. Ton van Veen, cfo van Jumbo, nam plaats in de raad van advies van het fonds, omdat Jumbo de grootste van de drie huurders was. Over de aankoopprijs doet Jumbo geen uitspraken. Volgens sommige media ligt die op € 250 mln.

Gewild vastgoed
Voor het uitoefenen van de call-optie had Jumbo echter al lang en breed met behulp van McDevitt de markt verkend. Tahey: ‘Er was veel belangstelling vanuit een competitief internationaal speelveld van met name institutionele beleggers en vastgoedfondsen. Convenience-vastgoed is gewild, en niet alleen bij in supermarktvastgoed gespecialiseerde spelers.’ Snel voegt eraan toe: ‘Dit is zo’n grote pluk winkels, die wordt zelden op de markt aangeboden. Vanwege de omvang had het gemakkelijk ook een apart fonds kunnen worden.’
Van een longlist werd naar een shortlist gewerkt. Jorna: ‘Uiteindelijk hielden we zo’n 20 partijen over.’ Selectiecriteria waren onder meer of de koper het volume van de portefeuille aankon en of er goede voorwaarden werden geboden. Tahey: ‘Belangrijk was dat er dealzekerheid kon worden geboden en of de koper snel kon acteren.’ Snel: ‘Voor ons is ook heel belangrijk dat het een partij is die supermarktvastgoed snapt, die bereid is ook in de toekomst in de locaties te investeren om bijvoorbeeld uit te breiden. We willen een betrouwbare partij, omdat we vanwege onze doorlopende groei een voortdurende dialoog moeten hebben met onze verhuurders.’

Afspraken over verduurzaming
Een ander selectiecriterium dat Snel wil benadrukken is het feit dat met de koper afspraken te maken moesten zijn over verduurzaming en het aanbrengen van bijvoorbeeld zonnepanelen op de winkels. Snel: ‘Verduurzaming is een doelstelling van Jumbo. Per supermarkt hebben we de energiebehoefte van 100–150 huishoudens bij elkaar, en we willen circa een derde van de energie van de daken kunnen halen. De investeringen willen we samen met de belegger doen, waarbij we er allebei van profiteren. Zo’n investering rekent zichzelf rond, er is nauwelijks subsidie nodig.’
Annexum paste in dat plaatje – het is met het Supermarkt Fonds Nederland, dat gericht is op particuliere beleggers, al eigenaar van diverse door Jumbo gehuurde supermarkten. Maar Annexum heeft uiteindelijk de portefeuille niet alleen gekocht: direct na aankoop van Jumbo werden 13 Jumbo-supermarkten doorgeleverd aan Portico Investments. Ook dat is echter een bekende verhuurder van Jumbo. Het is een partij die namens een Amerikaanse institutionele investeerder gespecialiseerd belegt in convenience-vastgoed in Nederland, Hongarije en Roemenië. Voor zijn 13 Jumbo’s betaalde Portico € 91 mln.
Maar voordat Jumbo de supermarkten doorverkocht, moest er nog iets anders gebeuren: Snel en zijn team hebben nieuwe huurcontracten voor Jumbo afgesloten. Snel: ‘Die zijn passend en waren onderdeel van de propositie.’ Voor supermarkten is daarbij vooral een lange looptijd van belang.

Zeldzaamheid
Over het aanvangsrendement voor portefeuille willen Jorna, Tahey en Snel weinig kwijt. Tahey: ‘Er azen tegenwoordig vele beleggers op convenience-vastgoed, er is een enorme vraag naar. Daardoor zijn de aanvangsrendementen het afgelopen jaar in het algemeen flink omlaag gegaan. Bovendien is het een van de weinige categorieën retail die de bank graag wil financieren, waardoor er nog meer kikkers zaten in de vijver waaruit we konden vissen.’ Snel voegt eraan toe: ‘Omdat zo’n grote portefeuille zelden te koop komt, was de vraag bovendien nog groter. Daardoor is het gerealiseerde aanvangsrendement nog iets lager.’
Snel’s afdeling – zo’n 40 medewerkers groot en met de bouwpartner RBM erbij zo’n 100 medewerkers in totaal – heeft het werk de afgelopen jaren met de groei van Jumbo fors zien groeien. De meeste locaties zijn niet in eigendom, maar als sterke huurder en ook in combinatie met zusjes Hema en La Place zal de relevantie voor verhuurders sterk verbeteren. Snel: ‘Met meer vastgoed onderhanden hoor je meer wat er speelt, dat zien wij als zeker een voordeel. Met Jumbo is de ambitie om ons marktaandeel richting de 22% te laten groeien. Zomaar locaties wisselen tussen de verschillende formules gaat niet, want de bestemmingen zijn heel strikt. Bovendien staan gemeenten slechts heel beperkt supermarkten toe, gebaseerd op demografische ontwikkeling. Dat is op zich gunstig, maar betekent wel dat locaties essentieel zijn om te groeien. Wij denken dat we met deze drie merken – Jumbo, Hema en La Place – een heel aantrekkelijk palet hebben om de markt mee te bewerken richting ontwikkelaars en gemeenten.’
Rest nog de vraag: gaat er de komende jaren nog een deal van deze omvang voorbijkomen? Tahey: ‘Er zijn heus nog wel beleggers of retailers met supermarktvastgoed in eigendom, maar zo’n grote portefeuille zie ik niet zo snel meer op de markt komen.’ Jorna: ‘Maar deze deal schudt natuurlijk wel iedereen weer wakker. Je hebt kans dat iemand aan de keukentafel toch ineens denkt: ‘Verkopen, zou dat ook niet iets voor ons zijn?’’

Deal Watch
Wat: 62 winkelpanden
Koper: Annexum
Verkoper: Jumbo
Prijs: circa € 325 mln
Bijzonder:  13 Jumbo’s zijn direct doorgeleverd aan Portico Investments
Adviseurs Annexum: SuperVastgoed, Houthoff, Van Doorne, PVM, Confia en PwC
Adviseurs Jumbo: McDevitt, Allen & Overy, Deloitte en RPS