In de eerste helft van 2025 werd € 268 mln geïnvesteerd in zorgvastgoed. Dit is een daling van 19% ten opzichte van H1 2024, maar wel het dubbele van H1 2023.
Het investeringsniveau blijft ver achter bij de jaren 2019-2022, waarin structureel meer dan € 400 mln werd geïnvesteerd in de eerste helft van die jaren. In 2025 werd tot nu toe circa € 105 mln (39%) geïnvesteerd in nieuwbouw zorgwoningen, een lichte stijging ten opzichte van H1 2024. Concreet betreft dit circa 400 nieuwe eenheden. Toch blijft dit fors onder de jaarlijkse nieuwbouwambitie voor ouderen.
Hoewel bij beleggers veel kapitaal beschikbaar is, heeft het in de eerste helft van 2025 nog niet geleid tot een toename van investeringen in zorgvastgoed. Om de nieuwbouwambitie voor ouderen te ondersteunen, roept Capital Value het Rijk en gemeenten op het realiseren van zorggeschikte woningen verder te stimuleren en het investeringsklimaat voor zorgvastgoed te verbeteren.
In de eerste helft van 2025 werd 35% geïnvesteerd in particuliere woonzorg. Dit is een voortzetting van de ontwikkeling uit 2024 toen particuliere woonzorg het grootste aandeel had in het totale transactievolume. Tegelijkertijd is er in H1 2025 een evenwichtiger investeringsbeeld ontstaan waarin 36% van het transactievolume is geïnvesteerd in intramuraal zorgvastgoed.
Nieuwbouwcomplexen
Opvallend bij deze investeringen is dat er in H1 2025 opnieuw nieuwbouwcomplexen zijn aangekocht, terwijl dit de afgelopen jaren juist vaak als financieel lastig haalbaar werd beschouwd. De financiële haalbaarheid van intramurale nieuwbouwprojecten is de afgelopen jaren onder druk komen te staan door stijgende bouwkosten en rentelasten, terwijl de opbrengsten voor beleggers onvoldoende meegroeiden vanuit de NHC-vergoeding. In het eerste halfjaar van 2025 werden vier intramurale nieuwbouwtransacties gerealiseerd met een gezamenlijk volume van ruim € 38 mln.
In de eerste helft van 2025 waren met name institutionele beleggers, particuliere beleggers en vastgoedfondsen actief als kopers van zorgvastgoed. Zij kochten gezamenlijk voor circa € 232 mln aan, wat neerkomt op ongeveer 86% van het totale investeringsvolume in H1 2025. In euro’s is dit vergelijkbaar met H1 2024. Opvallend is dat internationale beleggers in H1 2025 volledig afwezig waren aan de kopende kant.
Tegelijkertijd waren juist internationale beursgenoteerde vastgoedfondsen zichtbaar als verkopers van zorgvastgoed. Zij waren verantwoordelijk voor circa € 47,5 mln aan verkopen, goed voor ongeveer 18% van het totale transactievolume. Deze verkopen kwamen onder andere vanuit partijen als Aedifica, Cofinimmo en Emeis. De voornaamste beweegredenen voor verkoop zijn de aandelenkoersen en schuldgraad van deze fondsen en niet het sentiment op de zorgvastgoedmarkt. De lagere aandelenkoersen van deze fondsen maken dat zij genoodzaakt zijn tot het afstoten van vastgoed.
Veel beweging
In de eerste helft van 2025 was er opvallend veel beweging zichtbaar onder zorgvastgoedfondsen. Bij institutionele beleggers werd onder andere € 250 mln aan pensioengeld toegezegd aan het Amvest ‘Living & Care Fund’. Daarnaast haalde Bouwinvest € 130 mln op voor het recent gelanceerde ‘Dutch Senior Living Impact Fund’. Ook bij particuliere zorgvastgoedfondsen is sprake van toenemende activiteit. Zo investeerde Holland Immo Group via het ‘IMMO Zorgwoningfonds 9’ ruim € 36 mln, lanceerde Capitalisers zowel het ‘Care III’ fonds als het overkoepelende ‘Grow with Care’ fonds, en breidde Cortese haar portefeuille uit met de aankoop van twee gezondheidscentra voor het ‘HealthCare XIV’ fonds.
Beursgenoteerde zorgvastgoedfondsen beperkten zich in H1 2025 tot verkopen in Nederland. De voorgenomen fusie tussen Aedifica en Cofinimmo zou op termijn tot meer dynamiek kunnen leiden, maar daarvan is tot nu toe nog geen sprake.
Dirk Adriaanse, Associate Director bij Capital Value: ‘De zorgvastgoedmarkt herstelt zich van de mindere jaren in 2023 en 2024. Er is een toenemende interesse van beleggers, aanvangsrendementen dalen en er wordt nieuw kapitaal vrijgemaakt dat zich wil committeren aan de zorgvastgoedmarkt. Recente transacties met nieuwbouwverpleeghuizen met intramurale financiering laten zien dat de haalbaarheid van dit segment verbeterd is. Er zijn in de komende jaren zeker nog nieuwe verpleeghuizen nodig, maar de nadruk zal echt op de realisatie van zelfstandige seniorenhuisvesting moeten liggen. Hier is een schreeuwend tekort aan, terwijl er juist nu veel kapitaal beschikbaar is. Wij roepen ontwikkelaars dan ook op om deze kans met beide handen aan te grijpen om aan de toekomstige vraag aan seniorenwoningen te kunnen voldoen.’
