Interview Provast: Ondanks corona steeds grotere plannen

De partners van binnenstedelijk projectontwikkelaar Provast weten wel hoe ze hun gasten moeten ontvangen. Het kantoor zit bovenin het door henzelf ontwikkelde Monarch, middenin Den Haag. De gast mag even wachten op een bank voor een gigantisch raam. Dat biedt uitzicht op Prinsenhof en Centre Court, twee andere door Provast gerealiseerde complexen. Even verderop staan twee hijskranen: daar wordt gebouwd aan Grotiusplaats en de Monarch III, allemaal woontorens. Martijn Dirks en Anton Koomen wijzen bovendien op een verouderd gebouw direct naast hun toren: ook daarvoor hebben ze plannen in de maak. Dat is dan weer een volgend project dat Provast op zijn conto kan schrijven. De ontwikkelaar viert dit jaar zijn 35-jarig jubileum en staat op de tiende plek in de Top-101 Ontwikkelaars Commercieel Vastgoed.

Een goed moment voor een gesprek nu jullie 35 jaar bestaan. Omdat Provast geleid wordt door meerdere partners, is het lastig kiezen wie zo’n gesprek moet voeren. Waarom nu de beurt aan jullie twee?
Dirks grijnst: ‘Anton en ik zijn nu beiden 10 jaar partner. Dat leek ons een mooie reden. Je moet je keuze nu eenmaal ergens op baseren.’

In de 20 jaar dat PropertyNL de Top-101 Ontwikkelaars samenstelt, staat Provast bijna als enige partij voortdurend in de bovenste regionen van de lijst, terwijl andere partijen zijn gekomen en gegaan. Hoe lukt jullie dat?
Koomen: ‘Ik denk dat het door onze partnerstructuur komt. We vragen iemand er niet zomaar bij. We kijken heel zorgvuldig naar de karakters, of die bij elkaar passen en wat iemand toevoegt. Ook belangrijk is dat we allemaal gelijkwaardig zijn; we stippelen gezamenlijk een horizon uit en houden elkaar daar ook aan.’
Dirks: ‘Doordat we elkaar aan die afspraken houden, hebben we een enorme focus. Die kunnen we ook vasthouden omdat we onafhankelijk zijn. We zitten niet vast aan een bouwer, bank of belegger die ineens een andere visie moet volgen of die in een andere fase terechtkomt. We wegen de risico’s en of die bij ons passen als bedrijf. Dat gaat al 35 jaar goed. Hoewel dat heus niet altijd van een leien dakje gaat: bij onze wekelijkse directievergadering blijkt wel dat we allemaal sterke persoonlijkheden hebben.’

Jullie pijplijn bestaat uit allemaal grootschalige plannen. Zijn jullie ambities groter geworden?
Koomen: ‘Ja, dat klopt. We hebben onze ondergrens aan investeringsvolume opgehoogd. De kleinere projecten vinden we minder interessant, omdat ze evenveel werk met zich meebrengen als de grote projecten. Dat komt doordat het aantal belanghebbenden bij grote of kleine projecten niet uitmaakt. Of het nu groot of klein is: je hebt te maken met dezelfde soort partijen en dezelfde wetten. Zo is er altijd een buurman, en die buurman kan voor ieder project naar de Raad van State stappen.’
Dirks: ‘De focus komt nu te liggen op middelgrote en grote projecten. Inmiddels hebben we daar ook een expertise in en hebben we laten zien dat we met grote getallen kunnen werken. Wat ook meespeelt, is dat op internationaal niveau het nodige geld beschikbaar is voor juist die grotere investeringen. Nederland is aantrekkelijk, omdat hier nog hoge aanvangsrendementen te realiseren zijn.’

Brengt de focus op de grotere projecten niet meer risico met zich mee?
Dirks: ‘Nee. We werken altijd met forward funding door er vroeg een belegger bij te betrekken. We zijn daardoor bovendien niet afhankelijk van een bank. Het begintraject is natuurlijk wel helemaal voor onze eigen rekening en risico. Bovendien: grote projecten kun je ook faseren.’
Koomen: ‘Risicospreiding vindt plaats door grote én middelgrote projecten te doen en door samen te werken met ontwikkelpartners bij de grote. Zo werken we voor het Draka-terrein, waar een hele nieuwe woonwijk wordt gerealiseerd, samen met Hines en in Zuidoost samen met het Singaporese First Sponsor. Het is heel leerzaam om met partijen samen te werken die nog veel grotere projecten realiseren dan wij gewend zijn.’

Ten opzichte van het verleden is het soort projecten in de pijplijn ook veranderd. Geen grondgebonden woningen meer en geen winkels. Waarom is dat?
Dirks: ‘Op zich passen winkels nog steeds bij ons, maar nu is de bodem onder de winkelmarkt weggevallen. Er moet natuurlijk heel veel herontwikkeld worden, maar dat is lastig, gezien het verdeelde eigendom in veel gebieden. Qua opbouw van de ontwikkelportefeuille denk ik dat we net ons beste jaar ooit achter de rug hebben: die is kwalitatief enorm gegroeid. In onze pijplijn zitten nu alleen nog binnenstedelijke projecten, en daar geloven we heilig in. Als je de groei van de wereldbevolking ziet en de daarbij horende trek naar de stad, dan kan het niet anders of je moet de hoogte in. Onze ontwikkelportefeuille bestaat nu voor de helft uit woningen en voor de helft uit werken.’
Koomen: ‘Wij kunnen ons niet onderscheiden met de ontwikkeling van grondgebonden woningen. Daarnaast geloven we erin dat de ruimtelijke oplossing in de stad moet worden gevonden, vooral nabij de openbaar vervoersknooppunten. In Amsterdam komen er jaarlijks 10.000 inwoners per jaar bij, die moeten gehuisvest worden. Een voorbeeld van hoe we dit doen is de Dreeftoren in Zuidoost, een woongebouw van 140 meter hoog nabij het treinstation.’

Ook jullie torens wordt steeds meer mixed-use. Veel beleggers hebben daar moeite mee, omdat ze gesegmenteerde fondsen hebben. Hoe gaan jullie daarmee om?
Dirks: ‘Ik ben heel trots op Tree House bij Rotterdam Centraal, dat een duurzame toren van 140 meter wordt met wonen, werken en een publiekstrekker in de vorm van cultuurplatform De Dépendance. Dat wordt ons nieuwe visitekaartje. Dergelijke mixed-use gebouwen zijn de toekomst. Het is niet alleen beter voor de leefbaarheid, maar je bouwt op deze manier ook flexibiliteit in. Nu staan bijvoorbeeld vanwege corona kantoren in de plint leeg, maar daarboven zitten mensen in hun appartementen thuis te werken. Als eigenaar van het gebouw kun je daar natuurlijk iets mee: stel die ruimte open voor je bewoners. Beleggers zien de voordelen hiervan ook wel. Elders in de wereld is dit al veel langer aan de gang, en beleggers passen zich daarop aan door speciale fondsen op te zetten. Ze moeten wel.’

Jullie laten je graag inspireren door het buitenland. Hebben jullie ambities om zelf die kant op te gaan?
Koomen: ‘Dat avontuur zijn we al een keer bijna aangegaan. In 2013 hadden we een positie in Duitsland op het oog, in de periode dat de vastgoedmarkt in Nederland op slot zat. Maar we hebben ervaren hoe lastig het is om als ontwikkelaar in het buitenland voet aan de grond te krijgen. We hebben er wel van geleerd: ieder land heeft zijn eigen gebruiken, en je moet echt ter plaatse zijn om het goed te doen.’
Dirks: ‘Momenteel is het druk op de ontwikkelaarsmarkt in Nederland. Dat is vooral lastig in de acquisitie, ook omdat er partijen tussen zitten die genoegen nemen met een lagere marge. Er zijn veel kleinere partijen die met gemeenten praten, maar waarvan de gemeente niet precies weet wie daar nou achter zitten. Is degene die aan tafel zit ook degene die over het geld beslist? En met wie je dus ook daadwerkelijk afspraken kunt maken? Dus ja, het zou kunnen dat we op termijn wel weer het buitenland opzoeken.’

Profiel Martijn Dirks
De visie op projectontwikkeling van Martijn Dirks is dat het vak van de ontwikkelaar bestaat uit het verkopen en realiseren van dromen. Hij is inmiddels 10 jaar partner bij Provast. Zijn carrière begon in 1999 bij HBG, de voorloper van ontwikkelende bouwer BAM. Andere vastgoedlessen leerde hij bij het OVG van Coen van Oostrom, met een uitstapje naar Multi Vastgoed, om toch weer terug te keren bij Van Oostrom. Daarna vond Dirks het tijd om zelf te gaan ondernemen en kon hij in 2010 partner worden bij Provast. Bij Provast heeft Dirks vooral de rol van commerciële man.

Profiel Anton Koomen
Anton Koomen vindt dat projectontwikkelen naast het realiseren van dromen vooral het oplossen van problemen is. Hij heeft een technische en economische achtergrond. Hij stapte in 2007 over van Schiphol Real Estate naar Provast, omdat hij nieuwsgierig was naar de rol van het (internationale) geld in projectontwikkeling. In 2010 is hij als partner toegetreden.

Profiel Provast
Dit jaar viert Provast zijn 35-jarig bestaan. Het bedrijf had vanaf het begin een partnerstructuur. Bekende projecten zijn de Markthal in Rotterdam, Amsteltower in Amsterdam, de Passage en het Beatrixkwartier in Den Haag. De partners van het eerste uur hebben het bedrijf inmiddels verlaten. De huidige partners zijn, naast Anton Koomen en Martijn Dirks, Boudewijn Helleman (sinds 2018) en Hans de Jong (sinds 2004). Nieuwe partners, die er zeer binnenkort bijkomen, staan inmiddels in de coulissen. De een is Jan-Hein Lakeman, afkomstig van Edge, waar hij veel buitenlandse ervaring opdeed. De ander is Niek Roet, die de afgelopen jaren al bij Provast werkzaam was.

Provast is momenteel bezig met de volgende projecten:
– The Terraced Tower aan de Boompjes in Rotterdam, een transformatieproject met 45.000 m² aan woningen en CBRE GI als belegger
– Grotius in Den Haag, een nieuwbouwtoren met 65.000 m² aan woningen en CBRE GI als belegger
– Monarch III in Den Haag, een nieuwbouwtoren van 30.000 m² wonen met Syntrus Achmea als belegger
– 2Amsterdam, een transformatie van twee kantoortorens aan de Zuidas naar 23.000 m² kantoor en 16.000 m² hotel met het Duitse CRI als belegger
– Hoofdkantoor Galapagos in Leiden, 18.000 m² kantoor. Biotech-bedrijf Galapagos neemt het zelf in eigendom.

In de pijplijn zitten onder meer de volgende plannen:
– 200.000 m² kantoor en 12.000 m² hotel op Beukenhorst-Oost in Hoofddorp
– de Dreeftoren met 30.000 m² wonen in Amsterdam Zuidoost met First Sponsor
– de transformatie van het Draka-terrein in Amsterdam-Noord naar een complete stadswijk met onder meer 140.000 m² wonen, samen met Hines
– de transformatie van een kantoor in Amstelveen naar 55.000 m² wonen
– mixed-use project Treehouse in Rotterdam met 18.000 kantoor en 35.000 m² wonen

op de foto: Anton Koomen (l) en Martijn Dirks - foto Peter Boer