Interview Peter Göbel (ING REF): ‘Baanbrekende stap verduurzaming’

ING REF introduceerde in 2016 een duurzaam 5-stappenplan. Nu hebben de vastgoedklanten van de financier een brief ontvangen waarin staat dat zij dit jaar een verduurzamingsplan bij ING dienen aan te leveren voor hun kantoorpanden en bedrijfspanden. Als zij dit niet doen, zal ING REF vanaf 2018 geen verlenging van de bestaande financieringen verstrekken. Met het 5-stappenplan en dit verduurzamingsplan wil ING zijn klanten helpen en sturen om zich klaar te maken voor de toekomst.
Peter Göbel, directievoorzitter ING Real Estate Finance Nederland, legt uit waarom zijn bedrijf zo’n vergaande stap neemt. ‘Het heeft me geërgerd dat er de afgelopen jaren zo weinig gebeurde wat betreft verduurzaming van vastgoed: er was vooral sprake van praten, praten, praten. Wij vinden het als bank noodzakelijk écht stappen te zetten in de verduurzaming van vastgoed – vanuit een maatschappelijke verantwoordelijkheid om daadwerkelijk iets te doen om de uitstoot van CO2 te verminderen, maar ook omdat het zakelijk voor zowel de bank als onze klanten heel verstandig is: ‘groene’ panden hebben de toekomst, ‘bruine’ panden niet.’ En die toekomst is nu: uit een wetenschappelijk onderzoek dat ING met de Universiteit van Maastricht heeft uitgevoerd en binnenkort zal publiceren, blijkt dat al over de periode 2015–2016 ‘groene’ panden gemiddeld een 12–18% hogere huur genereren en een 9–11% hogere waarde tonen in vergelijking met ‘bruine’ panden.

Marktleider met visie
Het 5-stappen duurzaamheidsplan speelt nu al in op bestaande en toekomstige wet- en regelgeving. Göbel: ‘Wij wijzen onze klanten al nu op 2023, het jaar waarin panden wettelijk verplicht ‘groen’ (A, B, C-label) dienen zijn, om daarmee te anticiperen op wat komen gaat. Uiteindelijk moet verduurzaming leiden tot een reductie van 50% van de CO2-uitstoot van vastgoed. Duurzaam is niet langer een wens; het is een noodzaak. Het gaat erom dat we nu gaan acteren.’
 
ING REF NL heeft als marktleider € 14 mrd uitstaan in commercieel vastgoed. Dat cijfer is moeilijk te vergelijken met andere banken, omdat die ook leningen meetellen die elders in het concern bij lokale bankkantoren uitstaan en vaak ook financieringen aan eigenaars/gebruikers van vastgoed erbij optellen. ‘Voor ons is het echter niet belangrijk om in kwantitatieve zin marktleider te zijn. Wij willen een kwalitatieve marktleider zijn – opinion leader – met visie over wat met het vastgoed moet gebeuren.’

Brief naar klanten
ING heeft onlangs zijn vastgoedklanten in een brief laten weten dat vanaf januari 2018, bij (her)financiering van kantoorpanden en bedrijfspanden, een investeringsplan voor verduurzaming een voorwaarde is. Alle klanten met bedrijfspanden en kantoren hebben de brief gekregen. Het is een breed gezelschap, met kleine particuliere beleggers met een portefeuille van een half miljoen tot grote professionele private partijen met een portefeuille tot wel een half miljard.
Het investeringsplan is een voorwaarde voor de herfinanciering. Hiermee laat de klant zien dat het pand wordt verduurzaamd en voldoet aan de regelgeving in 2023, waarin alle kantoorpanden minimaal een C-label moeten hebben. Niet alleen omdat duurzaam moet, maar ook om krediet- en bedrijfsrisico af te dekken. Göbel is aangenaam verrast door het geringe aantal negatieve reacties van klanten na het verzenden van de brief eind vorig jaar: ‘Ik heb precies één negatieve reactie gekregen, voor de rest bemoedigende en lovende reacties.’
 
In 2030 alles een A-label
ING kijkt bij de verduurzaming van de portefeuille naar de zogenoemde EPC-normering, omdat hiermee de hele markt kan worden bestreken. Göbel: ‘Labels als Breeam of Leed bestrijken alleen de bovenkant van de markt. Daar zit een grote categorie onder. EPC is de enige met veel massa. Nog niet alle gebouwen zijn gelabeld, maar het gaat enorm hard.’
Wet- en regelgeving dwingen ook tot actie. Eind november kondigde minister Stef Blok (toen nog Wonen en Rijksdienst) wetgeving aan waarbij vanaf 2023 kantoorpanden (monumenten uitgezonderd) verplicht ten minste energielabel C moeten hebben. Göbel: ‘Volgens de 2°-afspraak van het klimaatverdrag in Parijs moet er de facto 50% reductie zijn. Naar verwachting moeten in 2030 alle gebouwen een A-label hebben. In 2020 mogen er volgens het bouwbesluit alleen nog maar gebouwen met nul emissie gerealiseerd worden.’
Heeft een kantoorpand in 2023 niet minimaal label C, dan mag dit niet meer worden gebruikt als kantoorpand. De verwachting is dat dit in 2030 zelfs ten minste label A moet zijn. Naast kantoren komt er nog een onderzoek naar de mogelijkheden in andere gebouwen (winkels, bedrijfsgebouwen, scholen, zorginstellingen, sporthallen, musea etc.). Dat betekent voor vastgoedbeleggers naarmate 2023 nadert een toenemend bedrijfsrisico en voor de banken een toenemend kredietrisico voor de kantoorpanden met een D–G-label.
 
5-stappenplan faciliteert klanten bij verduurzaming
De brief die ING REF aan zijn klanten heeft gestuurd, volgt op het eerdere pakket dat ING aanbood, zegt Göbel: ‘We betalen de professionele ‘Breeam based’ verduurzamingsanalyse van de portefeuilles van onze klanten, we bieden 5% hogere bevoorschotting op ‘groene’ panden, 100% financiering van de verduurzaming en 0,5% rentekorting op de verduurzaming, we betalen de labeling van de panden volledig en ten slotte bieden we subsidieadvisering met adviesbureau Van Draeckeburgh aan, die de klant niets kost.’
Voor het 5-stappenplan werd in samenwerking met CFP Green Buildings (CFP) een ‘duurzaam app’ ontwikkeld. Deze app helpt beleggers een duurzaamheidsstrategie per pand te bepalen en laat zien welk label een pand krijgt na het nemen van maatregelen. Daarbij worden het investeringsbedrag en de terugverdientijd per pand inzichtelijk, inclusief de labelsprong. Als de besparing meer dan € 15.000 per pand is, biedt ING REF gratis Breeam on-site scans van de panden aan, met een nader uitgewerkte analyse en advies inzake de mogelijkheden hoe de panden te verduurzamen.
Daarnaast kwam ING REF met differentiatie in financiering van ‘groen’ (A–C-label) en ‘bruin’ vastgoed: de bank financiert verduurzaming voor 100% en ‘groene’ panden kunnen gefinancierd worden met een 5% hogere ltv (tot maximaal 65%–70% ltv) dan een ‘bruin’ pand (tot maximaal 60%–65% ltv).
Daarnaast geeft de bank 0,5% rentekorting op een financiering die voldoet aan de zogenoemde ‘Groenregeling’ van de Nederlandse overheid voor het meest duurzame vastgoed. De regeling is geschikt voor de nieuwste ontwikkelingen in milieutechnologie en de huidige hoofdpunten van milieubeleid. Volgens Göbel zijn ING en Triodos momenteel de enige banken die binnen dit kader kunnen opereren. Hij verwacht dat de andere Nederlandse banken zullen volgen.
 
Voorbeeldcontracten
Göbel vertelt dat ING ook werkt aan initiatieven om de vastgoedeigenaar de voordelen van de duurzaamheidsinvesteringen te doen laten toekomen. Hij legt uit dat beleggers vaak te pessimistisch zijn over de kosten van verduurzaming: ‘Je kunt echter veel investeren uit reguliere onderhoudskosten. Op het moment vallen deze voordelen in de vorm van lagere energielasten toe aan de huurder, en niet aan de belegger. Als de vastgoedeigenaar een huurcontract zou opmaken met een huurprijs inclusief een vast bedrag aan energielasten, zullen alle investeringen die de eigenaar doet ter verduurzaming van het pand zich vertalen in lagere energielasten, die dan aan de investeerder toevallen. We onderzoeken samen met externe juridische adviseurs of er voorbeeldcontracten beschikbaar kunnen worden gesteld die daarin voorzien. Onze goede klant Merin gaat bijvoorbeeld over op zulke servicecontracten. We werken bovendien samen met de Universiteit van Maastricht met als doel te komen tot een ‘groenwaarde’: een onderbouwing van de waardedifferentiatie tussen ‘groen’ en ‘bruin’ onroerend goed.’
 
Meest duurzame bank ter wereld
De operatie kost ING volgens Göbel ‘miljoenen’. Niet alleen de ontwikkeling van de duurzaam-app, maar ook wordt, bij een besparing van meer dan € 15.000, een gratis scan gedaan. ‘We hebben inmiddels meer dan 450 scans gedaan, dus dat telt snel op.’ Het past allemaal in het beleid van de bank: duurzaamheidsonderzoeker Sustainalytics riep ING onlangs uit tot de meest duurzame bank ter wereld en het vierde meest duurzame bedrijf ter wereld. Göbel: ‘We laten hiermee ons marktleiderschap zien: we helpen bij de reductie van CO2-uitstoot en op langere termijn is onze portefeuille toekomstbestendig. ING REF neemt met commercieel vastgoed het voortouw.’
ING REF NL nodigt andere banken uit tot samenwerking op het gebied van verduurzaming
Göbel wil graag aan tafel met de andere grootbanken in Nederland, die de afgelopen jaren ook regelmatig lieten weten verduurzaming van de door hun gefinancierde panden hoog in het vaandel te hebben staan. ‘Ik nodig Rabo REF, ABN Amro en de andere banken uit om met elkaar te gaan praten over een vereist verduurzamingsplan voor alle vastgoedfinancieringen in Nederland die vanaf januari 2018 door banken worden verstrekt. Deze samenwerking is van belang om verduurzaming van de Nederlandse vastgoedmarkt in een breder bancair verband te kunnen uitrollen, en daarmee alle vastgoedeigenaren goed voor te bereiden op de wettelijke verplichtingen in 2023.’

ING ondersteunt Noordpool Expeditie
ING Real Estate Finance is hoofdsponsor van de Noordpool Expeditie van Bernice Notenboom, die plaatsvindt in april 2017. Met de expeditie, de 2 graden Challenge, vragen zij aandacht voor de noodzaak om de verduurzaming van commercieel vastgoed te versnellen, wat zal leiden tot een aanzienlijke reductie van de CO2-uitstoot.
ING REF zal gekoppeld aan de Noordpoolexpeditie met een kopgroep van duurzame vastgoedeigenaren niet alleen de reis naar de Noordpool maken, maar tevens communiceren welke verduurzamingsactiviteiten (2 graden Challenge) de leden van deze kopgroep ieder voor zich ondernemen om de klimaatdoelstelling van Parijs te bereiken en tevens aan de wettelijke verplichtingen in 2023 te voldoen. De kopgroep bestaat uit de volgende leden: Breevast, Built to Build Vastgoed, Cocon Vastgoed, Duijnstede Beheer, Geva Vastgoed, Investore, Merin, Mobion Group, Vorm Holding/Next Real Estate, OVG Real Estate, Pygo Netherlands, Sectie5 en Urban Interest.
ING wil met deze kopgroep alle commerciële vastgoedeigenaren in Nederland inspireren en hen vooral aanzetten tot het versnellen van de verduurzaming in Nederland. Dit sluit aan bij het 5-stappenplan waarmee ING zijn klanten volledig faciliteert om de gewenste duurzaamheid inclusief CO2-reductie te bereiken. Göbel: ‘We sponsoren de Noordpool Expeditie van Bernice omdat wij verduurzaming als een noodzaak zien en niet langer als een wens. Wij koppelen dit sponsorschap aan een 2 graden Challenge met de kopgroep. Bernice Notenboom onderneemt in april 2017 een ski-expeditie van 220 km dwars door het hart van de Noordpool. Deze symbolische tocht staat in het teken van de klimaatafspraken van Parijs. Het doel van de expeditie is om het besef te vergroten dat CO2-reductie urgent is. Vanwege de snelle achteruitgang van het Arctisch zee-ijs is dit mogelijk de laatste keer dat een dergelijke expeditie gehouden kan worden.’
Bernice Notenboom: ‘In Parijs is door 195 landen een verdrag getekend om de aarde tot 2030 maximaal 2° te laten opwarmen. Wetenschappers berekenen dat we nog maar 10 jaar de tijd hebben om onze CO2-uitstoot terug te dringen voordat de mens niet meer kan ingrijpen. Inmiddels is het al vijf over twaalf op het ijs: nergens ter wereld zijn de gevolgen van het opwarmen van de aarde meer waarneembaar dan in het Arctische gebied.’
Tijdens de expeditie werken Notenboom en haar team samen met ESA (European Space Agency) en doen ze onder andere zee-ijs boringen en sneeuwdikte metingen. Deze informatie is cruciaal om een vinger aan de pols te houden en te weten hoe snel de Noordpool smelt. Notenboom: ‘Er gebeurt al heel veel in Nederland, maar er is meer nodig, en de reductie van de CO2-uitstoot moet sneller.’
Ook een aantal andere grote organisaties in Nederland ondersteunt Notenboom bij deze challenge.