Met de hulp van CBRE als debt broker kon Redevco toch € 100 mln aan retailvastgoed verkopen.
‘Er is wel degelijk beweging op de vastgoedmarkt voor retail’, zegt Lodewijk Buijs, director Capital Markets Retail van CBRE. ‘Dat bewijst de verkoop van de Redevco-panden wel.’ Robert-Jan Peters, director Debt & Structured Finance van CBRE, beaamt dat: ‘De banken willen retailvastgoed bovendien echt wel financieren – mits de koper er een goed verhaal bij heeft.’
Slechte pers
Retail heeft momenteel een slechte pers. De faillissementen en uitstel van betalingen zijn niet van de lucht – de meest recente van de moderetailers Sissy Boy en Miller & Monroe. Vooral de fashion- en schoenenbranche krijgt klappen in deze veranderende retailmarkt. ‘De huidige berichtgeving over de retailmarkt maakt kopers en financiers huiverig’, zegt Buijs. ‘Het gaat dan vooral om vastgoed met huurders gericht op mode en schoenen. Voor supermarkten, retailparken en buurtcentra is er nog steeds wel belangstelling.’
De huiver in de markt zorgt ervoor dat de verkoop van retailvastgoed op een laag pitje staat. Buijs schat dat er momenteel anderhalf tot twee keer het jaarlijkse investeringsvolume boven de markt hangt. Jaarlijks wordt er – eenmalige uitschieters daargelaten – gemiddeld zo’n € 2 mrd in retailvastgoed belegd. ‘Veel verkopers hebben gewacht met het op de markt brengen van hun vastgoed omdat ze geen afslag willen. Daardoor is dit stuwmeer aan beleggingsaanbod ontstaan.’
C&A als enige huurder
Vanwege een shift in de pan-Europese strategie richting onder meer woningen wilde Redevco, het vastgoedvehikel van de familie Brenninkmeijer, retailvastgoed in Europa verkopen. Zo’n € 100 mln daarvan was gesitueerd in Nederlandse steden als Zwolle, Breda, Lelystad, Zoetermeer, Helmond en Rijswijk. Aanvankelijk is geprobeerd de portefeuille in één keer te verkopen, maar de biedingen waren niet aantrekkelijk genoeg. Buijs: ‘Het probleem was dat 80% van de portefeuille één huurder had: C&A. Die homogeniteit wordt door kopers als risicovol gezien.’ Voor private equity was de portefeuille eigenlijk ook niet geschikt. Peters: ‘Die zijn gericht op buy, fix en sell, maar aan deze portefeuille is weinig te fixen.’
Voor de panden als losse objecten was er echter ook genoeg belangstelling en waren de biedingen beter. De lange huurcontracten bleken aantrekkelijk voor zowel private als institutionele beleggers, voor retailspecialisten en local heroes. Niet alleen Nederlandse beleggers hapten toe, ook buitenlandse. De Nederlandse markt ligt vanwege de politieke stabiliteit en het gebrek aan grootschalige winkelcentra nog altijd goed bij internationale investeerders.
Nederlandse banken
Het totale verkoopproces duurde 18 maanden. Robert-Jan Peters en Philip Zwart hebben vanuit CBRE Debt & Structured Finance bemiddeld bij de financiering van een aantal deals. Zwart: ‘Deze leningen zijn allemaal gefinancierd door Nederlandse banken. De tickets van zo’n € 6–12 mln waren te klein voor buitenlandse financiers.’ Het bewijst dat de Nederlandse banken nog altijd open staan voor het financieren van retailvastgoed. Peters: ‘Maar heden ten dage moet er wel een goede businesscase onder liggen om de financiering te krijgen.’
Het team van Peters heeft inmiddels 10 jaar ervaring als debt broker. Hij heeft gezien hoe de Nederlandse banken op de rem moesten staan door de eisen van de Europese Centrale Bank, die vond dat de banken te veel commercieel vastgoed op hun balans hadden staan. ‘Voor 2016 werden er nauwelijks financieringsvoorbehouden gemaakt bij aankopen. Nu wel, omdat veel bestaande financieringslijnen doorbroken zijn. Ook herfinanciering is geen automatisme meer.’
Nerveuze financiers
De nieuwe realiteit is dat financiering wel mogelijk is, maar dat de leningnemer vooral bij retail zijn huiswerk goed moet doen, omdat financiers daar het meest nerveus over zijn. Zo moet de huurdersmix toekomstbestendig zijn, waarbij het segment convenience de voorkeur heeft. Dat vastgoed genereert misschien een lagere huurstroom, maar is wel meer levensvatbaar. Peters: ‘Tot vorig jaar liepen de financieringen van de highstreets nog goed, maar nu veel minder. Bovendien veranderen ook de looptijden van de financieringen: een 10-jarige lening is lastig te krijgen, meestal is het maximum 5 jaar.’
Volgens Peters is een eigenaar met een goed plan met een looptijd van 3–5 jaar welkom. ‘Zaken als profiel van koper en huurder zijn belangrijk, net als de alternatieve aanwendbaarheid van het object en de hoeveelheid ingebracht eigen geld.’ Zwart voegt eraan toe: ‘Bij de Redevco-panden was het daarom belangrijk dat de banken ook enig inzicht kregen in het reilen en zeilen van de huurder van die bepaalde vestiging.’
Het presenteren van een solide businesscase aan de financier is echter niet altijd gemakkelijk. Peters: ‘Daar helpen we dan bij. Financiers werken graag met onderzoeken en gefundeerde data waarover niet iedere koper de beschikking heeft, maar wij wel. Dan hebben we echt een mediation-rol.’
Omdat financiering steeds vaker het struikelblok is voor de verkoop van retailvastgoed, gaan sommige verkopers inmiddels zover dat financiers vanaf het begin van de verkoop bij het proces betrokken worden. Peters: ‘Koper en financier doorlopen dan hetzelfde traject, waarbij er al een heleboel vragen beantwoord worden. Dat scheelt uiteindelijk tijd, ook omdat de financier in zijn planning rekening houdt met de lening.’
Buitenlandse partijen
Hoewel de Redevco-panden allemaal naar Nederlandse banken zijn gegaan, zijn dit niet de enige financiers waar CBRE mee samenwerkt. Van de € 1,2 mrd aan financieringen waarbij CBRE in 2018 heeft bemiddeld, is volgens Peters ongeveer een derde bij buitenlandse partijen beland. ‘Verzekeraars uit de VS en het VK spelen daarin een grote rol. Zij zijn uit spreidingsoogpunt geïnteresseerd in Nederlands vastgoed.’
Het gaat dan echter wel om de grotere tickets. Zwart noemt als groot voordeel van deze partijen dat zij vaak scherpe prijzen kunnen neerleggen. ‘Duitse partijen hebben het voordeel dat ze goedkoop kunnen funden. Verzekeraars vergelijken de rendementen die ze kunnen maken met obligaties. Momenteel is een opslag van zo’n 200–250 basispunten op euribor voor een 5-jaarslening dan best een gangbaar voorstel.’ Als het echt een goede portefeuille betreft, dan kan de prijs nog scherper, zelfs als het retail betreft. Zwart zit nu in Londen om een herfinanciering af te sluiten voor een kwalitatief zeer goede retailportefeuille bij een verzekeraar. Het rentepercentage daarvoor ligt rond 1,55% voor een lening van 10 jaar.
CBRE Debt & Structured Finance bestaat al 10 jaar en is volgens eigen inschatting de grootste debt broker in Nederland. Het kantoor heeft in 2018 voor € 1,2 mrd weten te financieren. Dat werd gedaan in 30 transacties en betrof bedragen tussen € 4 mln en € 400 mln. De afdeling bestaat uit 6 medewerkers onder leiding van Robert-Jan Peters. CBRE zet zowel leningen weg bij Nederlandse banken als bij buitenlandse partijen. In Nederland betreft het dan vooral de banken, in het buitenland ook de verzekeraars. Daar is nu interesse in Nederlandse leningen vanwege de spreidingsbehoefte.
